展品 10.1
租約第五修訂
這個 租約第五修訂 （這個」修正案「）截至 19 年製作第 二零二四年九月份 (第」生效日期」) 之間 觀看城市事業 LL 山C 是馬薩諸塞州有限責任公司，地址為 c/o 伯克利投資公司，高街 125 號，馬薩諸塞州波士頓 531 套房 02110（」業主」)，以及 生物治療藥股份有限公司，一家特拉華州公司，地址是馬薩諸塞州沃爾瑟姆 401 號新月街 221 號 02453（」租戶」)，作為馬薩諸塞州有限責任公司 Viridian, LLC 的權益繼承人（」維里迪安有限責任公司”).
參考 已根據房東、租客與 Viridian LLC 於 2020 年 9 月 27 日簽訂的特定租賃和同意協議，由房東、租客與 Viridian LLC 於 2020 年 9 月 27 日簽訂的特定租約和同意協議，並由 2021 年 7 月 6 日修訂的某項租約第一修訂修訂，並於 2021 年 7 月 6 日修訂的第一次租約修訂進一步修訂於 2022 年 7 月 29 日發出的租約修訂，以及通過該等第四修訂進一步修訂二零二四年四月八日期的租約（」第四修正案 ')（修訂後，」租賃」) 適用於第 #18 及 #19 號樓宇第一 (一) 樓約 10,427 平方呎約為 10,427 個可租用平方呎的物業，如附屬於租約附件 A-1.4 的平面圖上 103A 套房 (第」103A 套房樓宇」或」原始建築”).
而, 租戶希望行使其首次拒絕租賃權利在第一個租賃額外約 2,788 平方英呎 (1街) #20 號樓層，如附圖所示為 1030億套房 以下為 展品 A-1.5 （」新樓宇」或」一百三十億套房樓宇”);
而, 業主和租客承認，本修訂內容的任何內容均不被視為修改第四修正案的任何條款和條件有關 (a) 租戶在 103A 套房樓宇的租賃及入住情況 (b) 有關 103A 套房的新樓宇租賃開始日期（正如第四修訂內容所定義）， (c) 103A 套房樓基本租金的支付 (d) 業主支付套房 103A 租戶改善津貼，或 (e) 租戶在原始樓宇歸還日期（第四修訂所定義）退出原始物業（第四修訂內容統稱為 102 套房、401 套房、406 套房、110 號套房及 111 套房），而業主和租戶只是行使其第四修訂所規定的第一次拒絕權；
而，1030億套房的租金開始日期應為 (a) 將 1030 億套房樓宇交付給租戶的最後日期，及 (b) 2024 年 9 月 1 日（」新樓宇租賃開始日期”);
而且， 租戶已同意在目前的「原狀」狀態接受 1030億套房樓宇，業主不有義務代表租戶建造任何改善工程，或改造、改善、翻新、裝修、修理或裝飾 1030 億套房樓、大廈或其任何部分，或為此提供任何津貼；
而, 租戶已要求並同意向租戶授予租戶一次性首次拒絕權，僅對空間而言，由 (a) 位於第一個 (1) 大約 2,737 平方呎的可租賃平方英呎組成街#4 號樓 (「」) 樓層110 號套房樓宇」) 及 (b) 約 2,503
位於第一處的可租用平方呎 (1街#4 號樓 (「」) 樓層111 號套房樓宇」），所有如附件圖上所示 以下為 展品 A-1.6 （」ROFR 擴建處所」) 按照本修訂條款；及
而, 業主及租戶希望修改租約項目，以 (i) 將新樓宇加入樓宇、(ii) 調整基本租金、(iii) 調整租客可使用的停車位數量、(iv) 調整租戶的比例份額，以及 (v) 為租戶持續提供 ROFR 擴建樓宇的首次拒絕權，全部按照以下所載的條款和條文。
現在，因此，考慮到租戶同意支付以下所述額外的基本租金，以其他有價值及有價值的代價，並確認其收入及足夠性，以及對於以下所述的相互承諾，業主和租戶同意從生效日起修改租賃條款，如下所述：
1.本文所使用的大寫字詞，但未另有定義，將具有租約中所歸屬於其的含義。
二.租賃條款第 1 條（定義）新增以下定義：
一百三十億套房樓宇: 第一層約 2,788 平方呎 (1 平方呎)街) #20 號樓層，如附圖所示為 1030億套房 以下為 展品 A-1.5.
