美洲物流物業 2024 年第三季補充信息 LPA 80 街物流公園 — 哥倫比亞波哥大
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3 註：(1) 公司認為哥斯達黎加、哥倫比亞和秘魯的大多數房地產公司和基金並不僅專注於工業部門；相反，他們在多個行業進行投資，包括零售、酒店等，並且通常缺乏區域的業務。土地銀行發展和建設（2）開發商資產持有長期權所有者的資產租賃和管理（3）美洲物流地產經理是中南美洲國際物流房地產的領先發展商、擁有者、收購者和經理。LPA 是在整個地區運營的少數內部管理、垂直整合和機構平台之一（1）。收購穩定資產收購者
4 內容 LPA Parque Logístico Calle 80 — 哥倫比亞波哥大焦點 • 公司簡介 5 • 公司績 6 • 財務摘要 7 財務資料 • 簡明合併中期盈虧及其他全面收入（虧損）10 • 調整後的 EBITDA、調整後 EBITDA 保證金、FFO、AFFO、NOI 和 NOI 利潤 11 營運概述 • 總投資組合 GLA 13 • 營運投資組合 — 期末使用率 14 • 租金收入 15 • 營業收入淨額 16 • 平方平均租金第 17 英尺 • 相同物業新增長 18 • 其他非 IFRS 指標 19 營運 • 客戶集中度和租賃到期分析 20 • 投資物業組合 21 資本部署 • 穩定物業 22 • 發展組合 23 • 土地組合 24 資本化 • 債務摘要和指標 25 定義 • 定義 26
5 秘魯利馬營運 GLA (平方英尺) 開發 GLA (平方英尺) 土地儲備 (英畝) (6) 1,350,084 166,410 40.5 哥倫比亞波哥大營運 GLA (平方英尺) 發展 GLA (平方英尺) 土地儲備 (英畝) (6 英畝) 1,255,404-50.6 哥斯達黎加聖荷西營運 GLA (平方英尺) 開發 GLA (平方英尺) 土地儲備（英畝）) 2,516,137--7.3 毫米平方英尺可租賃總面積 (1) 94.5% 佔用率 (2) 81.6% 美元計價租賃 (3) 範例物業 5.0 年平均剩餘租賃期 (4) 美元 27.7 毫米截至 2024 年第三季年度新增 (5) 19.8% 現金新增 (5) 年初至 2024 年第三季度增長計劃哥斯達黎加阿拉胡埃拉的物流園 Coyol I 物流園，秘魯利馬，利馬，秘魯物流園 Calle 80，哥倫比亞波哥大（1）我們的總投資組合包括 530萬平方呎的 GLA 和 200萬個可能新 GLA 在我們的土地組合中建。(2) 營運組合期末入住。(3) 基於 2024 年 9 月 30 日的現行租約。(4) 剩餘租賃期限定。按租賃面積計算的平均值 (5) 新增和現金新增額為非 IFRS 標準。(6) 土地儲備英畝已根據樓面面積比率（「FAR」）調整。重點公司簡介截至 2024 年 9 月 30 日
6 截至截至三個月以百萬美元計算，樓宇數目、平方呎及百分比除 2024 年 9 月 30 日 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2023 年 9 月 30 日投資組合 (平方呎) 相同物業組合樓宇數目 27 27 27 27 20 20 總可租賃面積 4,570,653 4,570,653 3,047,734 34 期末租用率 93.8% 94,2% 96.6% 100.0% 99.6% 內建 8.3 8.2 8.5 5.9 5.7 比上年增長 1.3% (2.6%) 6.8% 7.0% 9.3% 現金內部 9.6 8.5 8.8 6.2 6.0 比上年增長 (0.1%) 8.5% 20.6% 14.2% 22.1% 營運樓宇投資組合數目 30 29 28 ¹28 可租賃總面積 5,121,625 4,964,181 4,741,488 4,619,616 4,615,755 期末租賃% 98.5% 94.6% 96.7% 100.0% 99.4% 期末租用率 94.5% 94.6% 96.7% 100.0% 99.4% 建築物組合數目 1 2 3 4 ¹總租 3 可承租面積 166,410 323,854 546,547 668,419 447,294 期末租賃% 100.0% 92.3% 95.5% 78.5% 64.3% 期末租用率 84.8% 72.3% 72.3% 8.0% 8.0% 12.0% 樓宇總組合數目 31 31 31 32 ¹31 總可租賃面積（GLA）5,288,035 5,288,035 288,035 五、063,049 期末租賃% 98.6% 94.5% 96.6% 97.3% 96.3% 期末租用率 94.2% 93.3% 87.5% 88.4% 91.7% 重點公司表現 (1) 截至 2023 年 12 月 31 日，秘魯一棟大廈處於混合階段，有些部分完全運行，其他部分仍在發展中。因此，該公司在兩個階段都報告了該建築物。然而，到 2024 年 9 月 30 日，整個建築物已轉換為完整的運行狀態。
