租賃協議

雙方訂立

SLOSS MARTIN BISCUIT有限公司，

通過其代理人，

SLOSS房地產公司，股份公司

（統稱「房東」）

和

IN8BIO, INC.

（租戶）

日期爲2月28日，2024年有關Tempus AI，Inc。的財務報表，該報告顯示在Tempus AI，Inc。的招股說明書中 日期是6月13日，2024年，根據證券法規424（b）文件，涉及S-1表格登記聲明，經修訂（文件編號爲333-279558）。

2024年3月16日

對於

馬丁餅乾大廈

2901 2nd 南大街

阿拉巴馬州伯明翰35233

套房號碼210

包含約

8,116平方英尺的租賃樓層面積

期限：60-1/2個月

目錄

項目 頁面

1.房屋租賃條款 1

2.租期和佔有權 1

3.租金 2

4.滯納金 2

5.按金 3

6.使用權 3

7.轉讓 4

8.服務和公用事業 5

9.賠償6

10.損壞房屋7

11.保險9

12.違約10

13.不放棄14

14.個人財產14

15.法律；規章制度14

16.完整協議15

17. 時間爲要件 15

18. 徵收 15

19. 終止後交付佔有權；非法滯留 16

20. 租戶簽署 17

21. 房東進入 18

22. 通知 18

23. 租賃從屬於抵押 (SNDA) 19

24. 租戶不可撤回證明 20

25.房東的免責條款 20

26.繼承人及受讓人；房東代理人 21

27.危險物質 21

28.大樓出售 22

29.保留條款 22

30.故意省略 22

31.經營成本 22

32.改建；房東和租戶的改善 25

33. 租戶特別活動、服務和情況；商標 26

34. 大廈營業時間；租戶營業時間 26

35. 故意刪除 26

36. 不可抗力 26

37. 可分割性 27

38. 標題 27

39. 管轄法律 27

40. 已完成文件…………………………………………………………… 27

41.黴菌和黴………………………………………………………………..…………………27

42.經紀人 ……………………………………………………………..………………...............……28

43.接受協議 …………………………………………..…………………...................…28

44.公共區域.....................................................................................................................................28

展覽「A」 場所描繪 A

展覽「B」 規章制度 B

展覽「C」 進一步條款和條件 C

展覽「D」 房東和租客改善 D

附件「D-1」 工作信 D-1

附件「E」 房東批准表格 E

附件「F」 已刪除 F

附件「G」 納稅人識別號碼和認證 G

附件「H」 接受協議 H

附件「I」 除操作費之外 I

附件「J」 租戶標誌............................................................................................................................J

阿拉巴馬州 }

:

JEFFERSON縣

租賃協議

本租賃協議 （本「租賃」）於2024年3月16日（「生效日期」）由 SLOSS MARTIN BISCUIT有限公司，一家阿拉巴馬州公司（「SMB」），通過其代理人 SLOSS REAL ESTATE COMPANY， INC。，一家阿拉巴馬州公司（「代理人」和與SMB一起稱爲「房東」），以及 IN8BIO, INC.，一個德拉華州的公司（以下簡稱"承租人"）。

房東和承租人特此立約並同意如下：

鑑於各方已經簽署了日期爲 2022 年 11 月 21 日，經過修改、補充後形成的某商業組合協議（下稱「協議」）。

房東特此出租及將某一面積約爲八千一百一十六（8,116）可出租平方英尺的空間（以下簡稱"場所"），即位於馬丁餅乾大樓2901 2nd 南大道，伯明翰，阿拉巴馬州35233號的Suite 210，（以下簡稱"大樓"），以及權利 (i) 通過指定的入口、電梯、走廊、樓梯、出口、電梯或其他通道進出物業，並遵守規定和條例； (ii) 使用Building的指定停車區域和其他共用區域，以及位於29街南的裝卸區，介於展廳大樓和Dr. Pepper大樓之間（統稱「共用區域」），與Building的其他租戶共同使用。（以下簡稱「物業」，包括Building、所有共用區域、停車區域以及物業和Building作爲一部分的所有其他不動產。）請參閱附件「A」以獲取物業示意圖。未授予或暗示光線、空氣或視野通行權，但物業的窗戶在租約期間不得被遮擋或封閉。 th 租賃面積或「RSF」應根據八千一百一十六（8,116）平方英尺的總可用面積進行計算。

（a）本租約期限爲六十個半月，自2024年3月15日（「起始日期」）起始，至2029年3月31日結束，除非按照本租約規定提前終止（包括本租約下的所有其他延期和選期共同指爲「租約期」）。承租人有權行使一項（1）延長租期一（1）額外五（5）年期的選項，如本租約第二段所述。 附件「C」

(b)租戶佔有物業將被視爲租戶已接受物業"現狀"並適合於租戶預期的使用，前述情況並不限制房東在租賃協議下的義務，包括但不限於第8(b)、第10和第15款的規定。

租金應從租賃起始日（"租金起始日"）開始計算。租戶同意支付物業租金（"租金"），包括基本租金、附加租金和根據本協議應支付的所有其他金額。租戶應按照下文所述的時間表支付基本租金，並且根據第31條款提供的附加租金支付。

自租賃起始日起，所有租金應向Sloss Martin Biscuit有限公司支付，並由租戶在每月的首日提前使用自動清算系統（ACH）信用條目支付，使用出租方隨時提供的收款銀行和受款人信息，或者根據出租方以書面方式指定的其他地點支付，無需通知或要求，並且不得進行任何形式的抵消或扣除。

如果租期不是某月的第一天開始，或者在某月的最後一天終止或到期，該部分月份的基礎租金應根據該月的實際天數按比例計算。

在簽訂本租約時，租戶應向房東支付一筆初始分期款，該款項等同於起始日期所在月份應支付的租金；此款項應由房東用於按照本合同到期時逐期到期的租金。

If any Rent to be paid hereunder, or other charges as hereinafter provided, is not received by Landlord (or its Agent) within ten (10) days of the date due, Landlord shall have the right to impose a late charge of three percent (3%) of all amounts past due. Should a check for any payment be returned due to insufficient funds or for any other reason, a charge of thirty dollars ($30.00) per each return shall immediately become due and payable.

Landlord and Tenant agree that Tenant will deposit with Agent the sum of Fifteen thousand Five Hundred Fifty-Five and 67/100 Dollars ($15,555.67) on the date of execution of this Lease to be held, without interest, as security for the payment of Rent and any and all other sums of money for which Tenant shall or may become liable to pay to Landlord under this Lease, and for the faithful performance by Tenant of all covenants and agreements under this Lease deposit shall be returned to Tenant after the termination of this Lease and any renewal hereof, to the extent that Landlord has not applied the security deposit or any portion thereof on account of a default, the security deposit, or such remaining portion of the security deposit, shall be returned to Tenant, promptly, and in any event within forty-five (45) days, following the termination or expiration of this Lease. Nothing in this paragraph shall be deemed to limit the amount of any claim, demand or cause of action of Landlord against Tenant under the provisions of this Lease or require the Landlord to maintain the security deposit in any sort of escrow or trust account, provided that the security deposit shall not be commingled with other funds of Landlord except other security deposits for the Property.

Tenant will use and occupy the Premises as an office and lab for its biotechnology company, including, without limitation, cell manufacturing process development and basic and translational research and development, and for no other use or purpose (the "Permitted Use"). Tenant shall not cause or permit the Premises to be used in any way (i) which constitutes a violation of any law, ordinance, or governmental regulation or order, (ii) which unreasonably interferes with the rights of other tenants of Landlord, (iii) which constitutes a nuisance or waste or (iv) which causes damage to any structural portion of the Premises including, but not limited to, the walls and flooring of the Premises, nor (v) in any manner in which such use may invalidate the insurance or increase the rate of insurance on the Premises or the Building. Landlord acknowledges that the mere use of the Premises for the Permitted Use shall not violate items (ii) – (v) in the prior sentence, provided that the Premises are used in compliance with all laws, ordinances and governmental regulations or orders. Tenant shall promptly, upon written demand, reimburse Landlord for any additional premium charged for such policy by reason of Tenant’s failure to comply with the provisions of this Section. Landlord represents, warrants and covenants that, as of the Effective Date, and at all times during the Term, Landlord shall not request, and shall not consent to any request, to change the current zoning designation for the Property. ”，一家特定的租戶從房東那裏承租了包括某些土地在內的一定場所，其中包括一個施工中的建築，總面積約爲164,757 坪，以及某些其他改進措施，所有這些在租約中被描述得更爲詳細。

可申請領取使用證明 房東應提供合理的信息和協助，以證明物業可合法用於允許的用途。

房東承認租戶有時，包括租戶初始入住期間，在租期內的其他時間以及租戶搬出期間，可以使用吊裝設備或起重機來將無法通過電梯搬到物業內的大型設備或實驗組件搬進物業。預計這些吊裝設備或起重機將設在大廈的大堂，並將這些大型設備或實驗組件從大廈的大廈二層樓的欄杆上運送到大廈的二層平台上。所有這些吊裝/起重公司應按照行業標準實踐投保，並經房東合理判斷批准。租戶同意提前通知大廈管理部門任何這類吊裝或起重機的使用，並應安排在週末進行。