一百三十億套房樓宇開業日期 (「第 103BPCD」): 套房 1030億個樓宇交貨日期。請參閱下文第 2.1.5 節。
1030億套房樓宇租金開始日期（「S103BPRCD」）: (a) 套房 1030億個樓宇交付日期，或 (b) 2024 年 9 月 1 日的日期將發生之後。
套房 1030億房屋基本租:
| 期間 | RSF 支付租金 | 基本租金 | 年度基準 租金 | 每月基準 租金 | ||||||||||
| S103BPRCD — 租賃結束第一年 | 2,788 | 44.00 美元/每日元 | $122,672.00 | $10,222.67 | ||||||||||
| 租賃年度 2 | 2,788 | 每元 45.00 元/盧森 | $125,460.00 | $10.455.00 | ||||||||||
| 租賃年度 3 | 2,788 | 每元 46.00 元/盧森 | $128,248.00 | $10,687.33 | ||||||||||
| 租賃年度 4 | 2,788 | 每元 47.00 元/每日元 | $131,036.00 | $10,919.67 | ||||||||||
租賃年度 5 （通過 S103 號碼頭） | 2,788 | 每元 48.00 元/每日元 | $133,824.00 | $11,152.00 | ||||||||||
套房 103A 終止日期（「S103ATD」）: 六十年的最後一天 (60第) 103A 套房樓宇租賃開始日後連續的全日曆月。
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套房 1030億樓宇單位期限： 期間由 1030億套房樓宇生效日開始，至 103A 套房終止日晚上 11:59 結束，除非本租約規定及更早終止或延長。
三.租約條款第 1 條（定義）所載的「額外租金」定義的第一句已刪除，並取代以下內容：
“(a) 關於套房 102 樓宇，租戶在任何費用中的比例分（如下所定義） (i) 由業主合理決定的建築物、公共區域和物業（如下所定義）的合理和慣常運營費用（包括但不限於燃氣、暖氣、空調、電力、水、下水道、清潔、垃圾收集、除雪和砂光，以及保險（如適用）（營運費用」) 超過二零二零年度的營運開支；及 (ii) 該物業（如下所定義）及超過 2020 財政年度（二零一九年七月一日至二零二零年六月三十日）對該物業及建築物徵收的房地產稅（如下所定義）的房地產稅； (b) 關於套房 401 樓宇，租戶在任何費用中的比例分（如下所定義） (i) 經營開支超過 2021 年度營運開支；及 (ii) 該物業（定義如下）及樓宇的房地產稅超過 2022 財政年度（2021 年 7 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日）對該物業及建築物徵收的房地產稅； (c) 關於套房 110/111 樓宇及 406 套房樓宇，租戶在任何費用中的比例份額（如下所定義） (i) 超過 2022 年度營運費用的營運開支；及 (ii) 該物業（定義如下）和樓宇的房地產稅超過 2023 財政年度（2022 年 7 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日）對該物業和建築物徵收的房地產稅； (d) 關於 103A 套房及 1030億套房樓宇，租戶在任何費用中的比例份額（如下所定義） (i) 經營開支超過 2024 年度營運開支；及 (ii) 該物業（如下所定義）和建築物的房地產稅超過 2024 財政年度（2023 年 7 月 1 日至 2024 年 6 月 30 日）對物業和建築物徵收的房地產稅。」
4.租約條款第 1 條（定義）所載的下列定義應全部刪除，並取代如下：