7 重點財務摘要 (1) 淨債務/投資物業百萬美元（百分比除外）截至 2024 年 9 月 30 日截至 2024 年 6 月 30 日 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2023 年 9 月 30 日租金收入 11.2 10.9 10.4 11.5 10.2 營業收入 11.3 11.0 10.5 11.6 10.2 現金營業收入淨額 (現金新增) 9.2 9.0 10.7 8.8 營業收入淨額 9.2 10.4 9.6 內外利潤率% 84.8% 84.4% 85.3% 90.4% 84.8% 淨利潤（虧損）4.8 12.4（46.4）（2.0）2.4 調整後利潤 5.8 5.9 7.6 6.8 6.2 調整後利潤率 51.6% 53.8%72.4 百分之 59.0 百分之 61.0 百分比，按照 LPA (2.2) (0.5) (0.9) 1.0 (4.1) AFFF (2.2) (0.9) (0.9) (1.2) 0.0 (3.8) 持續價值的未償還債務餘額 271.0 275.9 268.0 269.9 234.7 現金及限制現金 (37.3) (52.9) (43.4) (37.9) (13.0) 淨債務 233.7 234.6 1.9 221.7 投資物業 535.6 525.9 528.6 514.2 494.9 槓桿比率 (一) 43.6% 42.4% 42.5% 45.1% 44.8% 期末現金利率 8.4% 8.4% 8.8% 8.8% 9.2%
8 截至 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日資產流動資產：現金及現金等值 31,394,469 美元 35,242,363 美元附屬公司到期 — 9,463,164 租賃及其他應收帳款淨額 2,623,141 3,557,988 應收款 — 短期 4,781,622 4,072,391 預付建設成本 256,954 1,123,590 — 限定現金等值 — 短期等值 2,000,000 預付所得稅 1,340,637 651,925 其他流動資產 2,969,336 2,791,593 總流動資產 43,366,159 58,903,014 個非流動資產：投資物業 535,573,272 514,172，281 租戶票據應收款 — 長期，淨 5,350.618 6,002,315 應收款項 — 長期 — 4,147,507 限制現金等值 — 長期 5,912,997 681,110 物業及設備淨值 323,609 354,437 遞延稅資產 1,154,342 1,345,859 其他非流動資產 4,703,828 5,218,787 總非流動資產 553,087 18,666 531,922,296 總資產 $596,384,825 美元 590,825,310 財務資料簡明合併中期資產負債表
9 截至 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日負債及股東權益流動責任：應付帳款及累計開支 $6,846.733 美元 13,127,502 應繳所得稅 2,909,132 2,024,865 應付款額 1,540,803 1,737,805 長期債務-流動部分 10,514,211 16,703,098 保證金-流動部分 537,850-其他短期債務 2,283,282 959,539 流動負債總額 24,632,011 34,552,809 非流動負債：長期債務 260,519,198 253,151,137 遞延稅務負債 38,905,814 37,451,338 證券存款 2,011,6311,790,554 其他非流動負債 3,947,341 2,936,555 總非流動負債 305,383,984 295,329,584 總負債 330,015,995 329,882,393 股本：普通股 3,180 168,142,740 額外存資本 217,926,222 — 保留盈利 34,697,260 67,878,645 外幣換算儲備金（21,621,725）（13,694,983）公司擁有人應佔權益 231,004,937 222,326,402 非控制權益 35,363,893 38,616,515 總權益 266,368,830 260,942,917 總負債和權益 $596,384,825 $590,825,310 財務資料簡明綜合中期資產負債表 (續)
10 財務資料簡明綜合中期溢利及其他綜合收益（虧損）表 (1) 上市費用是非現金項目，與會計收購人認為已發行的股份公平價值差異，而會計收購人的可識別淨資產的公平價值代表會計收購公司所收取的服務有關，因此應在完成業務合併後被記錄為費用。如需詳細資訊，請參閱財務報表附註 3。