房東進一步承認，租戶將定期配送氣體罐，包括二氧化碳和液氮，到物業內，房東應允許租戶使用大廈電梯將這些氣體罐運送到物業內。房東承認這些氣體罐的配送將在工作日的工作時間內進行，但租戶應與大廈管理部門協調這些配送以儘量減少干擾。如有必要爲了保護地板，在配送氣體罐時，租戶應在二樓走廊使用刨花板，將氣體罐從電梯搬到物業內。

（a）租戶不得在未經房東書面同意的情況下轉讓本租約，抵押租賃權益，轉租物業或物業的任何部分，或允許任何非租戶的任何方使用該物業。任何此類同意應作爲條件之一，即： (i) 原租戶應在本租賃的全部期限內承擔全部責任； (ii) 如果上述轉讓或轉租，除了經許可的轉讓之外，涉及較高總租金，超額租金的50%應支付給房東，首先扣除租戶在與此類轉讓或轉租相關的交易費用（如下文所定義）；但是，此類交易費用不得超過超額租金的10%；並且 (iii) 房東應保留同意或不同意進一步轉讓或轉租、或質押的權利。「交易費用」應指（a）租戶參與分租時的費用和支出，包括向無關第三方支付的房地產經紀佣金、法律和建築費用以及廣告費用，（b）免租金、租金優惠或減免，（c）租戶爲準備該空間出租而進行的改進、建造捐款或改動的成本，以及（d）工作津貼或其他經濟讓步。

(b)儘管前述第7(a)款中有相反規定， (i)將本租賃或轉讓至本處進行分租的權益撥轉到（x）被併入、合併、重組或重建或資本重組的單位，或(y)將幾乎所有租戶的資產作爲企業重點內容轉讓，或(z)是租戶的關聯企業，(ii)租戶權益的轉讓，不管是通過繼承或其他方式， 在直系家庭成員（包括配偶、子女、孫子女、父母、祖父母、姻親、兄弟姊妹、直系子孫以及

信託基金爲上述目的），或（iii）首次公開募股（這些受讓方，稱爲「被許可受讓方」；這些轉讓，稱爲「被許可轉讓」），不需要房東的同意；但前提是，在上述（i）條款的任何轉讓中（無論是通過單一交易還是一系列交易）：（1）受讓人或轉租人必須有良好聲譽或者是新成立的實體，並且僅可將租賃用於獲准使用的用途（2）受讓人或轉租人必須與房東直接達成一致，通過對房東合理滿意的書面文件，承諾遵守租戶在此之下的所有責任，包括但不限於反對進一步轉讓和轉租的契約；（3）在任何情況下，租戶均不會免除其在本租賃中的義務；（4）完全執行的轉讓或轉租文本的副本需遞交給房東；並且（5）租戶應在房東要求時，償還任何實際合理的、房東在此交易中發生費用，包括但不限於合理的法律費用；但是無論如何，房東的費用不得超過兩千五百美元整。 此外，只是更改承租人的名稱或所有權形式，並不被視爲本租約的轉讓。

(a) $所有服務，包括但不限於清潔、垃圾箱和害蟲控制；以及所有公用事業（包括未提供在房屋內的任何額外公用事業服務）、電信和互聯網服務，房屋內的內部和非結構性費用應由承租人自負，自交房日期開始。根據分戶計量的房屋公用事業（以及垃圾清理/垃圾箱服務）將由承租人直接安排並支付。租戶須承擔所有按金 sowie 服務的連接海選費用，包括但不限於電錶、儀表盤和電線等，但此處房東保證所有所需電錶或電子錶將已安裝，或將在租約開始日期後三十（30）天內安裝並正常運行。未分戶計量的公用事業（以及共享垃圾清理/垃圾箱服務）應由房東根據用量合理分配給房屋，由承租人在收到賬單時支付，支付實際支出房東所發生的費用，不包含任何漲價。房東應保持建築物和房屋內的設施和系統處於良好狀態、良好條件和維修完善狀態，包括爲服務、操作和適應暖通空調設備以及任何由當事雙方書面同意的裝修或其他用途所需的電力，但不包括承租人安裝的部分設施和系統，此部分應由承租人維護。如果承租人需要本8(a)條款中未明確列出的任何額外公用事業服務，包括但不限於，建築物的額外安培數，承租人應對此類額外公用事業服務的所有費用負責。此外，如果承租人因其許可使用而需要任何額外發電機服務，承租人應對該類額外發電機服務的所有實際費用負責，包括但不限於新發電機的費用、其安裝、維護、保養和額外公用事業成本。

(b) 房東房東無需對房屋進行任何維修或改進，除非是由於房東或其僱員、代理人或承包商（統稱「房東方」）的行爲、疏忽或過失所必需的維修；但是，在本租約的第31條的規定下，房東應當維護屋頂、建築物的外部、建築物的基礎和所有其他結構元素，電氣設備（除了租戶安裝的部分）、地下管道和導管，以及爲房屋提供服務的所有其他建築系統，直至進入房屋的點，並對房屋內部、停車場和景觀區域（不包括房屋內的任何景觀）以及建築物的公共區域和共同區域進行結構維修和更換，保持合理的良好狀態，除了正常磨損。

不論這裏的任何規定相反，房東不需要進行或支付由於租戶或其僱員、代理人或承包商的行爲、疏忽或過失，或者在房屋內時，由租戶的受邀人和顧客的行爲所必需的任何維修，並且租戶應根據房東的書面要求迅速償還房東爲此進行的所有此類維修費用，並隨附相關發票。此外，房東應該負責在本租約的第31條中更詳細描述的有關財產的服務。房東應當在進行任何此類維修時盡到謹慎義務，並且應當在不會顯著干擾租戶使用房屋的情況下，除非出現緊急情況，在對租戶相對方便的時間進行維修工作。

應理解房東不保證上述任何服務，也不保證房東可能提供的這些或任何其他服務將不會中斷。租戶承認，由於事故、維修、改建、戰爭、罷工或任何房東無法合理控制的原因，或任何聯邦、州、縣或市政當局的命令或規定，任何一個或多個此類服務可能會中斷或減少。房東提供的任何此類服務的中斷或暫停都不會被視爲驅逐或干擾租戶對房屋或任何部分的使用和佔有，也不會使房東對租戶承擔損害賠償責任、減少租金或免除租戶根據本租約的履行義務；但是，如果服務中斷或暫停是由於房東的疏忽或惡意行爲，則作爲租戶的唯一和專有救濟措施，從服務中斷的連續三（3）個工作日到恢復服務，以便租戶可以實質性恢復其業務的日期開始，基本租金應減免。

房東可能選擇爲租戶提供的房屋內的任何維修或服務（可能包括但不限於，日常清潔、垃圾箱、機械、電氣、管道、害蟲控制、建築標準燈泡及更換，地毯清洗等），如果租戶要求或由於租戶未能及時處理房東通知租戶後接手的此類維修或服務，包括對服務房屋的暖通空調系統（「暖通空調系統」）進行的維修或更換等，責任在於租戶的，將列入租戶賬單，包括維修或服務的總費用及15%的行政附加費。

(c) ADVENt TECHNOLOGIES INC.，除非要求房東另行負責，租戶應自費維護和保養房屋，包括但不限於所有入口門、因盜竊或破壞而造成的入口門損壞、傢俱、照明、貿易夾具、地上管道和管道從入口進入房屋開始的部分、窗戶、玻璃和板玻璃、門、內牆和裝修工程、地板表面和地面覆蓋材料、灑水器和消防系統（須在起始日期時正常運作並符合所有適用法律），以及維護和維修暖通空調系統（與僅由租戶安裝的暖通空調系統替換）。租戶須保持所有物件良好衛生條件和維修，並符合所有適用法律。租戶不得造成浪費，除正常磨損外。租戶還須負責安排房屋的日常清潔服務及相關費用。租戶應書面及時通知房東任何已知的房東應負責維修的瑕疵狀況，而未在商業上合理的時間和方式內報告此類已知瑕疵將使租戶對因未報告已知瑕疵而導致房東增加的責任承擔責任。

服務房屋的暖通空調系統的例行維護和維修（以及由租戶安裝的暖通空調系統的更換），租戶應自費保持良好衛生狀態和維修，並符合所有適用法律。租戶不得造成浪費，除正常磨損外。租戶還應負責安排房屋的日常清潔服務及相關費用。租戶應立即書面通知房東任何已知的房東應負責維修的瑕疵狀況，而未在商業上合理的時間和方式內報告此類已知瑕疵將使租戶對因未報告已知瑕疵而導致房東增加的責任承擔責任。

租戶在本節規定的義務履行中選擇的任何承包商，無論是在房屋或建築物周圍，都須得到房東的事先書面批准，該批准不得無理阻撓、要求條件，或延遲，此批准至少應包括：房東接收一份普通責任保險證書，將代理人和房東添加爲受保險人，證明承包商在租賃物所在的市政當局具有合法許可，如果該市政當局需要許可證，承包商必須承認並同意所有工作均應具備良好工藝，並依照當前建築法規和法令執行，同時同意遵守房東爲了保護和保持建築物和房屋制定的任何其他合理標準。

