EX-10.1 2 crgx-ex10_1.htm EX-10.1 展品附表10.1

附件 10.1

[***]根據S-k法規，本文件中的某些信息已被排除。

項目601(b)(10)。此類排除的信息並不重要，登記人將其視爲

私人或機密。

 

租賃合同的第一個修正案

此租賃協議的第一修正案（以下簡稱“第一個修改案”) 制定於2024年9月24日，雙方爲 ARE-SAN FRANCISCO NO. 63, LLC，即一家特拉華州有限責任公司（「甲方」）房東 CARGO THERAPEUTICS，INC。, a Delaware corporation (“租戶”).

前言

A.房東和租戶是2023年12月11日簽訂的某租賃協議的當事方（“租賃”). 根據租賃協議，租戶租賃的某些場所通常被稱爲300號和400號套件，面積約爲99,557可出租平方英尺（“場所”), 位於加利福尼亞州聖卡洛斯工業路835號的某棟建築內。場所的詳細描述見租賃協議。未在此處定義的大寫術語應具有租賃協議中定義的含義。

B. 租戶已請求永久性移除和處理場所內的某些現有傢俱和設備，包括（i）在最後一頁上識別的某些辦公室工作站 附件G 根據租約，以及在上面描述的某些傢俱、固定裝置和設備。 附件A 每個員工福利計劃（如果有的話，以及每個相關的信託，保險合同或其他資金籌集工具）均已按照其條款在實質上建立，維護，資助和管理，並且沒有違反所有適用法律的要求。每家集團公司均遵守所有適用法律（包括資金要求），以爲該集團公司根據適用法律必須資助或贊助的社會保險繳費，住房基金繳費和任何其他與勞動有關的計劃相關的法律。處置項目”).

C. 租戶還要求有權臨時移除現有傢俱、固定裝置和設備中的某些其他項目，直至租約到期或提前終止，其中包括在上面描述的某些傢俱、固定裝置和設備。 附件B 附件所附的企業（「關鍵持有方」）臨時移除的項目”).

D.房東和租戶希望根據以下條款和條件修訂租賃合同，以允許租戶在租賃期限內（x）永久性地將處置物品從房屋中移除，以及（y）在租賃期限內暫時將暫時移除的物品從房屋中移除。

因此, 鑑於前述背景，其已被引用並納入本文件的約定和條件，以及其他有價值的考慮，特此承認收到並確認足額滿足，房東和租戶在此達成如下協議：

1.
現有傢俱及設備儘管本協議或其他地方明文規定 本協議第2節 在本第一次修正案日期的租賃合同中，（x）租戶有權在租賃期限內永久性地從房屋中移除任何或所有處置物品，且租戶在租賃期滿或提前終止時沒有義務將此類處置物品歸還至房屋中，以及（y）租戶有權在租賃期限內暫時從房屋中移除任何或所有暫時移除的物品。租戶應自行承擔費用，將從房屋中移除的暫時移除物品存放在房東合理接受的位置和方式中。爲避免疑義，租戶承認並同意，在租賃期滿或提前終止時，租戶需將暫時移除的物品歸還至房屋，並根據條款和條件交回此類物品。 第2節 租約條款。租戶應當恢復和修復因移除、存儲和重新安置處置物品和/或暫時移除物品而造成的任何損害，但應考慮正常磨損和損失、意外事故和由租約第18和19條款所涵蓋的徵用情況。

1

 

2.
經紀人業主和租戶各自聲明並保證，它們未與任何經紀人、代理人或其他人（統稱「經紀人」）在本第三修正案所反映的交易中有過交易，並且沒有經紀人促成了該交易。代理與本第一次修正案中反映的交易有關，並且沒有經紀人促成此交易。房東在此同意賠償並使租戶免受任何損害，租戶在此同意賠償並使房東免受任何損害，免於因經紀人與租戶或房東在本第一次修正案方面的交易而提出的任何索賠，索賠經紀人要求佣金或其他形式的補償。
3.
OFAC承租人及其所有實際受益人目前都（a）遵守，並且在租約期限內的所有時間內將繼續遵守外匯資產控制辦公室的規定（“OFAC”）及任何相關的法令、行政命令或法規（統稱爲“OFAC規定）、(b) 不在特別指定國民和被封鎖人員名單上，並且在租賃期限內不得列入此名單、外國制裁逃避者名單或部門制裁識別名單，這些名單均由OFAC維護，和/或不在OFAC或其他政府機構根據任何授權法令、行政命令或法規所維護的任何其他類似名單上，(c) 不得是與美國人士禁止進行業務往來的個人或實體，根據OFAC規則。
4.
Miscellaneous.
a.
本租賃（根據本首次修正案的修訂）是各方就本協議主題所達成的完整協議，並取代所有之前及同時期的口頭和書面協議及討論。本首次修正案只能通過書面協議修訂，該協議須由各方簽署。
b.
本首次修正案對本協議各方及其各自的繼承者和受讓人具有約束力，並應惠及其各自的繼承者和受讓人。
c.
本首次修正案可以以兩份或多份副本簽署，每份都應被視爲正本，但所有副本一起構成同一文件。副本可以通過電子郵件（包括pdf或符合2000年美國聯邦ESIGN法的任何電子簽名流程）或其他傳輸方式交付，任何以此方式交付的副本都應被視爲已正式並有效地交付，並且在所有目的上有效。電子簽名應被視爲本首次修正案及與其相關的所有事項的原始簽名，這些電子簽名具有與原始簽名相同的法律效力。
d.
除非本首次修正案進行修訂和/或修改，否則租賃在此被確認和確認，租賃的所有其他條款將保持完全有效，不因本首次修正案而更改和改變。如果本首次修正案的條款與租賃條款存在任何衝突，則本首次修正案的條款應優先考慮。無論是否具體通過本首次修正案修訂，租賃的所有條款和規定在此被修訂，以使其能實現本首次修正案的目的和意圖。

[簽名在下一頁]

1

 

證明其證人本協議各方已於上述首日及年份執行本《首次修正案》.

租戶：

CARGO THERAPEUTICS, INC.,

特拉華州公司

 

 

 

By: /s/ Anup Radhakrishnan

Its: 首席財務官

 

我在此確認簽名、姓名和職位
上述是我的簽名、姓名和職稱。

 


 

ARE-舊金山63號，有限責任公司,

一家特拉華州有限責任公司

 

由：亞歷山德里亞房地產業權益公司，L.P.,

一個特拉華有限合夥企業,

9.本確認書及雙方之間的法律關係將適用並依照馬薩諸塞州內部法律進行解釋和執行，而不考慮其衝突法原則。

 

由：ARE-QRS corp.

一個馬里蘭州的公司，

普通合夥人

由： /s/ Kristen Childs

其： 副總裁 – 房地產業

我在此證明上述簽名、姓名和職務是我的簽名、姓名和職務。

 

2

 

附件A

 

處置物品

 

[***]

 

 

 

 

 

 

 

3

 

附件 B

 

暫時移除的物品

 

[***]

4