截至二零二四年九月三十日截至二零二三年九月三十日止九個月截至二零二三年二零二三年營業收入 11,173,774 美元 10,175,293 美元 32,547,117 美元 27,793,027 其他 98,856 38,896 195,911 74,916 總收入 11,272,630 10,214,189 32,743,028 27,867,943 投資物業經營費用（1,616,919）1,509,044) (4,856,809) (4,032,138) 一般及行政 (4,750,884) (2,519,836) (11,001,664) (4,834,222) 上市費用 (1) — — (44,469,613) — 投資物業估值收益 8,175,196 9,826,109 17,925,184 21,688,490 人附屬公司 — 159,850 302,808 474,338 融資成本（5,796,879）（5,646,861）（17,168,235）（23,283,779）外幣淨利潤（虧損）49,158 13,595（127,447）243,367 持有待售資產的出售收益 — — — 1,022,853 其他收入 1,104,810 31,703 12,253,069 213 其他開支（1,238,072）（3,345,296）（8,582,889）（3,483,718）稅前溢利（虧損）7,199,040 7,224,409（22,982,568）15,794,347 所得稅費用（2,365,571）（4,853,279）（6,212,089）（6,632,916）利潤（虧損）美元 833,469 美元 2,371,130 美元（29,194,657）美元 9,161,431 元其他綜合性收入（虧損）：可以隨後重新分類為盈利或虧損的項目：從功能貨幣轉換（虧損）收益到報表貨幣（231,538）2,456,718（7,926,742）12,277,835 期內的綜合收益（虧損）總額 4,601,931 美元 4,827,848 美元（37,121,399）元 21,439,266 元可歸屬於該期的利潤（虧損）：公司擁有人 $4,942,591 美元 1,351,495 美元（33,181,385 元）$4,959,776 非控制權益（109,122）1,019,635 3,986,728 4,201,655 元總溢利（虧損）$4,833,469 美元 2,371,130 美元（29,194,657 元）$9,161,431 總計應佔全面收益（虧損）：公司擁有人 4,711,053 美元 3,808,212 美元（41,108,127 美元）17,237,610 美元非控制權益（109,122）1,019,636 3,986,728 4,201,656 期內的總整體收益（虧損）4,601,931 美元 4,827,848 美元（37,121,399）21,439,266 加權數股份-基本 31,740,073 28,600,000 30,732,528 28,600,000 股加權平均股數-稀釋 31,967,429 28,600,000 30,732,528 28,600,000 28,600,000 股份公司擁有人應佔每股收益（虧損）-基本美元 0.16 美元 0.05 美元 (1.08) 美元 0.17 美元收益公司擁有人應佔每股（虧損）— 稀釋 0.15 美元 0.05 美元（1.08）0.17 美元
11 調整後 EBITDA、經調整後 EBITDA 保證金、FFO、AFFO、NOI 及 NOI 保證金的財務資料調節 (¹) (1) 有關非 IFRS 指標的詳細資料，請參閱管理層討論及分析（「MD&A」）中的「非 IFRS 財務指標及其他指標及調節」中的「非 IFRS 財務指標及其他衡量」，以便計算 FFO 的其他收入中。(2) 與融資成本有關的調整包括一次性償還債務或修改收益或虧損、攤銷債務發行成本及累計利息，並排除現金結算利息費用。截至三個月以百萬美元計算，除 2024 年 9 月 30 日的百分比 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日營收 11.0 10.5 11.6 10.2 期間的利潤（虧損）4.8 12.4 (46.5) (2.0) 2.4 附屬公司利息收入 — — (0.3) (0.2) (0.2) 融資成本 5.8 5.6 7.8 5.6 所得稅費用 2.4 0.5 3.3 (1.6) 攤銷 0.4 — — — — 投資物業估值收益 (8.2) (4.6) (5.2) 1.5 (9.8) 出售持有待售資產的收益 — — — — 基於股份的付款 0.6 1.1 — — — 一-有關業務合併的定期現金獎金 — — 0.3 — — 投資物業出售收益 — — (1.1) — 上市開支 — — 44.5 — — 其他收入 (1.1) (10.8) (0.3) (0.2) — 其他開支 1.2 6.2 2.6 3.3 外幣虧損淨額 (增益) (0.1) 0.2 — — — 調整後利潤 5.8 5.9 7.6 6.8 6.2 調整後利潤 51.6% 53.8% 72.4% 59.0% 61.0% 截至百萬美元截至三個月 2024 年 9 月 30 日 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2023 年 9 月 30 日期間的利潤（虧損）4.8 12.4 (46.5) (2.0) 2.4 投資地產估值收益 (8.1) (4.6) (5.2) 1.5 (9.8) 出售持有售資產的收益 — — — — — 投資物業出售收益 — — — (1.1) — FFO (3.3) 7.9 (51.7) (1.6) (7.4) 基於股份付款 0.6 1.1 — — — 與業務合併有關的現金獎金 — — — 0.3 — — 上市開支 — — 44.5 — — 其他收入 (2) (0.7) (10.7) (0.2) — — 其他開支 1.2 1.2 6.2 2.6 3.3 FFO（按照 LPA 定義）(2.2) (0.5) (0.9) 1.0 (4.1) 折舊和攤銷 0.3 — — — — 融資成本 (3) 0.1 (0.1) — (0.9) 0.3 來自附屬公司的利息收入 — — (0.3) (0.2) (0.2) 未實現外匯虧損（收益）(0.1) 0.2 (0.2) (0.2) 0.1 直線租金收入 (0.3) (0.6) 0.1 0.1 調整後的 FFO (2.2) (0.9) (1.2) — (3.8)