租戶特此同意賠償並使房東及其代理人、董事、主管、高管、成員、合夥人和員工免受任何人因以下情況對房東或其代理人、董事、主管、高管、成員、合夥人和員工造成的或附加的一切傷害、費用、損害、責任或索賠而產生的（i）發生在租賃物內部的任何事故或事件；（ii）對租賃物的任何損壞；（iii）對建築物內任何其他房客或任何其他在建築物內或周圍的人員造成的個人傷害、身體傷害、死亡或財產損害；（iv）對建築物、公共區域或停車設施的損害；或（v）針對任何行政或刑事行動，僅在此情況下，當此類傷害、費用、損害、責任、行動或索賠的結果來源於（a）租戶對建築物、公共區域和停車設施的特定使用方式，（b）任何違約事件，或（c）租戶或其代理人、員工、訪客、被邀請人或被許可人的任何過失或其他不當行爲（但是，就（i）-（v）而言，如果是由房東或房東的員工、代理人或承包商的過失或故意不當行爲引起，則不在此限）。租戶進一步同意賠償房東及其代理人和員工因調查、處理或訴訟任何此類事項而產生的任何及所有費用或開支，包括但不限於法庭費用和合理律師費。租戶在本段規定下的義務應在租賃期滿或提前終止後繼續有效。

or injury to Tenant's employees, agents, visitors, invitees and licensees in or upon the Premises, Building and parking facilities, and Tenant hereby waives all claims with respect thereto, from any cause whatsoever, against Landlord, except claims for personal injury or property damage which are caused by the negligence or intentional misconduct of Landlord or its agents or employees.

Neither party shall be liable to the other for any unauthorized or criminal entry of third parties into the Premises, Building, parking facilities and the approaches, entrances, streets,

sidewalks or corridors thereto, or by or from any unauthorized or criminal acts of third parties, regardless of any breakdown, malfunction or insufficiency of any security measures, practices or equipment provided by Landlord or Tenant, except to the extent due to such party’s gross negligence or willful misconduct or failure to comply with its obligations under this Lease. Tenant shall promptly notify Landlord in writing of any breakdown or malfunction of any security measures, practices or equipment provided by Landlord as to which Tenant has knowledge. Landlord shall not be liable to Tenant for interference with the light or other hereditament intangible, real, or mixed property or for any damage therefrom to Tenant or Tenant’s property from any cause beyond Landlord’s reasonable control. Each of Landlord and Tenant hereby agrees that, in no event, shall either party be liable for any special, indirect, consequential or punitive damages or losses, including injury to such party’s business or any loss of income therefrom, nor shall Landlord be liable to Tenant for any damages caused by the act or neglect of any other tenant in the Building. The provisions of this paragraph shall survive the termination of this Lease with respect to any claim, damage, injury or death occurring prior to such termination.

(a) If the Premises are damaged by fire or other casualty, the same shall be repaired or rebuilt as reasonably practical under the circumstances to at least a condition equivalent to that existing as of the date of this Lease , with reasonable and diligent dispatch, at the expense of the Landlord (subject to the rights of Landlord’s lender and subparagraph (b) and (c) below), unless this Lease is terminated as provided in this Article 10, and during the period required for restoration, a just and proportionate part of the Rent shall be abated until the Premises are repaired or rebuilt.

(b) 如果房屋受到破壞 (i) 損壞到無法在房東判斷之內的一百八十（180）天內完成修復，或 (ii) 因非標準特別形式/全險保險單未覆蓋的風險而受損或被摧毀，或 (iii) 房屋被損壞整體或部分（無論房屋是否受損到無法在房東合理判斷下經濟運作爲一個整體單位的程度）以致於無法在租約最後二十四（24）個月內完成修復，或者如果房屋在租約期最後二十四（24）個月內被整體或部分（無論房屋是否受損）損壞，以致於無法在房東合理判斷下經濟運作爲一個整體單位，那麼在此類事件發生後房東可選擇在事故發生後三十（30）天內以書面通知方式終止本租約。如果房屋受到破壞到無法在房東判斷之內的一百八十（180）天內完成修復，或者如果在租約期最後二十四（24）個月內房屋受到嚴重損害，那麼在任何情況下承租人可選擇在事故發生後三十（30）天內向房東書面通知以終止本租約，時間應以以下較晚的日期計算：(i)事故發生日期和(ii)房東書面通知承租人預計完成必要修復工作所需時間的日期，前提是在火災或其他意外事故發生後三十（30）天內，房東應向承租人提供出自房東合理選擇的信譽承包商、建築經理、建築師或工程師的聲明，陳述此承包商、建築經理、建築師或工程師對房東修復工作預計何時能夠基本完成的合理估計。此外，如果在事故發生後一百八十（180）天內修復工作沒有基本完成，並且此類修復工作在此後六十（60）天內不能合理完成，承租人可通過向房東發出通知而終止本租約。除非房東或承租人

如果房東選擇根據上述規定終止本租賃協議，則本租賃合同將繼續有效，房東將承擔修復此類損壞所需的費用，恰如本條所述。

(c)如果房東根據上述第(a)款選擇或有義務修復或重建房屋因任何損壞或破壞，房東的義務僅限於原有建築，不得延伸到租戶對房屋作出的租賃改進，或租戶、其員工、承包商、受邀人或受許可人擁有或租賃的任何傢俱、設備、用品或其他個人財產。如果進行此類修復和恢復的費用超過由於此類事故而向房東支付或應支付的實際保險保費，或者如果房東的抵押權人或基礎租賃或底層租賃的出租人要求任何因災害損失而得到的保險賠償應支付給其，房東可以終止本租賃協議，除非租戶在要求之後的三十(30)天內向房東存入足夠支付修理費用與房東可用於此目的的保險收益之間差額的一筆款項。

(d)如果房東根據上述第(a)款選擇或有義務修復或重建因任何損壞或破壞，房東完成修復或恢復工作後，租戶應根據情況儘可能合理地在租戶自費的條件下修復和重建租戶在房屋被損壞或破壞之前對房屋所做的所有租賃改進。

(e)無論何種情況下，房東均不對租戶因上述事故或任何其他意外事故而遭受的損失或損害承擔責任。

租戶因火災、盜竊或事故（包括因屋頂、門或窗漏水而引起的水患）對其房屋、包括牆壁、地板和天花板覆蓋以及任何內容、貨物和庫存以及房屋中或上的所有其他房地產或個人財產遭受的損害。租戶自費應保持以下所述的保險覆蓋。所有保險覆蓋都應優先於房東可能選擇爲其提供的任何保險。

在租賃開始時，並且在續保此等保險範圍時，租戶應向房東交交來自保險人的必要保險證書，包括房東和房東的貸款人（如有），作爲受益人，並且提供至少三十（30）天的書面取消通知。租戶根據本條款應承保的所有保險政策應以房東合理滿意的形式存在，應由在阿拉巴馬州有業務執照的負責任的保險公司出具，且擁有至少「A-」的Am Best評級，並且已經得到房東的合理批准。

工傷賠償租戶應保持工傷賠償保險，以遵守可能適用的所有州和/或聯邦法律。租戶工傷賠償政策應具有至少100萬美元的僱主責任限額。

(ii) 商業綜合責任租戶應保持綜合一般責任政策。這些政策應包括房東作爲額外被保險人，通過滿足書面合同要求的統一額外被保險人擔保書形式，且應該是房東認可的形式，如有必要，應包括交叉責任擔保書。

財產保險租戶應對所有個人財產和租戶擁有的改良和改進進行標準的「全險」財產保險，其替換成本不得低於100%。租戶的「全險」財產保單應具有商業上合理的免賠額。

(iv) 平板玻璃承租人應承擔場地上的所有平板玻璃責任。承租人可以選擇自行承保此類風險。

(v) 最低限額可接受的最低責任限額爲：

每次事故100萬美元，累計200萬美元。

(vi) 酒精責任如果承租人從事提供或出售酒精飲料，承租人應投保酒精責任險，每次事故保額至少100萬美元或更高。

(vii) 汽車責任承租人應持有一份汽車責任保險單，涵蓋承租人擁有的、非擁有的和僱用車輛，包括法定要求的無保險車輛駕駛員。如果場地擁有或與之相關的汽車，汽車責任險，包括人身傷害和財產損害，以及承租人選擇的，覆蓋該等汽車價值的車輛物理損害保險、綜合保險和碰撞保險，其保額至少爲100萬美元的綜合單一限額。

Notwithstanding any provision of this Lease to the contrary, Tenant and Landlord shall each include in all policies of insurance covering the Premises, the Building and contents therein, a waiver by the insurer of all right of subrogation against the other party in connection with any loss or damage thereby insured against.

In the event that either Tenant or Landlord sustains a loss by fire or other casualty or cause and such loss is caused in whole, or in part, by acts or omissions (including negligence) of the other party or such other party's agents, employees or servants, then the party sustaining the loss agrees, to the extent that the party sustaining such loss is compensated for such loss by insurance (or would have been compensated for such loss by insurance if such party had maintained the insurance required to be maintained by it herein, to waive all rights of recovery against the other party and such other party's agents, employees and servants, and no third party shall have any right of recovery, by way of subrogation or assignment or otherwise and all such rights shall be waived by such other parties, including the insurance companies that issue such party’s insurance policies.

