電郵: [***] 4174912.2 日期 FORGE LIFE SCIENCES NOMINEE 1 LTD和FORGE LIFE SCIENCES NOMINEE 2 LTD - 和 - AUTOLUS LIMITED 和 AUTOLUS THERAPEUTICS PLC 與位於The Nucleus Marshgate Stevenage SG1 1FR 的物業有關的變更權文件，此處前身爲The Marshgate Car Park, Stevenage EX-10.2
4174912.2 目錄 標題 頁 1. 定義和解釋 1 2. 背景 2 3. 變更 2 4. 租約續約 6 5. 擔保方協議 6 6. 土地登記 6 附表1 - 工作範例 7 附表2 - 佔用者esg要求 8
4174912.2 1 此2024年的變更權文件是由(1)房東、(2)租戶和(3)擔保人簽署的。 1. 定義和解釋 1.1 在此文件中，以下定義適用：房東指的是Forge Life Sciences Nominee 1 Ltd(公司號13523380) 和 Forge Life Sciences Nominee 2 Ltd(公司號13523683)，他們作爲Forge Life Sciences GP Limited(公司號13520188)的代表和提名人，所有註冊辦事處均位於英格蘭倫敦格雷斯教堂街52-54號4樓，郵編EC3V 0EH，擔任Forge Life Sciences L.P.(根據1907年有限合夥法註冊的有限合夥)的普通合夥人，該有限合夥的地點與普通合夥人相同；租戶指的是Autolus Limited，在英格蘭和威爾士註冊，公司註冊號09115837，註冊辦事處位於倫敦W12 7FP 191 Wood Lane的Mediaworks；擔保人指的是Autolus Therapeutics PLC，在英格蘭和威爾士註冊，公司註冊號11185179，註冊辦事處位於倫敦W12 7FP 191 Wood Lane的Mediaworks；租約指的是2023年9月19日簽訂的物業租約，簽約方包括(1)房東 (2)租戶和(3)擔保人，租期爲從2013年9月19日起20年；物業指的是租賃物業，簡稱爲The Nucleus Marshgate Stevenage SG1 1FR，此前被稱爲Stevenage Town Centre的部分Marshgate車庫。1.2 房東的表述包括立刻期待租約結束時重新獲得權益的人或人。 1.3 租戶的表述是指租約隨時授予的當事人(不論在租約中如何描述)。 1.4 單數包括複數，人包括法人，中性指的是男性和女性，當事方之間的約定(由兩個或兩個以上的人構成)應是共同和分別的。 1.5 租約中定義的詞語和表達方式在這份文件中具有相同含義，除非這份文件明確變更。 1.6 關於解釋租約的規定也適用於這份文件，除非這份文件做出明確變更。 1.7 條款標題不影響這份文件的解釋。 1.8 此份文件的簽約方並不打算使其條款對第三方(根據1999年《合同(第三方權利)法》第1條定義)具有強制執行力。
4174912.2 2 2. 背景 2.1 本契約是賦予承租人的租約的附屬契約。 2.2 房東有權立即行使租約剩餘期限未到期的歸還權，此歸還權已在土地登記號爲HD608165的土地登記處登記。 2.3 締約方希望以以下方式變更本契約的租約條款。 3. 變更 3.1 租約立即按以下方式變更： 3.1.1 從租約中刪除主要租金的定義，並替換爲以下定義：「主要租金」：指每年£3,050,000（不含增值稅），根據第3.4和第3.1.4款的規定可以調整。 有關主要租金如何根據第3.4和第3.1.4款進行調整的非約束性示例已包括在附表2中 3.1.2 從租約中刪除第2.2.2款，並替換爲以下內容：根據本租約，註冊在土地登記號爲HD153773的物業享有的庇護和支持權力應與本租約簽訂之日的該物業享受的權益相同 3.1.3 將第3.4.6款進行變更，使得在「…本款條款的構成」一詞後添加「或涉及到附加審核日期和結算日期時計算或支付主要租金」的字眼。 3.1.4 將以下新定義添加到租約中： (a) 附加審核日期指以下日期中的最早日期：(i) 根據變更許可證（「PC日期」）發行PC證書的日期；(ii) 房東根據資本貢獻契約向承租人支付的款項達到工程款上限日期；(iii) 2025年12月1日。(b) 資本貢獻契約指在2024年間由(1)房東(2)承租人和(3)擔保人簽訂的資本貢獻契約。(c) 臨時主要租金指等於（1）附加審核日期前此租約按照本租約立即應支付的主要租金（但無懸掛）和（2）以下兩者中較高的數字之和：(i) £15,500,000（不含增值稅）的11.85％；及