12 調整後 EBITDA、經調整後 EBITDA 保證金、FFO、投資、內外利及新增保證金的財務資料調節 (繼續) (¹) 截至三個月的百萬美元 2024 年 9 月 30 日 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日營業收入淨額租金收入 11.2 10.9 10.4 11.5 10.2 投資物業經營費用 (1.6) (1.7) (1.5) (1.1) 新增 9.6 9.2 8.9 10.4 8.7 內外利潤 84.8% 84.4% 85.3% 90.4% 84.8% 截至美元以百萬計的三個月截至二零二四年九月三十日 2024 年 6 月 30 日 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日2023 年 9 月 30 日營業收入淨利潤 (虧損) 4.8 12.4 (46.5) (2.0) 2.4 其他收入 (0.1) — (0.1) — — 一般及行政 4.8 4.6 1.7 3.6 2.5 上市開支 — — 44.5 — — 投資物業估價收益 (8.2) (4.6) (5.2) 1.5 (9.8) 附屬公司利息收入 — — (0.3) (0.2) (0.2) 融資成本 5.8 5.6 7.8 外幣淨額虧損（收益）— 0.2 — — — 其他收入 (1.1) (10.8) (0.3) (0.2) — 出售投資物業收益 — — — (1.2) — 出售持有待售資產的收益 — — — — — 其他開支 1.2 1.2 6.22.7 3.3 所得稅費用 2.4 0.5 3.3 (1.6) 4.9 新增 9.6 9.2 8.9 10.4 8.7 固定貨幣影響（²）—（0.1）—— 較少：非同業產業新增 1.3 1.1 0.4 1.3 0.5 同物業內外幣（³）8.3 8.0 8.4 9.1 8.2 NOI 9.6 8.9 8.9 10.4 8.7 直線租金收入（0.3）（0.6）0.1 現金內新 9.2 8.7 10.7 — 8.8 固定貨幣影響（平方米）(0.1) (0.1) —— 較少：非同類財產現金新增 0.8 0.2 0.2 0.7 0.3 同物業現金新增 (³) 8.5 8.4 8.7 10.0 8.5 (1) 詳情請參閱《財務報告書》中的「非 IFRS 財務衡量及其他標準及調節」關於非 IFRS 指標的詳細資料。(2) 固定貨幣資訊是非 IFRS 財務資訊，可比較期間的業績，就像匯率在過期間保持不變一樣。我們以固定貨幣為基礎的結果作為評估我們的績效的一個衡量。我們通過使用當前期間平均外幣匯率計算前期結果來計算固定貨幣。我們通常指以固定貨幣基礎計算的金額為不包括外匯的影響。(3) LPA 將相同物業 NOI 定義為 NOI，減去非同物業 NOI 並以固定貨幣進行調整。LPA 將相同物業現金 NOI 定義為現金 NOI，減去非同物業現金 NOI，並以固定貨幣進行調整。給定期間的相同物業人口包括該期間全部及前一年相應期間擁有的營運物業。
13 1,255 1,255 1,255 1,255 1,255 2023 年第四季 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第三季營運概述哥斯達黎加哥倫比亞按地理劃分的地理 5,063 5,288 5,288 5,288 5,288 4,616 4,620 4,741 4,964 5,122 447 647 324 166 季第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2,528 季 2024 年第二季度 2024 年第三季度 2024 年第三季度 2024 年第三季度第二季度 2024 年第三季度 2024 年第三季度第三季 2024 年第三季度 2024 年第三季度第三季 2024 年第三季度 2024 年第三季度第三季 2024 年第三季度 2024 年第三季度第三季 2024 第三季 16 2,516 2,516 2023 年第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第三季 1,294 1,517 1,517 1,517 1,517 第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第三季總投資組合總額 (千平方英呎) 總投資組合