It is acknowledged and understood by the parties hereto that such insurance for fire and extended coverage as Landlord elects to purchase shall be for the sole benefit of the Landlord, and that such insurance shall not cover Tenant's personal property, trade fixtures, records and files,

leasehold improvements, or any other appurtenances, and that in the event of damage to or loss of any such items, Landlord shall have no obligation to repair or replace same.

Each of the following acts or omissions of Tenant or occurrences shall constitute an "Event of Default":

(b) 租戶未能或拒絕履行租戶在本租約第7條（轉讓）中規定的義務；或

(c) 租戶未能或拒絕及時執行或遵守本租約項下的任何其他契約、職責或義務，並在租戶收到書面通知之後的三十（30）日過後，該失誤仍然持續存在； 但如果該違約事件屬於在該三十（30）日內無法合理治癒的類型，則租戶應有合理時間在此後治癒該違約事件，只要租戶在該三十（30）日內開始這種治癒並積極地完成這種治癒；或

如果發生任何違約事件，則在提供的通知之後，出租人可以選擇，在這裏提供的所有其他權利和救濟措施或法律或公平法所允許的情況下，可以選擇執行以下一個或多個措施：

出租人行使本租約中授予的一個或多個救濟措施或其他可行救濟不應被視爲出租人接受承租人對場地的自願放棄，無論是通過協議還是法律程序，只有在出租人和承租人的書面協議下才能實現此類放棄。在本租約和任何法定或習慣法律之間存在任何不一致的情況下，各方同意本租約應優先。未經司法程序和事先通知承租人，不得更改鎖具或其他安全設備，出租人對承租人或其他在場地上留有財產的移動或佔有行爲不得視爲未經授權或構成轉讓，承租人在任何違約事件後同意在司法程序後行使該等佔有權利。就因任何合法進行維護的重新進入和/或申請，以及跟隨司法程序和事先通知承租人進行的鎖具更改或其他安全設備更改而產生的賠償而言，所有損害賠償要求均被棄權，對於任何因扣押令、強制侍留訴訟、扣押管理者訴訟或其他法律程序而引起的損害賠償要求亦同樣被棄權，但須出租人以商業上合理的注意來行使這一權利。承租人同意出租人重新進入可能是根據在強制侍留訴訟或其他法律程序中獲得的判決而進行的，並且出租人之後不應被視爲因侵入而承擔賠償責任，前提是出租人以商業上合理的注意行使這一權利。

儘管本協議中可能包含與之相違的任何規定，在租金支付發生違約事件時，房東無需在提起法律訴訟前提供任何通知（書面或口頭）要求承租人搬離房屋，承租人特此同意

一旦租金未支付的違約事件仍未得到糾正，房東可以隨時提出起訴，但承租人不放棄根據法定或通常法律要求的搬離通知和/或要求交房的權利。

如果承租人未能按照規定時間付款或糾正此協議下的任何其他違約行爲，並且在任何適用的通知或糾正期限屆滿後，房東可以代承租人支付該款項，糾正其他違約行爲（並可提前合理通知承租人進入房屋進行此類支付和/或處理）的情況下，房客有責任支付，並特此同意按要求向房東支付所有因此類補救措施而發生的實際合理成本、費用和支出，以及所有發票。

在終止本租約或承租人因違約事件失去房屋佔有權或重新佔有房屋的情況下，房東無義務重新出租或嘗試重新出租全部或部分房屋，或者在重新出租後收取租金（如果有）；但房東有權重新出租或嘗試重新出租，在重新出租情況下，房東可在任何時間向任何租客出租全部或部分房屋，用途不限。

除前述事項外，如果房東選擇因違約事件而終止本租約，那麼（除了下一段的其他規定外），承租人應對因本租約終止之日起到終止日應支付給房東的所有租金和其他債務總額承擔責任，並應支付以下損害賠償：相當於（截至終止日期使用每年租金基礎進行計算）75％的（x）總租金和（y）剩餘租期中的所有租金和其他費用的現值（使用年利率4％的折現率計算即終止日的現值），以及房東估計的因收回房屋和重新出租而產生的合理慣例費用，包括但不限於合理經紀佣金、合理律師費、房屋翻新等，扣減期間房東通過重新出租房屋獲得的任何金額。

Notwithstanding anything above to the contrary, Landlord shall use commercially reasonable efforts to relet the Premises, or portions thereof, to mitigate any damages resulting from an Event of Default by Tenant; provided; however, that Tenant acknowledges that in order to reasonably mitigate damages Landlord shall not be obligated (i) to lease the Premises prior to any other space available for lease in the Building at such time; or (ii) to lease the Premises for a use, which in Landlord’s sole discretion, is incompatible with the then tenant mix of the Building or for below market rents.

In the event Landlord elects to terminate this Lease by reason of an Event of Default, in lieu of exercising the rights of Landlord under the preceding paragraph, or in the event Landlord

elects to terminate Tenant's right to possession of the Premises without terminating this Lease, Landlord may hold Tenant liable for all Rent and other indebtedness accrued to the date of such termination, plus such Rent and other indebtedness as would otherwise have been required to be paid by Tenant to Landlord during the period following termination of the Term (or Tenant's right to possession of the Premises, as the case may be) measured from the date of such termination by Landlord until the date which would have been the date of expiration of the Term (had Landlord not elected to terminate the Lease or Tenant's right to possession on account of such Event of Default) diminished by any net sums thereafter received by Landlord through reletting the Premises during such period (after deducting expenses incurred by Landlord as provided in the succeeding paragraph). Actions to collect amounts due by Tenant provided for in this paragraph may be brought from time to time by Landlord during the aforesaid period, on one or more occasions, without the necessity of Landlord's waiting until expiration of such period and in no event shall Tenant be entitled to any excess of rent (or rent plus other sums) obtained by reletting over and above the Rent herein reserved. If the Premises, or any part thereof, are relet together with other space in the Building, then the rents collected or reserved under any such reletting and the expenses of any such reletting shall be equitably apportioned for the purposes of this paragraph.

在發生違約事件時，租戶還應就房東在本合同第22條中列明的房東地址以外的地方支付經房東爲租賃整個或部分房屋而產生的經紀費，清除和存儲留在房屋內的租戶或其他居住者的財產的成本，修理、改造、裝修或以其他方式使房屋達到適合新的租戶或租戶接受的條件的成本，以及房東爲執行房東救濟措施發生的所有合理費用，包括下文規定的合理律師費。

如果房東出現任何違約，租戶唯一的救濟措施應爲索賠損害（租戶在此放棄提供其他賦予其對房東財產或應付給房東的租金的留置權的法律的利益），但在採取任何此類行動之前，租戶將向房東提供書面通知，具體說明該等違約情況，並且在此之後，房東應有合理期限，但在任何情況下不少於三十（30）天，來開始糾正任何此類違約。 除非房東在收到通知後未開始糾正任何違約或在此後開始糾正但未努力完成糾正，否則租戶將無權因此而有任何救濟或訴因。 房東在此項下的所有義務應被解釋爲獨立契約，不是條件；所有這些義務僅在房東佔有物業期間對房東具有約束力，之後不再具有。

除本租約明文規定的情形外，無論哪一方爲勝訴方，房東和租戶均不得就在法院採取任何行動或訴訟以執行本租約的任何條款或基於聲稱違約的任何條款的損害行動，或爲宣佈任何一方在本租約下的權利或義務或爲任何其他司法救濟的行動提起的訴訟而發生的律師費進行索取。 然而，如果房東提起任何以強制支付此處應支付的金錢數目的訴訟，並在此類訴訟中勝訴，則在此情況下，租戶

將支付房東因嘗試收取此款項而發生的一切合理費用，包括合理的律師費。

任何一方對本租約的任何條件或契約不放棄，並不會被視爲或構成該方對本租約的任何其他條件或契約的進一步放棄。 本租約賦予各方的一切權利、救濟、權力和特權應累積，但不應限制或取代法律授予的那些權利。

所有房屋內的個人財產應由租戶自行承擔風險，房東對由他人的過失致使的任何個人財產的損壞或喪失概不負責，但對房東或其僱員、代理人或承包商的行爲、疏忽或過失除外。

(a) 除非此種遵從是根據本租約房東的義務，租戶應符合並遵守所有現行和將來的法律、條例、法規、規則以及地方、縣,州的或聯邦政府或具有管轄權的地方政府或準政府機構的任何指示（統稱爲「適用法律」），無論在本租約期限開始時是否生效或將來通過、頒佈或指示，適用於本租約期間的場所，而且對租戶或房東在本租約期間對場所或其使用或佔用所負有的任何義務而言。租戶不必履行結構性改建、更換或修復場所或不位於或專門服務於場所的建築系統的任何改建以以遵守適用法律，除非在（i）租戶進行的建築工程要求之下，或（ii）租戶對場所的特定使用方式（而不只是僅適用於允許使用場所的合同）所要求的，或（iii）由於租戶違反本租約的義務所要求的。在房東承擔費用的情況下，房東應遵守適用於場所的所有適用法律，這些法律要求進行的結構性改建、更換或修復不是如上述租戶所負的義務的同時，以及所有依適用法律要求進行的噴水器和消防系統的所有修理、更換或修改，以及適用於租戶無需遵守的大樓公共區域、設施和系統的所有適用法律，必要的範圍是（i）維持、更新或更新使用證書，使場所可以合法用於 [允許使用]，或（ii）遵守任何適用的法律，以便將公共區域的適用法律對場所或租戶使用場所的合法用途造成不利的影響。

(b) The present rules and regulations in regard to the Building are attached hereto as Exhibit "B" and made a part hereof as though fully set out herein. Landlord reserves the right to change these rules and regulations, as modified or supplemented from time to time by the Landlord, Landlord hereby agreeing that any such changes made by Landlord shall be reasonable and non-discriminatory with respect to the other tenants and occupants of the Building and shall not reduce Tenant's rights under this Lease beyond a de minimis extent; provided, however, that

in case of any conflict or inconsistency between the provisions of this Lease and any of the rules and regulations, the provisions of this Lease shall control. Tenant shall faithfully observe and perform such rules and regulations, and the Tenant shall further be responsible for the compliance with such rules and regulations by the Tenant's employees, its invitees, agents, servants or visitors.