4174912.2 3 (ii) 佔根據《出資契約》第4.1條款由房東支付的款項（1）和根據《出資契約》第4.2條款項出具的尚未支付的證書項下應支付的款項（2）以及房東或放款人根據《改建許可證》第7條規定行使權利向與工程有關聯的租戶所僱傭（或曾僱傭）的任何人支付的任何其他款項（不含增值稅），計算日期爲額外審查日前一日；（d）項目條件在《出資契約》中的定義。 （e）項目條件滿足日期在《出資契約》中的定義。 （f）放款人在《出資契約》中的定義。 （g）改建許可證指定的是2024年間（1）房東（2）租戶和（3）擔保人簽訂的改建許可證。 （h）佔有人esg要求指的是附表3或不時發行的其替換品中列出的佔有人esg要求。 （i）PC證書在改建許可證中的定義。（j）監管批准指的是在物業上運營所需或合理需要的所有證書和許可證。 （k）評審後的基本租金指的是：（i）等於租賃期間根據本租約立刻前對此租賃項下應支付的基本租金金額（但不包括任何暫停）的較高金額，此時爲（1）額外審查日和（2）調解日期後；以及（ii）等於租賃期間根據本租約立刻前對此租賃項下應支付的基本租金金額（但不包括任何暫停）的較高金額，此時爲在（1）額外審查日和（2）調解日期後所有根據本租約第3.4條款項的所有出租調整均已結束的情況下（如實際上未完成），此時爲在（1）額外審查日和（2）調解日期後。 （l）調解日期指的是最早的日期：（i）房東根據出資契約支付款項達到工程付款上限時；和（ii）工程完成最晚日期或根據《出資契約》第4.11條款項如適用的情況下修訂後的日期。
4,174,912.2 4（m）工程的含義如改建許可證規定。 （n）工程付款上限的含義如資本出資協議中所述。 （o）工程完成最終日期的含義如改建許可證中所述。 3.1.5 以下條款將被添加到租約中： 3.1.3 除與資本出資協議有關的一期工程或二期工程的項目條件滿足日期發生外，並且不影響條款3.1.4和3.4，承租人應從和包括額外複查日期起至下一個租金日按比例支付本金租金，然後在租金日提前平均支付，受條款3.1.5、3.1.6、4.1.3和4.1.4約束（如適用）。 3.1.4 除與資本出資協議有關的一期工程或二期工程的項目條件滿足日期有關外，本金租金將在每個額外複查日期和調整日期（或如果額外複查日期和調整日期相同時，則在一次性）增加到（1）經過審核的本金租金和（2）更高的下列金額之和： （i）15,500,000英鎊的11.85%（不含增值稅）；和（ii）房東根據資本出資協議第4.1條所支付的或應支付的款項之和，以及根據資本出資協議第4.2條簽發的未解決證書應支付的款項之和和房東或貸款人向根據改建許可證第7條行使權利的承租人僱傭的（或正式僱傭的）任何人支付的（或應支付的）任何其他款項在額外複查日期和調整日期按照這份租約獨立和順序計算的（不含增值稅）；並且在本金租金增加的每個日期，增加的金額將從額外複查日期起支付。 3.1.5 如果任何相關的租金複查日期、額外複查日期和調整日期發生在同一日期，或這些日期要進行的任何複查在另一個複查日期出現之前未完成或任何相關日期在時間上靠近，則每個相關複查將按照在這份租約中規定的發生的相關複查日期順序依次而分別進行，或者如果它們在同一日期發生，則將按照以下順序發生（1）相關租金複查日期，但受3.1.6條款的約束（2）額外複查日期（3）調整日期，然後（如相關，並受3.1.6條款的約束）（4）任何延遲複查。
如果主要租金應在一個或多個租金評審日期（如適用）根據租約第3.4條規定在附加評估日期之後但在對賬日期之前（「遲評審」）進行評估，則遲評審將延遲，直至（i）發生該對賬日期且（ii）根據租約第3.1.4條計算出主要租金，並從附加評估日期起支付增加的金額（但此類遲評審將按照租約中規定的實際租金評審日期進行進行）
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（a）協調日期；以及
（b）根據4.1.4款計算的修訂主租金的日期
根據本協議，承租人將不得轉讓或承租物業的全部或部分。 3.1.8 本協議附表1將被添加爲租賃的新附表2。 3.1.9 本協議附表2將作爲附加至租賃的居住者esg要求的新附表3。 4. 租約的繼續 4.1 租賃合約將繼續完全有效，但受本協議中的變更約束。 4.2 各方明確同意，本協議不構成租賃的解除和重新授予。 5. 擔保方協議 擔保方同意承租人簽署本協議，並同意與房東一致認爲其在租賃中的契約完全有效，並將適用於本協議變更的租賃。 6. 註冊 在土地登記處 承租人將： 6.1.1 採取一切必要步驟，以確保此協議在很快的時間內被記在土地登記處，並反映在承租人的產權以及房東註冊的逆期權上；並6.1.2 在完成此申請後的10天內交付給房東，承租人產權的官方抄本。 各方已於本文件開頭所述日期作爲協議簽署並交付此文件。
4174912.2 7 附表1 - 工作示例
4174912.2 8 附表2 - 居住者esg要求
4174912.2 9 FORGE LIFE SCIENCES NOMINEE 1 LTD的董事代表執行爲蓋章，見證人爲：
簽名 董事 印刷姓名 見證人簽名 姓名（用大寫字母書寫） 地址
4174912.2 9 FORGE LIFE SCIENCES NOMINEE 2 LTD的董事代表執行爲蓋章，見證人爲：
簽名 董事 印刷姓名 見證人簽名 姓名（用大寫字母書寫） 地址
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4174912.2 10 AUTOLUS LIMITED的執行代表爲：
簽名 董事 印刷姓名 簽名 董事 印刷姓名 /s/
4174912.2 10 AUTOLUS THERAPEUTICS PLC的董事代表爲：兩位董事
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