14 總營運組合 100.0 100.0 100.0 100.0 90.0 90.0 2023 第四季 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第三季度 2024 年第三季 100.0 100.0 87.9 89.9 89.9 2023 第三季 2023 年第四季 2023 年第一季 2024 第二季 2024 第二季 2024 第二季第二季 2024 第二季第二季 2024 第二季第二季 2024 年第二季 98.8 100.0 99.1 99.8 99.2 2023 第四季 2023 第一季度 2024 第三季 99.4 100.0 94.6 94.5 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第三季營運概述營運組合-期末佔用率 (%) 哥斯達黎加哥倫比亞按地理劃分的地理
15 2.2 2.0 2.3 2.0 2.1 2023 年第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第二季 2.4 2.4 2.9 3.0 2023 年第四季 2023 年第二季 2024 年第二季 2024 年第三季 5.6 7.3 5.7 6.0 6.1 2023 年第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第二季度 2024 年第二季度 2024 年第三季 10.2 11.5 10.4 10.9 11.2 三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季度營運概述租金收入（百萬美元）總投資組合（截至三個月）哥斯達黎加秘魯哥倫比亞按地理劃分（截至三個月）
16 2.0 1.8 1.8 2.1 1.8 2.1 1.9 2.1 2.0 1.9 1.9 季度 2023 年第四季 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第三季 1.9 2.0 2.4 2.0 2.0 2.2 2.0 1.9 2.1 2023 年第三季 2023 年第四季第二季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第三季 8.7 8.9 9.2 9.68.8 2023 年第三季 10.7 9.0 9.2 第四季 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第三季營運概述總投資組合（截至三個月）哥斯達黎加秘魯哥倫比亞新增及現金新股 (截至三個月) NOI Cash NOI 營業收入淨額 (百萬美元)
17 5.77 5.70 6.62 6.81 6.76 2023 年第四季 2023 年第一季 2024 年第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第三季 7.29 7.26 8.07 7.38 7.41 2023 年第四季 2023 年第一季 2024 第二季 2024 年第二季 2024 年第二季第二季 2024 年第一季度 7.55 7.80 7.93 7.87 7.92 8.58 8.60 8.72 2023 第四季 2023 第一季第二季 2023 第一季度 2024 年第二季 2024 年第三季營運概述總投資組合哥斯達黎加秘魯哥倫比亞按地理劃分的地理位置平均租金（美元/平方英尺/年）
18 10.1% 15.3% 36.4% -2.5% 2.3% 9.4% 11.1% 55.2% 19.4% 1.4% 2023 年第四季 2024 年第二季第二季 2024 年第二季度 2024 年第三季 -0.7% 3.0% 6.0% -5.4% 27.0% 21.1% 7.8% -1.5% -7.7% 2023 年第四季第二季 2024 第二季度 2024 年第二季 14.8% 7.4% -2.8% -1.2% 4.7% 22.7% 15.7% 9.3% 2.8% 2023 年第三季 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季度 2024 年第三季 9.3% 7.0% 6.8% -2.6% 1.3% 22.1% 14.2% 20.6% 8.5% (0.1)% 2023 年第四季 2024 年第二季 2024 年第二季 2024 年第三季營運概述同房地產內新增長 (按年) 哥斯達黎加秘魯哥倫比亞按地理分類 NOI Cash NOI
19 6.2 6.8 7.6 5.9 5.8 2023 年第三季 2023 年第四季 2024 年第二季第二季 2024 年第三季財務概述其他非 IFRS 指標 (百萬美元) 經調整後 EBITDA（截至三個月）根據 LPA 定義（截至三個月）（截至三個月）（4.1）(0.9) (0.5) (2.2) 1.0 2023 年第三季 2024第二季第二季 2024季第一季