This Lease and all exhibits and attachments hereto, if any, constitute the entire agreement between the parties hereto and all previous negotiations leading thereto, and this Lease may be modified only by an agreement in writing, signed by Landlord and Tenant. No surrender of the Premises or of the remainder of the Term of the Lease shall be valid unless expressly accepted, in writing, by the Landlord.

It is understood and agreed between the parties hereto that time is of the essence with respect to all of the terms and provisions of this Lease.

(a) 如果房東收到任何當局打算根據任何徵用、徵收或強制徵用法律（統稱「徵收」）將租賃物業或建築的任何部分用於公共或準公共用途的通知，房東應立即通知租戶。 如果整個租賃物業將被徵收，或者如果該徵收涉及租賃物業的某部分，以至於在租戶判斷下，餘下的部分無法用於許可使用，並且對租戶的實用性與徵收前幾乎相同，那麼在任何這樣的事件中，本租賃協議將在交付物業給徵收機構的日期終止，租金將按該日期按比例調整，並且任何獎勵、補償或賠償（以下有時稱爲「獎勵」）應支付給房東，併成爲房東的唯一財產，無論獎勵是作爲對租賃物業價值減少或建築物權益的補償還是其他方面，並且租戶特此轉讓給房東租戶對任何此類獎勵的所有權、標題和利益。儘管前述，租戶有權從徵收機構，而不是從房東，獲得獨立給予租戶的任何補償，包括提出索賠並獲得搬遷費用、租戶的變更和不可移動固定裝置、撤除租戶設備和庫存所需的成本或損失的權利，但不得就租賃物業價值獲得補償（「租戶獎勵」）。租戶應繼續支付租金直到租期終止。

(b) 如果只有租賃物業的一部分將被徵收，但在租戶看來，餘下的租賃物業仍可以用於許可使用，並且對租戶的實用性與徵收前幾乎相同，那麼本租賃協議將不會終止，房東應自費修理和恢復租賃物業和所有改進，直接影響租賃物業的建築物的其餘部分，以便構成完整而可租賃的租賃物業，但是房東不得因此而被要求爲維修和恢復支出任何超過獎勵數額的款項，前提是如果房東未能這樣修理和恢復租賃物業和所有改進爲完整而可租賃的租賃物業，租戶有權終止本租賃協議。 任何部分

房東未用於維修或恢復的獎勵金額將被房東保留爲房東的唯一財產。在將部分物業交付給徵收機構後，基礎租金和額外租金將按比例減免。此外，在物業停止營業以供房東恢復的任何時期內，將減免基礎租金和額外租金。儘管前述情況，如果大樓或物業的五成（50%）或更多被徵或被徵收，那麼房東或承租人可以通過向對方書面通知在此類徵收後六十（60）天內終止本租約。在這種情況下，獎勵金額應付給房東或成爲房東的唯一財產。儘管前述情況，承租人有權從徵收機構那裏獲得賠償金，但不能從房東那裏獲得。承租人的獎勵。

如果在租期內對臨時使用權或佔有權進行合法徵收或以其他方式用於任何公共或準公共用途，承租人除下文規定外，有權收到該部分獎勵，用於支付佔用物業的補償以及將承租人的物業高，並支付搬遷費用，而房東有權獲得該部分代表恢復物業費用的回償。本租約應受到此類徵收的影響，只有在此類臨時使用權或佔有權期間，基礎租金和額外租金應減免。

承租人同意在本租約期限結束和/或本租約取消或終止時將物業交還給房東，整潔乾淨，並且按照良好次序、狀況和維修，除普通磨損和由災害或徵收引起的損壞除外，並將其商業固定設備、設備和其他個人財產移除。承租人應將所有鑰匙交還給房東，並告知房東物業中所有鎖、保險櫃和金庫的所有組合，如有。儘管前述情況，承租人不得移除由房東提供或支付的任何機器或商用固定裝置（除非被承租人替換）。如果承租人未能根據此處規定移除其商用固定裝置或其他財產，則此類財產將被視爲被承租人廢棄，並可由房東選擇成爲房東的財產，或由房東承擔費用移除和處置。承租人應修復由安裝和/或移除此處描述的任何財產造成的任何損壞。儘管前述情況，承租人不需要移除或恢復承租人進行的任何特殊改變。

如果租戶在租賃期屆滿或終止後，經房東書面同意繼續佔據全部或部分房屋，則租戶應被視爲房屋的月租戶，房東可以在下一個月開始前至少提前三十（30）天通知租戶的情況下取消租賃，屆時租賃將終止，租戶應在收到通知的當月最後一天或之前搬離。租戶同意在此月租期內支付房屋使用和佔用費，金額爲租賃期間租戶支付的最後基本租金的150%，再加上額外租金的100%和租賃協議下應付的所有其他費用和開支。

如果租戶在本租賃終止後未徵得房東同意繼續佔據全部或部分房屋超過一百二十（120）天，則應被視爲非法擅自佔有的租戶，並對房東承擔責任，

包括所有房東因租戶拒絕交還房屋佔有權而遭受的直接和／或間接損失，或法律另有規定的損失。

如果在期限終止日期前六（6）個月期間，租戶要求房東告知租戶是否已爲房屋的任何部分簽訂了新的租約或其他約束性承諾，以在租期屆滿或提前終止後繼續使用，房東應在收到租戶的此類請求後十（10）天內通知租戶（在不因保密協議或機密保密協議的限制而受到限制的情況下）。

任何提前終止本租賃協議，無論是因爲時間到期還是其他原因，都不影響房東在終止之前收取租金的權利。

除非得到房東的書面批准 在獲得適用地方政府的批准後，不得在租賃物業的任何部分或建築物外部和/或租賃物業所在的房地產上塗抹、固定或張貼租戶業務的標識（「租戶標識」），但展示於J表中的租戶標識的使用得到批准。 租戶標識及其安裝應由租戶承擔全部費用。 房東應在租賃物業的門旁邊和大廈大堂或樓層（如有）的目錄板旁邊，張貼租戶名稱和一個或多個與租戶有關的人的名稱。此外，房東應在大廈大廳和共用區域內安裝建築標準導向標識，以標識租戶。

房東及其代理、僱員和獨立承包商可以在合理時間進入租賃物業，前提是提前書面通知（但不少於一（1）個工作日），以進行以下操作： (a) 檢查租賃物業， (b) 向潛在購買者、貸方或在租期最後十二（12）個月內的租戶展示租賃物業， (c) 確定租戶是否遵守其在本協議項下的所有責任， (d) 提供由房東提供給租戶的保潔服務和其他服務（如有）， (e) 張貼免責通知，並 (f) 根據本協議約定要求房東修理所需的工作，或必要時修理任何相鄰空間或公共設施，或對建築物的任何其他部分進行修理、改造或改進。但是，所有這些工作都必須儘快完成，並儘量減少對租戶的干擾以及對租賃物和租戶財產的損害，這可能包括安排在營業時間之後進行工作。房東承認，租戶控制對租賃物的進入是必要的，以保護其隱私和安全。因此，除非存在危及財產或人身傷害的緊急情況，並在儘量努力聯繫租戶後，房東及其代表在租賃物上，根據租戶選擇，應由租戶代表陪同並遵守該代表的合理指示。房東應

及時修復由房東或房東的代理人在進入租賃物期間造成的任何損壞。

租戶在此放棄因此類進入而導致的任何對租戶業務的傷害、侵擾、佔有權或安靜享用租賃物的損失或其他損失的賠償。房東應始終擁有並保留一把可以打開租賃物內、上或附近所有門的鑰匙（不包括租戶的金庫、保險櫃、實驗室或租戶事先書面指定或明確指定爲限制或受限區域的部分）；房東有權使用其認爲適當的任何手段在緊急情況下打開上述門以獲取進入租賃物，並任何由房東根據任何該等手段或其他方式獲得的對租賃物的進入，均不得，在任何情況下，被視爲強行或非法進入或非法佔有租賃物或將租戶實際或根本驅逐出租賃物，或租賃物的任何部分，除非在此類進入中房東或房東的任何代理人或承包商的任何疏忽或故意不當行爲造成 第21條.