租賃年度：至於套房 102 樓宇，第一個「租賃年度」是從開始日期開始，並於租金開始日期第一周年的日曆月的最後一天結束的期間，如租金生效日期不是一個月份的第一天。如租金開始日期為日曆月的第一天，則套房 102 樓宇的第一個「租賃年度」將是從開始日期開始，並於第一個日期即前（日曆月的最後一天）結束的期間（1）街) 租金開始日期的週年紀念日。至於套房 401 樓宇，第一個「租賃年度」是由 401 套房樓宇開始日期開始，至於 401 套房樓宇租賃開始日期的日曆月的最後一天結束，如果套房 401 樓宇租賃開始日期不是一個月份的第一天，則第一個「租賃年度」為止。如果套房 401 樓宇租賃開始日期是一個日曆月的第一天，則第一個套房 401 樓宇的「租賃年度」將是從套房 401 樓宇開始日期開始，並於第一個日期（日曆月的最後一天）結束的期間（1）街) 401 套房樓宇租賃生效日期至於 406 套房樓宇，第一個「租賃
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「年份」是由 406 套房樓宇租賃開始日期開始，至於 406 套房樓宇租賃開始日期的日曆月的最後一天結束，如果 406 套房樓宇租賃開始日期不是一個月份的第一天，則為期間。如果套房 406 樓宇租賃開始日期為一個月的第一天，則第一個「租賃年度」為第一個套房 406 樓宇開始日起，並於第一個月前的日期（1）結束的期間街) 406 套房樓宇租賃生效日期至於套房 110/111 樓宇，第一個「租賃年度」為套房 110/111 樓宇租賃開始日期，如果套房 110/111 樓宇租賃開始日期不是日曆月的第一天，則第一個「租賃年度」為期間，如套房 110/111 樓宇租賃開始日期不是一個月份的第一天。如果套房 110/111 樓宇租賃開始日期為一個月份的第一天，則第一個「租賃年度」將於第一個套房 110/111 樓宇開始日開始，並於第一個日前（日曆月的最後一天）結束的期間（1街) 套房 110/111 號樓宇租賃週年紀念日期。對於套房 103A 樓宇，第一個「租賃年度」為套房 103A 樓宇租賃開始日期，如果套房 103A 樓宇租賃開始日期不是日曆月的第一天，則第一個「租賃年度」為截止的期間。如果套房 103A 樓宇租賃開始日期為一個月份的第一天，則第一個「租賃年度」將是第一個套房 103A 樓宇開始日起，並於第一個第一天（日曆月的最後一天）結束的期間（1街) 103A 套房樓宇租賃生效日期對於 1030億套房樓宇，第一個「租賃年度」為 1030 億套房樓宇開始日期，如果套房 103A 樓宇租期開始日期不是一個月份的第一天，則第一個「租賃年度」為止的期間。如果套房 103A 樓宇租賃開始日期是一個日曆月的第一天，則 1030 億套房的第一個「租賃年度」將是從 1030 億套房樓宇開始日起，並於第一個日曆月的最後一天 (1) 結束的期間街) 103A 套房樓宇租賃開始日期的週年紀念日，雙方希望 103A 套房及 1030億套房樓宇的第一個「租賃年度」成為共同終點。對於 102 套房、套房 110/111 樓宇、401 套房、406 套房、103A 套房或 1030 億套房樓宇，其後每一個後續十二 (12) 個月的期間視情況而定為租賃年度，其後每個套房 102 樓宇、套房 110/111 樓宇、401 套房及 406 套房的最終租賃年度，全部結束於原始樓宇退還日期（如第四修訂所定義），以及 103A 套房及 1030 套房的最終租賃年度結束億個樓宇於套房 103A 終止日期結束。
停車場: 從本條款日起及之後，租戶與業主及其他人共同享有非專屬權利，在服務大廈的停車場內使用和佔用最多三十六（36）個停車位，如下所示 展品 A-2，附於本文，(」停車場設施」)，以及從原始物業歸還日起及之後，租戶有與業主和其他人共同使用和
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在本期剩餘期內，在停車設施內佔用最多四十四（44）個停車位，全部不收取額外費用或費用，但須遵守業主不時制定的合理規則和規定，並且租戶已經收到事先通知。業主保留隨時自行決定修改、重新配置或搬遷停車場設施的權利，如下所示 展品 A-2 附於此處。