20 19.6% 37.2% 27.5% 15.7% 營運客戶集中度和租約到期分析按總組合計算租賃細分 NER 客戶類型合約租金增加按貨幣計算的租金額截至 2024 年 9 月 30 日後物流服務消費品分銷零售商製造及其他 18.4% 19.7% 56.6% 5.3% COL-CPI 恆定自動扶梯其他 81.6% 18.4% 美元 COP 首 10 客戶以淨實際租金淨實際租金總平方呎百分比 1 艾利科普 8.0% 437,370 2 庫恩 + 奈格爾 7.2% 384,777 3 三星 6.8% 200,209 4 小世界 5.2% 270,572 5 宜昌 4.0% 220,875 6 自然與有限公司 3.8% 206,785 7 東京產品 3.8% 219,734 8 印度拉馬 3.5% 191,684 9 價格便利 3.4% 167,831 10 宜家 3.0% 185,548 合共 48.7% 2,485,385 租金到期貨幣年度佔用平方呎淨實際租金百分比 (百萬美元)% 總總額平方英尺 2024 年美元 65,068 0.6 6% 美元 9.22 —% 100.0% 2025 年 376,747 2.6 6.6% 美元 6.6% 6.90 美元 84.0% 2026 321,905 2.4 6.1% 美元 7.46 23.5% 76.5% 2027 957,051 6.9 17.5% 美元 7.21 38.5% 61.5% 2028 707,748 5.1 12.9% 7.21 14.2% 85.8% 之後 2,550,958 21.8 美元 55.3% 55 百分之五十五點零點零總計4,979,477 39.4 100.0% 美元 7.92 19.4% 80.3%
21 百萬美元美元以百萬平方呎淨實際租金投資物業樓宇數目佔總佔用百分比至今第三季度租賃百分比截至今年度 NOI 年化平方呎/年總公平市值總經營投資組合的百分比哥斯達黎加 19 2,516,137 49.1% 99.2 99.8 5.4 15.3 21.9 美元 8.77 257.9 52.1% 秘魯 6 1,350,084 26.4% 89.9 94.8 2.2 6 美元 11.21 122.5 24.7% 哥倫比亞 5 1,255,404 24.5% 90.0 100.0 1.8 5.6 9.8 美元 8.67 114.8 23.2% 次合計 30 5,121,625 100.0% 94.5 98.5 9.4 27.3 45.3 美元 9.36 495.2 100.0% 發展波弗托利奧秘魯 1166,410 100.0% 84.8 100.0 0.2 0.4 1.4 至 13.2 100.0% 小合計 1 166,410 100.0% 84.8 100.0 0.2 0.4 至 13.2 100.0% 總投資組合 31 5,288,035 94.2 98.6 27.7 46.7 美元 9.4 508.4 營運投資物業投資物業組合截至 2024 年 9 月 30 日
22 6/30/2024 9/30/2024 美元數百萬美元，平方呎及百分比以外 TEI FMV 佔用百分比年度估計租金收入年度估計新增估計成本回報平方英尺總投資 FMV 佔用百分比年度估計租金收入年度估計新增估計估計成本回報發展。收益率秘魯聖何塞拉維貝納物流園 B 400 157,444 12.0 15.4 58.9% 1.5 1.3 10.8% 157,444 11.7 18.2 100.0% 1.6 12.5% 13.4% 總計 157,444 12.0 15.4 58.9% 1.5 1.3 10.8% 157,444 11.7 18.2 100.0% 1.6 12.5% 13.4% 資本部署穩定物業截至 2024 年 9 月 30 日
迄今為止投資 23 百萬美元項目平方呎佔用百分比 FMV 土地 + 外殼總土地 + 外殼總土地 + 外殼總預計穩定日期年化估計租金收入年化估計 NOI 估計估計成本回報發展。收益率類型秘魯卡勞物流園 b. 100 166,410 84.8 100.0 13.2 7.4 8.1 15.5 7.4 8.1 15.5 十二月二十四日 1.3 1.0 8.4 (¹) 6.6 (¹) 預租總額 166,410 84.8 100.0 13.2 7.4 8.1 15.5 7.4 8.1 15.5 1.3 1.0 8.4% 6.6% 資本部署發展組合（1）反映整個工業園區的總開發開支，包括基礎設施、公用事業和相關的成本園林化，而不僅是個別倉庫。截至二零二四年九月三十日
24 (1) 土地銀行的可建築物 GLA (2) 秘魯 LPA 與第三方簽訂土地租賃協議，其共同擁有結構為 40% LPA 和 60% Capia，其中 LPA 擔任租戶。土地總面積 (英畝) 可建築面積 (平方呎) (1) 土地總面積（平方呎）百萬美元 2024 年第三季度 2023 年第四季% 變動 2024 年第四季度 2023 年第四季% 變動 2024 年第三季度 2023 年第四季% 變動秘魯（二）40.5 0.0% 878,022 878,022 0.0% 2.0 0.6 226.0% $1.15$ 0.35 6.0% 哥倫比亞 50.6 50.6 0.0% 1,090,211 1,090,211 0.0% 25.1 24.1 4.3% 11.40 美元 10.93 4.3% 總計 91.1 91.1 0.0% 1,968,233 1,968,233 0.0% 27.1 24.7 9.8% 6.84 美元 6.23 9.8% 資本部署土地組合截至 2024 年 9 月 30 日