任何通知、要求、請求或其他根據本租賃合同應當以書面形式進行，並通過親手交付或通過隔夜快遞服務，或者通過美國掛號信或認證信寄出，足額預付郵資，若發送給房東，則發送至以下地址：

SLOSS房地產公司

1130 22nd 南街3500號套房

亞拉巴馬州，伯明翰35205

注意：首席運營官

電話號碼：(205) 802-2100

另外如果是租戶，聯繫地址爲：

IN8BIO, INC.

帝國大廈

第五大道350號，5330套房

紐約，紐約10118

注意：William Ho先生和Kate Rochlin博士

電話號碼：(646) 933-5605

郵件: LegalNotifications@in8bio.com

副本送往：

Seyfarth Shaw LLP

第8大道620號

New York, New York 10018-1405

Attn: Michael J. Waters, Esq.

任一方的地址可隨時通過以上提供的方式通知對方而更改，但所租物業地址不得被承租方作爲唯一的通知地址。任一方地址的變更未經他方通知並提供此類地址變更通知即不對他方具有約束力。如按以上提供的方式通過郵寄發送所通知，則根據掛號通知的郵局收據或簽收回執來確定該通知是否按郵件送達正確。對於此文件中提及的各種時段計算目的，遞送的通知將視爲於遞送至上述一方通知地址處時被視爲已收到，如按照以上提供的方式郵寄的通知被視爲在以下兩者中較早的情況下完成: 簽收回執上實際收到的日期，或 (i) 如簽收回執上所示實際收到，或 (ii) 在此提供的發帖後三（3）個工作日內，通過隔夜快遞服務發送的通知應被視爲在被隔夜快遞服務接受的日期之後的第一（1）個工作日收到。最後，任何按照上述提供的方式寄出並實際接收到收件人（或拒收交付）的書面通知，應構成本租約下所有目的的足夠通知。

此租約在任何時候均受制於並附屬於(a)可能存在或今後可能影響租賃物和物業的地面租約或基礎租約以及(b)可能存在或今後放置在和擔保與資產中的任何一項或全部內容（x）物業；（y）爲了物業利益的地面租賃或基礎租賃；和（z）房東對上述任何項中的所有或部分土地權益或產權；但要求租戶的租賃物的使用權不受擾動，只要租戶不受本租約下的違約事件制約。

租戶應在房東的要求之日起十（10）個工作日內簽署並交付，並以房東（或其貸款人）要求的合理形式提供任何文件，證明此租約的附屬性，前提是該文件應同時確保租戶不受干擾。租戶此處立約，租戶應對房東的任何繼任者臣順。

在起始日期之前，房東、租戶和物業的現有抵押權人應就有利於租戶的目前形式的不受干擾協議簽署協議，但此形式必須得到租戶的合理滿意。只要租戶從未來抵押權人或未來優越出租人處收到了一份商業合理的不受干擾協議，如果抵押權人或優越出租人繼承了房東在本租約項下的權利，不論是通過佔有或取得拍賣權或交付新租約或契約，那麼在該繼承房東的請求下（「繼任房東」），租戶應臣順並認可繼任房東爲本租約下的房東，並應迅速簽署並交付任何繼任房東可能合理要求以證明此臣順的文件。在此臣順之後，本租約將繼續有效，全部成爲或像一個直接租約一樣成爲繼任房東和租戶之間的協議，以適用於此臣順之後的所有條款、條件和契約。根據本租約的目的，「不受干擾協議」是指一份附從、臣順和不擾亂協議，該協議符合本租約的條款，由抵押權持有人或地上租約或基礎租約權利持有人經過正式執行和認可，以可記錄形式，其中租戶同意將其在本租約下的權益附屬於該抵押權或地上租約或基礎租約，並且該抵押權人或優越出租人同意只要租戶沒有違約就不終止本租約。

根據所述的非干擾協議或本租約，超過適用的通知和矯正期限。租戶在房東的同意下，有權在適用的登記處記錄任何非干擾協議。

租戶應不時地，在房東收到十（10）個工作日書面通知後，執行、確認並交付給房東一份書面聲明，證明本租約未修改並且完全有效（或者關於該租約因修改而完全有效，附上修改的文件），支付租金和其他費用的日期，是否有，據租戶所知，房東在本協議項下違約（如有，詳細說明違約性質），旨在任何根據該段落交付的聲明可以被建築物出售的潛在購買者或房東權益的任何抵押權人依據房東權益的任何抵押權或者房東權益轉讓。在房東的第二次書面通知後再十（10）個工作日內，租戶未執行此類證書或聲明，將構成租戶在此處的立即違約，無需任何額外寬限期或矯正期（房東將向租戶提交房東行使該選項的書面通知）。

房東應不時地，在租戶收到的十（10）個工作日書面通知後，執行、確認並交付給租戶一份書面聲明，證明本租約未修改並且完全有效（或者關於該租約因修改而完全有效，附上修改的文件），支付租金和其他費用的日期，是否有，據房東所知，租戶在本協議項下違約（如有，詳細說明違約性質），旨在任何根據該段落交付的聲明可以被租戶企業的潛在購買者或租戶的任何貸款人所依賴。

Notwithstanding anything to the contrary provided in this Lease or by law, it is specifically agreed and understood between the parties hereto that there shall be absolutely no personal liability on the part of the Landlord, any of its employees or any of its respective heirs, executors, administrators, personal representatives, successors, assignees, shareholders, partners, members, managers, officers, agents, nominees or designees, with respect to any of the terms, covenants, and conditions of this Lease, and Tenant or any other party claiming by, through or under the Tenant shall look solely to the interests of the Landlord in the Property and the proceeds thereof, as its respective interest may appear, for the collection of any claim, demand, cost, expense, judgment or other judicial process requiring the payment of money for any default or breach by Landlord, and no other real, personal, or mixed property of such persons or entities shall be subject to levy, execution or other judicial process for the satisfaction of any such claim of Tenant.

This Lease and all covenants, obligations, and conditions hereof shall inure to the benefit of and shall be binding upon Landlord, and Landlord's successors and assigns. This Lease and all its covenants, obligations, and conditions shall also inure to the

benefit and be binding upon Tenant and Tenant's heirs, executors, administrators, successors, and permitted assigns.

Agent is authorized to act as Landlord’s agent in connection with the performance of this Lease, and Tenant shall be entitled to rely upon correspondence and notices received from Agent. Tenant acknowledges that Agent is acting solely as agent for Landlord in connection with this Lease and neither Agent nor any of its partners, members, managers, officers, directors, shareholders, employees, agents or representatives shall have any liability to Tenant in connection with the performance of this Lease, and Tenant waives any and all claims against any and all of such parties arising out of, or in any way connected with, this Lease or the Building.

Landlord shall be responsible for the removal of any Hazardous Substances present in the Premises as of the Commencement Date, and Tenant shall receive a day-for-day extension of the Rent Commencement Date to the extent that Tenant’s Work is delayed as a result of the presence of such Hazardous Substances or the remediation thereof. Landlord, its contractors, agents and employees, shall not introduce, generate, place, hold, store, or use Hazardous Substances to be used, transported, stored, released, handled, produced or installed in, on or from the Premises or outside the Premises, except cleaning products, solvents and other chemicals customarily used in maintaining a commercial property.

Tenant, its contractors, agents and employees shall not introduce, generate, place, hold, store, or use any Hazardous Substance or Medical Waste in the Premises, the Building or the Property of which the Premises are a part, except in such amounts as are necessary or desirable for the Permitted Use, including any cleaning products, solvents and other chemicals customarily used in office and lab properties,, provided that Tenant has obtained all required approvals, permits, and licenses from all local, state, and federal authorities, and shall comply with all laws and regulations relating to and/or regulating such substances and all other health and/or safety laws and regulations in the operation of its business from the Premises (the “Tenant’s Liability”). Tenant shall indemnify, protect, defend and hold Landlord harmless from and against any and all actual costs, claims, suits, causes of action, demands, losses, liabilities, penalties, injury or damage (including, without limitation, reasonable attorney's fees at all trial and appellate levels, whether or not suit is brought) arising directly from or out of, or in any way connected with: (a) the Tenant’s Liability, (b) the presence or release of any 「Hazardous Substance」 or 「Medical Waste」 (as each of these terms is defined in any applicable federal, state or local statute, law, ordinance, code, rule, regulation, order or decree regulating, relating to, or imposing liability or standards of conduct concerning hazardous, toxic or dangerous substances or medical waste) in the Building, in and on the Property of which the Building and the Premises are a part, and in, on or within the Premises to the extent attributable to Tenant, its contractors, agents and employees; and (c) 關於在租賃物內發生的任何有害物質或醫療廢物違反任何環境法律、法規、條例或行政或司法命令，且在一定程度上可歸因於承租人、其承包商、代理人和僱員，此類賠償責任在本租約到期或提前終止後仍然有效。

房東有權出售、轉讓、轉讓或以其他方式轉讓其對該建築物的利益。在此類銷售、轉讓、轉讓或轉讓時，承租人應向新業主承擔與向房東承擔的義務相同的義務。在任何此類出售時，將本租約的任何安全按金轉移給新業主時，本房東將完全免除並解除本租約項下的任何進一步義務或責任。