租戶的比例份額: (a) 在 102 套房樓宇期內，第 102 套房樓宇有關，六十七個百分之一百分之一（0.67%）， (b) 至於套房 110/111 樓宇期間，第三及二十四個百分之一百分之一（3.24%）， (c) 對於 401 套房樓宇期內，第二及三百分之一百分之二百分之三（2.03%）， (d) 對於 406 套房樓宇期內的 406 套房樓宇，百分之一及五十一百分之一（1.50%）， (e) 在 103A 套房期間內，第 103A 套房樓宇有關，六及四十四個百分之一百分之一（6.44%）；及 (f) 對於 1030億套房期內的 1030 億套房樓宇，一和七十二百分之一百分之二（1.72%），該百分比分別除以 102 套房、110/111 套房、401 套房、406 套房及 103A 套房的可租平方呎總數分別除以建築物可租用平方面積總面積（161,790），並乘以商數為一百（100）。
期限: (a) 至於 102 號套房樓宇，從開始日期開始至原始樓宇退還日晚上十一時五十九分結束的期間 (b) 至於套房 110/111 樓宇，由套房 110/111 樓宇開始，至原始樓宇退還日晚上十一時五十九分結束的期間， (c) 至於 401 套房樓宇，由第 401 套房樓宇開始日起，至原始樓宇退還日晚上十一時 59 分結束的期限， (d) 至於 406 套房樓宇，由 406 套房樓宇開始日起，至原始樓宇退還日晚上十一時 59 分結束的期限， (e) 有關套房 103A 樓宇，從套房 103A 樓宇開始日起，至 103A 套房終止日晚上 11:59 結束的期間，以及 (f) 對於 1030億套房樓宇的期間，由 1030 億套房樓宇開始日，至 103A 套房終止日晚上 11:59 分結束，雙方的意願與 103 億套房及 1030 億套房有關的條款共同終止。
5.以下內容應新增為新的第 2.1.5 節：
2.1.5 一百三十億套房樓宇: 業主特此向租戶租賃 1030億套房樓宇，以 1030 億套房物業期限，並遵守本文所載的條款和條件。就本租約而言，」套房 1030億樓宇交貨日期」應視為在 (a) 本修訂的完整執行及交付，以及 (b) 業主將 1030億套房屋提供給租戶的日期之後發生。
六.以下內容應新增為新的第 2.2.5 節：
2.2.5 接受 1030億套房樓宇. 租戶承認並同意租戶正在「原狀」的狀態接受 Suite 1030億樓宇，業主不有義務代表租戶建造任何改善工程； 但是提供了，業主須交付
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套房 1030億房屋供租戶免其他住戶和個人財產，並且處於掃地清潔狀態。業主沒有義務或承諾對 1030 億套房屋、大廈或其任何部分進行修改、改裝、改善、翻新、修理或裝飾 1030 億套房、大廈或其任何部分，或為此等目的提供任何津貼，並且業主對 1030 億套房或大廈的狀況不作出任何聲明（除本文另有特別規定外）。在任何情況下，租戶不得獲得套房 103A 租戶改善津貼（如第四修訂所定義）的任何部分，用於任何 1030 億套房更改。
七.第 2.7 節應全部刪除，並取代以下內容：
2.7. 擴展；第一次拒絕權。租戶須擁有一次性權利（該權利為租戶對包括 ROFR 擴建樓宇的每個單位套房，僅對包括 ROFR 擴建樓宇的各個套房在期內首次出售時間，嚴格按照本節 2.7 條，並受房東其他現有租戶在樓宇內的權利約租賃（a)（a）約 2,737 平方英呎租賃第一個 (1街#4 號樓 (「」) 樓層110 號套房樓宇」)、及 (b) 約 2,503 可租用平方呎位於第一個 (1)街#4 號樓 (「」) 樓層111 號套房樓宇」），並如附件圖中所示 以下為 展品 A-1.6 （每個套房單獨和集體，」ROFR 擴建處所」) 根據以下條款及細則：(i) 