25 2024 第二季第二季度債務淨額 (百萬美元) 233.7 223.0 投資物業債務淨額（期末）43.6% 42.4% 淨債務/調整後 EBITDA 比率 (1) 8.9 x 8.3 倍淨債務/新債務 (1) 6.3 倍 6.1 倍美元到期貸款 WTO 2024 年平均現金利率 2.6 7.9% 2025 12.9 6.8% 2026 9.0 6.0% 2027 9.7 6.0% 2028 10.5 6.0% 2029 11.3 6.0% 之後 216.5 5.2% 債務總額等額 272.5 8.4% 保費/折扣 0.4 延期融資成本 (1.9) 總債務 271.0 62.6% 37.4% 固定與浮息債務 100.0% 保證與無抵押債務 84.3% 15.7%資本化債務摘要和指標債務摘要債務指標截至 2024 年 9 月 30 日 (1) 與債務相關的淨倍數在其各自計算中使用年度調整後 EBITDA 和 NOI 來計算。按貨幣劃分的債務保證固定浮動美元 COP
26 定義請參閱根據國際會計準則委員會發出並向證券交易委員會（「SEC」）提交的國際財務報告準則（「IFRS」）擬備的 LPA 財務報表以及其他公開報告，以獲取有關 LPA 和 LPA 業務的進一步資訊。從當前年度開始至當前日期的「YTD（Year to Date）」期間，用於衡量此期內的表現。調整後的 EBITDA。LPA 定義經調整後 EBITDA 為期內的利潤（虧損），不包括 (a) 附屬公司的利息收入，(b) 融資成本，(c) 所得稅費用，(d) 折舊和攤銷，(e) 投資物業估值收益，(f) 待售資產的收益或虧損，(g) 基於股份付款，(h) 與業務合併有關的一次性現金獎金，(i) 上市費用，(j)) 其他收入、(k) 其他開支及 (l) 外幣淨利潤或虧損。管理層使用調整後的 EBITDA 來衡量和評估 LPA 業務的營運表現，該業務包括開發、租賃和管理工業物業，在 LPA 的資本成本和所得稅費用之前。調整後的 EBITDA 是 LPA 行業常用的一種指標，它顯示了調整後的 EBITDA，以補充投資者對其營運表現的了解。LPA 的管理層認為，調整後的 EBITDA 為投資者和分析師提供經營業績的衡量，不受 LPA 資本結構差異、資本投資週期和 LPA 資產公平價值調整的影響。現金營業收入淨額（現金 NOI）LPA 定義現金 NOI 為根據相關期間內直線租金收入調整的 NOI。債務指標。我們會評估以下債務指標，以監控資本結構的實力和靈活性，並評估管理層的表現。投資者可以利用這些指標來決定我們服務或再融資債務的能力。淨債務 LPA 定義「淨債務」為 LPA 的總債務（定義為長期債務加長期債務-流動部分）減去現金、現金等值和限制現金。淨債務對溢利（虧損）表示該期間的淨債務除以利潤（虧損）。淨債務至調整後 EBITDA 此指標表示債務淨額除以調整後 EBITDA。LPA 的管理層認為，這個比率很有用，因為它可以為投資者提供有關 LPA 償還債務能力的信息，相比使用調整 EBITDA 衡量的 LPA 表現。淨債務對營業收入淨額（NOI）此指標代表淨債務除以 NOI。LPA 的管理層認為，這個比率很有用，因為它為投資者提供有關 LPA 償還債務能力的信息，與 LPA 使用 NOI 測量的表現相比。對投資物業債務淨額此指標表示債務淨值除以投資物業（期末價值）。LPA 認為這個比率很有用，因為它顯示了淨債務用於融資 LPA 的資產的程度。發展組合代表正在開發中的工業物業物業，以及已發展但未達到穩定性的物業。發展收益率此指標是針對發展物業的計算方式，以穩定的 NOI 除以 TEI。預計建築面積 (地及平方呎) 這個指標代表現有土地上工業大廈完成後，可供租賃的估計地面積和完成平方英呎。估計價值創造此指標代表我們預期通過開發和租賃活動創造的價值。我們通過估計物業將產生的穩定 NOI，並套用適用於該屬性的穩定資本化率來計算估計價值創造。估計價值創造是以價值超過我們的 TEI 的金額計算，包括收市成本和稅金。經營基金，或 FFO LPA 將 FFO 計算為期內的利潤，不包括 (a) 投資物業估值收益和 (b) 出售持有待售資產的收益。LPA 將 FFO（由 LPA 定義）計算為 FFO，不包括 (a) 基於股份支付、(b) 與業務合併有關的一次性現金獎金、(c) 上市費用、(d) 其他收入和 (e) 其他開支。LPA 將調整後的 FFO 定義為 FFO（按 LPA 定義），不包括 (a) 折舊和攤銷、(b) 非現金融資成本、(c) 附屬公司的利息收入、(d) 未實現的外幣收益或虧損以及 (e) 直線租金收入。FFO（由 LPA 定義）和調整的 FFO（統稱為「FFO 指標」）這些非 IFRS 指標有助於分析 LPA 資產和營運的營運業績。LPA 的管理層認為，FFO 措施對投資者作為補充績效衡量有用，因為它們排除了某些可能造成明顯盈利波動的項目的影響，以及某些非現金項目，但與 LPA 持續的業務營運或現金流產生直接關係的影響。LPA 的管理層認為 FFO 措施可以促進期間的營運表現進行比較，同時也提供未來盈利潛力的指標。然而，由於 FFO 措施並不包含維持物業營運表現所需的資本支出或維護和改善水平，這對營運業績有重大的經濟影響，LPA 管理層認為 FFO 措施作為績效衡量的實用性可能有限。LPA 對 FFO 措施的計算可能無法與其他不同定義或解釋 FFO 定義的定義或解釋了不同的房地產公司所報告的 FFO 指標。公平市值 (FMV) 代表根據當前市場狀況並由認證第三方評估的物業價值。第三方評估師用於評估資產的評估方法和作為方法的一部分因素，最後我們將介紹利率的範圍，例如整個投資組合使用的市場租金。價值有三種基本方法：• 收入方法 • 折扣現金流方法 • 直接比較方法 • 成本方法在實際上，根據其適用於被估價的物業類型以及可用信息的質量和數量，包括或省略價值的方法。收入方法收入方法反映了主體的收入產生能力。這種方法假設價值是由預期收入創造的。由於投資預計由投資者購入，他願意在一段時間內從物業獲得收入來源加上回收價值的投資者，因此收入方法是用作價值的主要方法。兩種常見的估值技術是「折扣現金流」(DCF) 方法和「直接資本化方法」。