如果本租約的任何條款或其適用於任何人或情況在某種程度上無效或不可執行，則本租約的其餘部分或適用於除使其無效或不可執行的人或情況以外的人或情況的該等條款的適用均不受影響，且本租約的每一條款應依法得到充分有效執行。

房東和承租人一致同意第3條列明的基本租金是承租人應支付的最低租金。基本租金包括2023年（「基礎年」）的運營成本（如下文定義），其估計爲每可出租平方英尺8.15美元，不含承租人的直接佔用成本。房東將向承租人收取，並承租人同意支付，作爲額外租金（「額外租金」），基於每個在基礎年後於每年1月1日開始，並在下一個12月31日結束的對基礎年（每個，「增加」）期間內根據本次租期確定的運營成本的增加，承租人在該運營成本中的份額（如第31條末尾定義）。

根據本租約的目的，「運營成本」應包括與擁有、管理、營銷、維護、景觀美化、維修和運營大樓、停車區域、共用區域及屬於租賃物的場地（但不包括租賃物本身，除非本合同另有規定）以及與之相關的個人財產有關的各種自然和性質的開支、成本和支出，但不包括租戶直接支付或根據本租約明文規定的租賃物維護、維修或運營費用，這些費用、成本和支出除本租約其他地方規定的費用和收費外，還包括但不限於：地產東/業主爲租賃物提供的所有服務；不動產稅（或租金、大樓及物業的其他政府稅費或徵收）；電費、天然氣費、水費（包括租賃物的水費）、下水道和所有其他公用事業費用，包括供暖、照明、空調和通風的動力；不僅專門爲大樓中的一個租戶提供服務的通風、加熱和空調系統(HVAC)的維修、維護和更換；根據HVAC、大樓及與之相關的設備的任何維護和服務合同支付的費用； 玻璃清潔；共用區域的管家服務；垃圾、雜物和垃圾清理和處理；消滅害蟲和害蟲防治（對大樓外部）；清雪和除冰；車庫和停車場運營商；電梯維護；共用區域廢物回收服務；景觀維護和習俗的景觀更換；重新劃線和修理停車場；保險，包括但不限於火災、擴展覆蓋、責任、工傷賠償、電梯以及業主善意承擔並適用於物業的任何其他保險；油漆；制服；習慣性物業管理費用；用品；日用雜品；銷售或使用稅；物業經營、管理、維修、保養和門禁所需的所有用品、工具、設備、材料和更換品的成本；維修和維護不僅專門爲大樓中的一個租戶提供服務的公用事業線路；提供物業標識牌；定期重新粉刷建築物外牆（包括蒸汽清洗或噴砂處理或其他清除塗鴉的程序）；修理和維護建築物的架空罩道；修理和維護服務租賃物及屬於租賃物的大樓的噴水器和噴水器升管，但不僅專爲大樓中的一個租戶提供服務；維護和修理人行道；大樓管理、運營和維護的所有參與人員的工資和薪酬費用（無論業主適當分配的是直接還是間接），以及所謂的福利待遇，或業主支付或承擔爲提供該建築物管理、運營和維護員工福利的任何其他成本或費用；在與業主或代理簽訂的任何合同下，承包商的費用，該承包商進行大樓運營或維護工作的費用；業主在維護、運營和修理任何共用設施時所發生的費用和開支，包括道路、私人車道、廣場區域、人行道、管道、電線、電纜和其他公用設施、滯留設施、暴雨和污水排水管、涵洞、排水溝、集水井及相關設備、停車場、場地和景觀、共用走廊、大堂、走廊、電梯、入口和出口、洗手間和樓梯，現在或不斷爲物業和租賃物（而不是專門爲其他租戶）提供服務的共用設施；法律和會計費用，包括但不限於與尋求或獲得減免和退稅相關的費用，或者任何與根據普遍公認的會計和管理原則而被視爲維護、運營或修理建築物成本的費用。如果任何大樓費用，儘管在一年中支付，則與多於一個日曆年有關，則業主可選擇將該費用按比例分配給這些相關的日曆年。

如果某筆大樓費用雖在一年內支付，但涉及超過一個日曆年，則根據業主的選擇，這筆費用可以在相關日曆年間按比例分配。

"Operating Costs" shall not include the items set forth on Exhibit 「I」 attached hereto.

If the Building is not fully occupied during any given Calendar Year, the Operating Costs shall be equitably adjusted, so that such of those expenses as constitute variable rather than fixed costs (as determined in accordance with sound accounting practices and principles) shall be adjusted to reflect vacancies in the Building by projecting such variable costs as though the Building were fully occupied throughout such Calendar Year; provided, however, that in no event shall Landlord, by reason of any such adjustment, be entitled to receive more than 100% of the actual Operating Costs.

With respect to the first Calendar Year falling in whole or in part within the Term, Tenant shall pay to Landlord one-twelfth (1/12) of Landlord’s good faith estimate of the increase for the

immediately following Calendar Year of the Operating Costs over the Operating Costs for the Base Year as Additional Rent on a monthly basis in advance on the first day of each month, which Increase shall then be reconciled between Landlord and Tenant at the end of the year. The actual amount of the Increase payable with respect to the portion of the Term following the Base Year shall be an amount equal to the product obtained by multiplying the Tenant’s Share by the increase in Operating Costs for the Calendar Year or partial Calendar Year in question over the Operating Costs for the Base Year. As soon as practicable after the close of each Calendar Year, but in no event later than March 31 of the following Calendar Year, Landlord shall deliver to Tenant a statement of the Additional Rent for the immediately preceding Calendar Year (「Operating Costs Statement」), setting forth in reasonable detail the Operating Costs for such Calendar Year and the calculation of the Additional Rent due as a result thereof. If such Operating Costs Statement shows an amount owing by Tenant that is less that the total of the payments actually made by the Tenant for the immediately preceding Calendar Year, Tenant shall be credited for such excess against the next monthly payment(s) of Rent. If such Operating Costs Statement shows an amount owing by the Tenant that is more than the payments actually made by the Tenant for the immediately preceding Calendar Year, Tenant shall pay the deficiency to Landlord within thirty (30) days after delivery of the Operating Costs Statement. Notwithstanding the foregoing, any operating costs properly and reasonably attributable to the Premises shall be added to Tenant’s Additional Rent without regard to Tenant’s Share.

在租賃期內的每個日曆年的12月31日或儘可能迅速之後，房東應提供租戶書面通知，合理估計下一個日曆年度的增加金額，誠信計算出下一個日曆年度營運成本相對於基準年度的估計增加金額。從來年的1月1日起，租戶應提前每個月向房東支付該估計增加租金的十二分之一（1/12）。如果在下一個日曆年的12月31日之前未提供房東對增加金額的估計通知，租戶應繼續根據上一日曆年度計算的增加金額支付月付款，直到收到此類通知的次月爲止。

在租約期內房東在兩（2）年內未要求支付經營成本，則被視爲房東放棄在租約期內收取與該日曆年到期日兩（2）年內可能到期的現金租金項目有關的任何一項內容的權利。

每份經營成本報告書對租戶具有約束力，除非租戶在收到經營成本報告書後六（6）個月內通知房東其對經營成本報告書的正確性存在爭議，並指明經營成本報告書據稱有錯誤的具體方面。在這類爭議解決之前，租戶應根據適用的經營成本報告書支付額外租金，不影響租戶的立場。如果爭議最終有利於租戶，房東應在裁決確定後立即向租戶支付由租戶過度支付的金額，或者按照房東的選擇將此類過度額度抵銷本款第6.03節下的後續付款。關於以上內容，租戶有權檢查和/或審計與經營成本有關的房東的賬目記錄，前提是（i）在發送此類經營成本報告書後一年內通知房東，（ii）執行此類審計

completed within 60 days after it has commenced, and (iii) such audit shall be conducted by an employee of Tenant or Tenant’s accountant who is not being compensated on a contingency basis. The party conducting such audit shall execute and deliver to Landlord a confidentiality agreement in reasonable form, containing customary and industry-standard exceptions and carveouts. If Tenant’s inspection and/or audit reflects an overpayment of more than five percent (5%) (but at least $5,000), Landlord shall, in addition to refunding such overpayment, reimburse Tenant for the reasonable out-of-pocket cost of such inspection and/or audit. The obligations to make any payments under this Section 6.03 for the last year of the Term shall be appropriately adjusted.

Tenant’s Share, as that term is used in this paragraph, shall be 15.13%, subject to adjustment in the event of any change in the rentable square feet in the Building. Tenant’s Share is determined by dividing the number of rentable square feet in the Premises by the number of rentable square feet in the Building, which Landlord represents is 53,656 rentable square feet as of the Effective Date.