業主應以書面通知租戶，業主已收到租賃 ROFR 擴建樓宇租賃已簽署的租賃租賃業主準備好接受，以及該等優惠的基本條款和條件（」業主的 ROFR 通知」); (ii) 租戶有權按照業主 ROFR 公告中所載的條款和條件租用 ROFR 擴建樓宇；(iii) 本租約未到期的初期剩餘二十四 (24) 個月不少於二十四 (24) 個月，或如本租約初期剩餘的二十四 (24) 個月還剩下不少於二十四 (24) 個月，業主的 ROFR 通知將包含業主的現行市場利率的決定 (適用於當時現有的樓宇) 根據上述第 2.6 條及租戶選擇租賃 ROFR擴建樓宇須由租戶根據本條第 2.6 條行使本租賃期限延長期的選擇；(iv) 租戶在收到業主 ROFR 通知後有十 (10) 個工作天，以書面通知業主租戶選擇按照業主 ROFR 通知所規定的條款和條件，以及其他規定。，或租戶爭議業主對現行市場費率的計算，在這種情況下，業主和租戶須遵循上文第 2.6 條所載的評估程序，而租客未及時通知業主，即視為根據本第 2.7 條出租 ROFR 擴建樓宇的權利放棄，而業主有權租賃 ROFR 擴建樓宇（或業主 ROFR 通知中包含的 ROFR 擴建樓宇的適用部分），但是，如果業主隨後降低了經濟情況在業主 ROFR 通知中所載的條款為 10% 或以上，業主應根據本第 2.7 條的條款再次向租戶提供 ROFR 擴建樓宇；(v) 除業主 ROFR 擴建樓宇的條件外，除了房東的 ROFR 公告中所規定外，並 (vi) 在租戶從業主收到本租約修訂後的十 (10) 個工作日內，僅反映租戶對 ROFR 擴展樓宇的選擇，並僅反映了租戶對 ROFR 擴展樓宇的修訂後十 (10) 個工作天內與租戶行使其 ROFR 擴展期權有關的適用租賃條款房屋包括但不限於基本租金和附加租金，至關重要的情況下，租戶應執行該等修訂，並將其退還給業主。
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租客未及時遵守上述任何條件，即屬於本質上，即被視為租客放棄本第 2.7 條所載的權利租賃業主 ROFR 擴建樓宇（ROFR 公告）中所包含的 ROFR 擴展樓宇部分），此後租戶對於房東 ROFR 擴展樓宇的該部分不具有任何其他權利。根據業主的選擇，租戶行使其對 ROFR 擴展樓宇的選擇只有在租戶發出通知時，以及在業主交付 ROFR 擴建樓宇給租戶之日期，本租約沒有違約，或在時間過去和/或通知時間過去的情況下未能違約的情況下生效。儘管本第 2.7 條有相反的規定，(i) 租用 ROFR 擴建樓宇或其任何部分的權利將於初始期屆滿前九 (9) 個月屆滿的日期屆滿，除非租戶已根據本條 2.6 條行使其延長此租賃期限的權利，(ii) 如租客行使其延長本租賃期限的權利根據本條第 2.6 條的延長期內，租戶有權租賃 ROFR 擴展樓宇或其任何部分將於延長期屆滿前二十四 (24) 個月的日期屆滿。當租戶放棄或視為放棄其租賃 ROFR 擴展樓宇的任何部分的權利時，該部分將被視為已從 ROFR 擴展處所移除，而租戶對如此移除的 ROFR 擴展樓宇部分不具有任何其他權利，根據本節 2.7 的進一步權利。
八.租約條款第 3.1 條全部刪除，並取代以下內容：
3.1. 基本租金和附加租金。從 (i) 套房 102 樓宇的租金開始日期及之後，(ii) 401 套房樓生效日期後的兩 (2) 個月的日期（」401 套房樓宇租賃開始日期」) 關於 401 室樓宇，(iii) 406 套房樓宇租賃開始日期，(iv) 套房 110/111 樓宇租賃開始日期，(iv) 套房 110/111 樓宇租賃開始日期，(v) 套房 103A 樓宇租賃開始日期，以及 (vi) 套房 1030億套房租賃開始日期億樓宇，租戶同意支付 102 套房樓宇的基本租金，401 套房樓基本租金和 401 套房樓宇、406 套房樓基本租金、套房 406 樓宇、套房 110/111 樓宇基本租金、套房 110/111 樓宇、套房 103A 基本租金、103A 套房樓宇、1030 億套房基本租金、1030 億套房樓宇，以及每個月的第一天提前提前美國合法金的額外租金本租約的期限，在付款地址或業主可不時通過通知指定的其他地方。