27 定義成本報酬率這是根據發展物業以穩定的租金收入除以 TEI 計算。同一財產我們的同物業指標是非 IFRS 財務指標，這些指標通常在房地產行業中使用，並且對金融界的預期，以淨效率和現金基礎為基礎。我們使用「同一物業」分析來評估我們擁有和管理的營運物業績效，因為此分析中的物業人數不同時間是一致的，這使我們能夠分析我們持續的業務營運。指定期間的同一物業人口包括整個期間和前一年相應期間擁有的營運物業。開發或收購的物業將不包括在相同物業人口中，直到它們在兩個期間全部持有在營運組合中，而在此期間出售的物業也不包括在同一物業群組中。我們將截至 2024 年 9 月 30 日止三個月的同一物業組合定義為截至 2023 年 1 月 1 日為 LPA 擁有的物業，並在 2023 年和 2024 年同期間在同一三個月期間進行營運。我們相信，同一物業組合中影響租賃收入、租金回收、物業營運費用和新增的因素通常與我們總營運組合相同。我們使用以下「相同物業」指標來評估我們營運物業績效：同物業 NOI LPA 將相同物業 NOI 定義為 NOI，減少非同屬性 NOI 並以固定貨幣進行調整。LPA 使用 Same Property NOI 評估其所有物業的表現，而 LPA 的管理層認為，Same Property NOI 對投資者和管理層作為補充性績效指標有幫助，因為它包括物業人口的經營表現，從而消除了 LPA 投資組合組成變化對績效的影響。相同物業 NOI 與 IFRS 財務指標結合使用時，LPA 管理層認為是評估 LPA 投資物業績效的表現和盈利能力的有用衡量-同物業現金 NOI LPA 定義相同物業現金 NOI 為現金 NOI 減去非同物業現金新增並以固定貨幣調整。指定期間的相同物業人口包括整個期間和前一年相應期間擁有的營運物業。開發或收購的物業將不包括在相同的物業人口中，直到它們在兩個期間全部持有在營運組合中，而在此期間出售的物業也不包括在相同的物業人口中。穩定 LPA 定義為已發展物業完成一年的早期，或達到 90% 佔用率的時間。穩定的 NOI 指標是預計十二個月的潛在租金總收入（基本租金，包括市場租金以上或低於市場租金加營運費償還款項）乘以 95%，將收入調整為穩定的空位係數為 5%，減去估計營運開支。預期投資總額（「TEI」）代表開發或擴建的總預估成本，包括土地、開發和租賃成本。TEI 根據目前的預測而定，可能會有所變動。總投資組合包括營運組合和開發組合。折扣現金流方法使用此估值方法，在投資期限內預測的未來現金流量，以及持有期末視為處置所得的收益。此方法允許建模與租賃、租金增長、空缺、租賃佣金、租戶鼓勵和空置空間成本相關的任何不均衡收入或成本。這些未來財務利益會根據市場交易以適當的折扣率折扣為現值。• 適用於未來現金流的折扣率，主要由收入相關的風險決定的折扣率，以及 • 根據預估未來市場狀況獲取物業未來價值的資本化率。這些利率是根據：• 我們與開發商，經紀人，客戶和市場上活躍參與者進行的持續訪談，以了解他們對 IRR 的期望（在債務前或沒有槓桿）• 主要分析市場中的實際交易。由於我們是房地產領域的領先公司，因此我們在大多數購買交易方面擁有豐富的經驗，並且我們在購買前和購買期間了解這些詳細信息，這使我們在選擇價格時擁有穩定的基礎。直接資本化方法此方法涉及以適當的收益率將完全租賃淨營運收入估計資本化。這種方法最適合用於穩定的資產，其淨收入波動很小，增長前景也穩定。它最常用於單一租戶投資或穩定投資。直接比較方法直接比較方法利用可比較物業的銷售，調整差異以估計主體屬性的價值。這種方法採用簡化的方法開發，以為市場可比較的銷售量建立一個單價範圍。這種方法通常是為了支持收入方法而不是針對價值做出結論。成本方法成本方法基於替代原則 —— 假設審慎理智的人士不會為物業支付比建造類似且具競爭力的物業的成本 —— 假設該過程中不會超過建造類似和競爭力的物業的成本。「成本方法」傾向於在考慮折舊之前設定價值上限。可租賃總面積（GLA）。為租戶入住和獨家使用而設計的總樓面面積，包括地下室，夾層和上層。淨有效租金（「NER」）此金額在租約開始時，使用期內收到的預估現金基本租金總額計算，並按年度計算。每平方英尺的 NER 數目是通過將年度淨有效租金除以租約的佔用平方英呎來計算。營運收淨額（「NOI」）LPA 定義 NOI 為期內溢利，不包括 (a) 其他收入（主要與開發費收入有關）、(b) 一般和行政開支、(c) 上市費用、(d) 投資物業估價收益、(e) 附屬機構的利息收入、(f) 融資成本、(g) 外幣淨利潤或虧損、(h) 其他收入、(i) 持有資產處置收益出售、(j) 其他費用和 (k) 所得稅費用。營運組合包括穩定的工業物業。持有以出售的資產不包括在投資組合中。
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