租賃的第六個修正案

此租賃的第六修正案（以下簡稱“第六個修正案”）日期爲2024年11月5日（以下簡稱“第六修正案生效日期”），現由TCD 234馬薩諸塞韋爾斯物業有限責任公司（以下簡稱“房東美國特拉華州有限責任公司，和karyopharm therapeutics INC。 (“”，一家特定的租戶從房東那裏承租了包括某些土地在內的一定場所，其中包括一個施工中的建築，總面積約爲164,757 坪，以及某些其他改進措施，所有這些在租約中被描述得更爲詳細。美國特拉華州一家公司。

前言

鑑於，作爲AG-JCm韋爾斯大道物業所有者LLC的繼任方（作爲NS韋爾斯收購LLC的繼任方），房東和租戶是根據2014年3月27日達成的某辦公室租賃協議（“辦公室租賃協議”日改訂的第一修訂條約第一個修改案”), that Second Amendment to Lease dated October 22, 2015 (the “第二次修正協議”), that Third Amendment to Lease dated February 28, 2018 (the “第三次修正協議”), that Fourth Amendment to Lease dated June 6, 2018 (the “於2024年6月10日公司董事會 (下稱「董事會」) 特別會議上，在董事會特別委員會 (下稱「委員會」) 的建議下，通過了第五次修正協議，以擴展Parent獲取完成合並協議交易所需要的權益融資的時間。”) and that Fifth Amendment to Lease dated August 13, 2020 (the “第五修訂”, and together with the Office Lease Agreement, the First Amendment, the Second Amendment, the Third Amendment and the Fourth Amendment, the “租賃”), pursuant to which Landlord leases to Tenant approximately 98,502 rentable square feet of office space being comprised of (i) 29,933 rentable square feet on the second (2nd) floor (the “Second Amendment Premises”), (ii) 8,468 rentable square feet located on the third (3rd（）樓（以下簡稱“擴展物業A”),（iii）位於三（3rd）樓（以下簡稱“擴展物業B”),（iv）位於三（3rd樓層（“新擴建的場地”），以及（v）建築物二樓的大約36,359平方英尺（2nd）的樓層（如附在上面的 附錄 A ”第四修正案擴建前提證券法1933年修改現有場所位於麻薩諸塞州紐頓市韋爾斯大道75-95號大樓內（“建造業”);

鑑於，目前租約的條款設定將於2025年9月30日到期，並且各方希望延長租約期限，但僅限於租賃物業的部分（“餘下物業”），包括位於二樓約52,224可出租平方英尺的空間nd大廈的樓層，顯示在平面圖上（“剩餘空間規劃”），附件爲 附件 A-6 附上此處；和

鑑於，房東和租戶進一步同意修改、修正和/或補充租賃協議的其他條款，所有內容均如下所述，並遵守以下條款和條件。

協議

因此，考慮到本文中包含的相互約定以及其他良好和有價值的考慮，房東和租戶在此確認並承認，自第六修正生效日期起，同意如下：

1. 援用前述陳述以上所述陳述屬實，並納入本第六修正，並作爲本修正的一部分，如同在此完整陳述。

2. 大寫字母詞語和衝突本第六修正中使用的所有大寫字母詞語（本第六修正中未定義的）應具有租賃協議中所規定的含義。如果租賃協議條款與本第六修正條款發生衝突，本第六修正中規定的定義應優先並控制。

3. 部分提前終止（a）投降場所（下文定義）自2025年9月30日起從場所中移除（「投降場所終止日期」投降場所終止日期在交出物品終止日期或之前，承租人將騰空並將交還房東所要求的交出物品（以下簡稱）。這包括租賃合同中規定的條件，包括但不限於第25條條款；但是，承租人無需拆除任何（i）由承租人安裝或爲其利益而安裝的有線電視（定義於辦公室租賃協議第9.01條款）、（ii）必須移除的物品（定義於辦公室租賃協議第8條款），以及（iii）初始裝修（包括但不限於辦公室租賃協議附件L中列出的所有物品）。承租人未能如此騰空交還交出物品（或其中的任何部分）將被視爲超時。從交出物品終止日期起，「物品」一詞將被修正爲僅指剩餘物品。

(b) The “交出物品將指所有的現有物品，除了剩餘物品。

4. 期限延長關於剩餘物品，租賃期限特此延長五（5）年“第六修訂延期從2025年10月1日開始，至2030年9月30日結束，除非根據租賃條款提前終止。

5. 基礎租金在第六次修正生效日期至交還物業解除日期期間，承租人應按照租賃協議中規定的費率繼續支付有關物業（即，交還物業和剩餘物業）的基礎租金，同時需遵守租賃的條款和條件。