租戶支付任何增加的保證金須於完全執行及交付本修訂後三十 (30) 天內到期及繳付。業主可不時（但每個日曆年不多於一次）向租戶提供未來一年的額外租金估算，而租戶須按照上一句的條文按照上一句的每月分期支付該估計額外租金。基本租金、401 套房樓宇基本租金、406 套房樓基本租金、套房 110/111 樓宇基本租金、103A 套房樓宇基本租金、1030 億套房屋基本租金及任何部分月的額外租金將按 30 天月比例計算。
9. 展品 A-1.5 附於此處，顯示 1030億套房樓宇將新增 展品 A-1.5 租約的。
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10. 展品 A-1.6 附於本文，顯示 ROFR 擴建處所將新增 展品 A-1.6 租約的。
十一.租戶和業主均向另一方聲明並保證，有關大廈內辦公空間租賃，包括但不限於 1030億套房地產，並沒有直接或間接與任何經紀人或被 Newmark 以外任何人士租用該樓宇、1030 億套房或其他地方租用的地方。業主承擔賠償該等經紀人的獨有責任。儘管上述規定，如租戶因租戶的錯誤而未能入住 1030 億套房樓宇，租戶應向業主退還業主持有或將支付給任何經紀人的任何金額。
十二.從 S103BPCD 條例起及之後，租約中所列出的所有關物業的參考文件均須修改，並以後讀為原始樓宇（如第四修訂所定義）、103A 套房及 1030億套房樓宇的參考文獻，除非本修訂內另有明確規定。從原始樓宇歸還日起（如第四修訂內容所定義）起及之後，租約書中所列出的所有物業參考文件均須予修改，並於之後讀取，僅參考第 103A 套房及 1030 億套房樓宇。
十三.從 S103BPCD 開始及之後，租約書中所列出的所有租金參考文件均須在下文修訂及閱讀，包括但不限於 1030億套房屋基本租金。
十四.該租約已經批准和確認，並且如本修訂修訂的情況下，將保持完全有效和有效。
十五.租約及任何相關文書中出現的所有參考文件均須經修改，並以下閱讀，以便是本修訂修訂所修訂之租約的參考文獻。
十六.本修訂將作為簽署密封協議的效力，並對本條款人及其各自的繼承人、執行人、行政人員、繼承人及轉讓人具有約束力，並有效。
十七.除非本文另有明確規定外，租約的所有條款及細則在延長租賃期間仍保持全部有效和有效，並且本修訂將自上述第一個日期起生效。
十八.本修正案可能會以多種方式執行，每一項修正案均視為原件，而且所有條款均構成一個相同的協議。本修訂（以及任何進一步修訂租約及其他與此擬議交易有關的文書，除任何要記錄、證明和/或公證的文書除外），可由當事人使用 DocuSign 以電子方式簽署，該文件將視為正本，一樣由該方人員或其他合法授權代表簽署的墨水。本文以墨水簽名或電子簽名的複本可以通過電影機或電子郵件交付，收到後將被視為原件，並對本條款有約束力。
[頁面的剩餘部分故意為空白。下一頁上的簽名。]
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執行 截至上述第一個日期起，在密封下。
業主：觀光城創業山有限責任公司
馬薩諸塞州有限責任公司
作者：伯克利 Watch Mm 有限責任公司，其管理成員
由: //楊柏
名稱:楊柏
它：授權簽署者
（以此為合法授權）
租戶：維瑞迪安治療股份有限公司，
特拉華州公司
由: /s/ 湯姆·比瑟姆
姓名:湯姆·比瑟姆
標題:首席執行官
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展品 A-1.5
平面圖顯示套房 1030億個樓宇
展品 A-1.6
展示擴建場所的平面圖
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