All future alterations, additions, or improvements in or to the Premises by or on behalf of Tenant (collectively, 「Alterations」) shall require the prior written consent of Landlord, which consent shall not be unreasonably withheld, conditioned or delayed, in the form provided as Exhibit 「E-2」 herein, except that Landlord’s consent shall not be required for any nonstructural Alteration entirely within the Premises that is entirely decorative in nature (i.e., carpeting, painting or other wall covering, window treatments, tiling, finishes, doors, shelving, vanities, cabinetry, countertops, light fixtures and appliances, installation or removal of furniture, fixtures and equipment and hanging pictures), and does not require the approval of any governmental authority. Notwithstanding Landlord’s consent to such future improvements, or the performance of improvements by a contractor approved by or affiliated with Landlord, Tenant acknowledges and agrees that all improvements performed by or on behalf of Tenant shall be conducted in a good and workmanlike manner, using new or like-new materials, and in compliance with all Applicable Laws, and at Tenant’s risk and at Tenant’s sole cost and expense. Tenant shall obtain Landlord’s prior written consent, which shall not be unreasonably withheld, conditioned or delayed, with respect to any third-party contractor Tenant desires to engage for the performance of any Alterations requiring Landlord’s consent. Tenant’s contractors shall be licensed in the State of Alabama, bonded (if such contractor’s work will exceed $25,000 in cost), and insured in accordance with standard industry practices and to be approved by Landlord prior to the commencement of any Alterations, in its reasonable discretion. All Alterations, except only office furniture and equipment, modular installations, lab equipment and fixtures, and other additions which shall be readily removable without injury to the Premises, shall be and remain a part of the Premises at the expiration of this Lease. Landlord reserves the right to require Tenant to remove only such improvements or additions at the termination hereof which constitute Specialty Alterations by providing written notice of such removal at the time such Specialty Alterations are installed. Landlord may, at its election, to the extent not performed by Tenant, repair any damage to the Premises caused by or in connection with the removal of any articles of personal property, business or trade fixtures, alterations, improvements and installations, and all reasonable costs for such repairs shall be at Tenant’s expense. The term “Specialty Alterations“ shall mean alterations

屬於以下情形之一：(i)在租賃房屋中穿孔樓板，(ii)需要加固租賃房屋的樓板，(iii)安裝升高地板系統，(iv)安裝保險庫或其他類似的設備或系統，旨在以超出合理人士對普通辦公空間使用的安全級別，(v)涉及管道連接材料（例如廚房和主管浴室在建築核心外），(vi)安裝或移除任何夾層或平台或(vi)安裝任何垂直運輸系統。

租戶舉辦或主辦的任何特別活動，或與租戶使用或佔用租賃房屋有關的特殊服務（包括但不限於超出租戶正常行業活動範圍的活動，使用特別建築服務或公用事業，或使用租賃房屋之外的建築區域）應經房東事先批准，不得無理拒絕、附加條件或延遲。租戶應承擔與此類特殊活動或相關服務相關的額外費用，包括向代理支付合理的特別活動費用並與房東簽訂（由房東起草的合理形式的）與此類活動相關的保障協議。

租戶將每週七天二十四小時進入和在租賃房屋內經營。房東應通過大堂提供通過門禁卡或鍵盤系統進入的權限，該系統應於起始日期處於正常運行狀態，並由房東以其獨立費用和費用維護。

在罷工、停工、勞資糾紛、內戰、天災、疾病爆發或流行以及其他各方無法控制的原因（統稱爲「不可抗力」）導致房東無法提供服務或履行本租約下要求的其他義務的情況下，本租約不會終止，租戶支付租金以及租戶應支付的所有其他費用和款項的義務不會受到影響也不會免除，房東不會被視爲違約。如果因不可抗力，租戶延誤履行本租約項下的任何義務，除了租戶支付租金和根據本租約在此之下應支付的所有其他費用和款項的義務外，租戶的履行應免除延遲期間的等於延期的期間租戶將在該期間內不被視爲違約，時間落在租約終止後應被視爲違約，履行其義務的一部分已延遲。

如果本租賃合同的任何條款或規定在現行或將來的法律下是非法的、無效的或不可執行的，則本租賃合同的其餘部分不受影響，並且應在本租賃合同中添加一個幾乎與該非法、無效或不可執行的條款或規定相同的條款或規定，以求該條款或規定是合法的、有效的且可執行的。

此處使用的標題僅爲方便索引各段落，並在任何情況下不得被視爲解釋或解釋本租賃合同的任何規定。

阿拉巴馬州法律將管轄本租賃合同的有效性、履行和執行。

將此租賃合同提交給租戶進行審閱並不構成對出租房屋的出租提議或選擇，並且不旨在爲租戶保留房屋。相反，明確理解本租賃合同在租戶和房東完全並正確簽署並交付給所有各方之前均不會生效或對各方具有約束力。

經雙方同意和理解，黴菌、黴菌、真菌、黴毒素和微生物（統稱爲「黴菌」）基本上存在於任何地方。租戶承認並理解黴菌可以在任何地方生長，包括租賃物內。房東要求租戶通過良好的家政和通風管理措施正確防止租賃物內的潮溼。租戶承認房屋維護、通風和潮溼控制的必要性（尤其是廚房、浴室、櫥櫃下方和外牆周圍）以預防黴菌。在簽署本租約時，租戶已首次檢查了租賃物，並證明租戶未在租賃物內觀察到黴菌或潮溼。租戶同意立即書面向房東報告：（1）租賃物內以及任何儲藏室、車庫或其他公共區域存在水漏或過度潮溼的任何證據；（2）任何不能僅通過常見家用清潔劑塗抹和擦拭區域而無法去除的黴菌或類似黴菌生長的證據；以及（3）租賃物內的加熱、通風或空調系統出現任何故障。房東對由於或與黴菌存在及相關狀況有關引起的損害不負責任，租戶特此放棄因房東未盡本租約項下義務，疏忽或惡意行爲或重大疏忽而產生的賠償權利和轉保權利。租戶應對因租賃物內或建築其他部分存在的黴菌、水或潮溼導致的實際損害（包括所有個人受傷或財產損害案件）承擔賠償責任，在這些損害是由租戶的疏忽引起：（i）通過創建、未能防止或未能解決租戶引起的任何黴菌或過度潮溼或水以及同源源泉；（ii）未能妥善處理

保持、更換和監測房地產，或者(iii)未能及時採取適當的糾正措施，進行適當的修理或更換，並最大程度地減少因水、溼氣或黴菌造成的任何損害（包括但不限於未能及時通知並尋求適當的專業人員或專家的幫助）。

承租人保證在談判租賃期間未與任何房地產經紀人或代理商打過交道。房東保證在談判租賃期間未與任何房地產經紀人或代理商打過交道，除了代理人（「房東經紀人」）。房東應負責向房東經紀人支付佣金。如果承租人在與建築物內的空間租賃有關事宜中與任何人或房地產經紀人打過交道，而非房東經紀人，承租人應獨自承擔應付給該人或公司的任何費用，並且承租人應使房東免於承擔任何因此產生的責任，包括律師費和成本。如果房東與任何人或房地產經紀人就向承租人租賃建築物內的空間打過交道，房東應獨自承擔應付給該人或公司的任何費用，並且房東應使承租人免於承擔任何因此產生的責任，包括律師費和成本。

在起始日期後，房東應向承租人交付一份《接受協議》，其形式基本與附件中的類似，確認租約的起始日期、租金起始日期和租約期限的到期日期；以及（ii）承租人已接受了房地產；但前提是，如果房東未提供該接受協議，不得推遲起始日期或租金起始日期，也不得使本租約無效。承租人在收到房東發來的接受協議後四十五（45）天內未簽署並退還給房東，將被視爲承租人同意由房東準備並提交給承租人的文件內容。 展覽品「H」，確認了租約的起始日期、租金起始日期和租約的到期日期等事項，並且承租人已接受了房地產；但房東未提供該接受協議不得推遲起始日期或租金起始日期，也不會使本租約無效。如果承租人在收到來自房東的接受協議後四十五（45）天內未簽署並退還給房東，將被視爲承租人同意由房東準備並提交給承租人的文件內容。

未經租戶事先書面同意，房東不得采取或允許以下任何行爲，以任何方式干擾租戶對房屋的使用或進入：(a)關閉或改變入口、走廊、樓梯、出口、電梯或其他通往房屋的通道的任何部分，除非出於維護或緊急情況而進行短期關閉，或(b)關閉、改變位置，或消除或減少毗鄰房屋的共用區域的任何部分，除非出於維護或緊急情況而進行短期關閉。

此租賃協議的其他條款和條件（如果有）附於上述[EXHIBIt "C"]，併成爲本協議的一部分。如果本協議規定與[EXHIBIt "C"]中規定之間存在衝突，則以[EXHIBIt "C"]的規定爲準。 展覽「C」 和所列 展覽「C」「EXHIBIt "C"」 展覽「C」 應控制。

已完成並執行 截至2024年3月16日。

證人： 房東：

Sloss馬丁餅乾有限公司。

By: Sloss房地產公司，Inc.，

其代理

通過： 司考特·普利安姆

姓名: 司考特·普利安姆

職務: 總裁

房東通知地址:

c/o Sloss Real Estate Company, Inc.

1130 22nd Street South,

3500號套房

Birmingham, Alabama 35205

租戶：

In8bio, Inc.

By: /s/ William Ho

Name: William Ho

其：首席執行官

由： /s/ 凱特·羅克林

姓名：凱特·羅克林

其：首席運營官

租戶通知地址：

帝國大廈

第五大道350號，5330套房

紐約，紐約10118

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