在第六次修正續期期間，承租人應按照下表的安排支付有關物業（即，剩餘物業）的基礎租金，同時需遵守租賃的條款和條件：

6. 承租人的份額比例根據第六次修改延期期限的生效日期起，承租人對場所（即剩餘場所）的比例份額將爲21.62%。

7. 基準年費用和稅款自第六次修改生效日期起至交還場所終止日期，承租人應按照租約條款繼續支付其對費用和稅款增加部分的比例份額。

在第六次修改延期期限期間，承租人應按照租約條款繼續支付其對費用和稅款增加部分的比例份額；但須遵守以下規定：(i) 費用基準年應爲2026年1月1日至2026年12月31日，(ii) 稅款基準年應爲2025年7月1日至2026年6月30日。

8. 房屋的狀態承租人承認已佔有現有場所（即交還場所和剩餘場所）並接受其現狀“按現狀”和“包括所有瑕疵對於現有場地的翻新，房東沒有義務，並且房東沒有向租戶作出有關現有場地或建築物狀況的陳述，租戶對現有場地的狀況以及與租戶用途相關的現有場地的適用性滿意。本處所載內容不應以任何方式減少或影響房東在租賃協議第9.02條下的持續維修、維護和/或更換義務，或房東在租賃協議第7條下的服務義務。

(b) 房東應編制施工計劃（“計劃”），該計劃應與剩餘場地平面圖一致，用於剩餘場地獨立分隔所需的工程（“房東第六次修訂分隔工程”）的準備工作。計劃應提交給租戶進行批准，租戶不得無理由地扣留批准、附加條件或推遲。租戶未能在提交後五（5）個工作日內或重新提交後的三（3）個工作日內駁回任何提交或重新提交的計劃，應視爲批准。租戶不會駁回與剩餘場地平面圖一致的計劃的任何方面。租戶的任何駁回應以書面形式，並附有詳細的理由書。在計劃獲得批准後（如果房東要求，還需簽署施工文件），房東將申請必要的許可證和批准，並在收到後，房東將開始進行第六次修訂分隔工程。房東應盡商業上的合理努力，儘快開始第六次修訂延長期的工程，並隨後努力推動房東第六次修訂分隔工程的實質性完成；但租戶應意識到，由於房東無法合理控制的原因（包括但不限於由租戶的行爲或疏忽引起的任何延遲），該實質性完成會延遲；並且租戶應合理配合房東，並在房東要求時合理快速地回應，以支持房東進行房東第六次修訂分隔工程。房東應全權承擔房東第六次修訂分隔工程的所有成本，使用建築物標準材料。房東應盡商業上的合理努力，以儘量減少對租戶的干擾，並及時通知租戶對任何可能干擾租戶對現有場地使用的第六次修訂分隔工程提前通知租戶。房東開始進行第六次修訂分隔工程後，應連續快速地完成工程，以進一步減少對租戶的干擾。

(c)房東承認租戶可能希望在第六修正生效日期後進行一些改建和/或改進租賃房屋的工程（“第六修正租戶工程），租戶承認並同意 除了 房東的第六修正津貼 （如下所定義）， 租戶應獨自承擔任何第六修正租戶工程的費用（應理解爲所有這些第六修正租戶工程均應符合租約的條款和條件）。所有第六修正租戶工程應由租戶嚴格按照本租約進行，包括但不限於其第9.03節的規定，網和計劃和規格應得到房東事先批准。房東對任何由租戶或代表其提交的計劃或規格的審查和批准僅爲了房東自身的利益和保護，並不意味着這些材料經過適當準備，或其中反映的改進和其他事項符合適用的法律和其他要求，或其中反映的改進和其他事項足以滿足租戶的需求或目標。在進行第六修正租戶工程的施工時，房東應償還給租戶相當於（x）租戶實際的施工成本（如下所定義）或（y）二百二十一萬九千五百二十美元零整/100美元（$2,219,520.00）中較低的金額（該金額$2,219,520，稱爲“房東的第六修正津貼）（即每租賃平方英尺42.50美元）。本文中所指的「施工成本」是指與設計和施工第六修正租戶工程有關的所有成本和費用，包括但不限於空間規劃、建築和工程費用，以及編制施工文件和任何經批准的更改費用；許可和檢查費；支付給承包商、分包商和材料供應商的金額；保險和債券保險金；公用事業、設備租賃、勞動力、材料和用品以及銷售稅等費用；任何施工管理費；以及租戶的傢俱。租戶申請支取房東第六次修正津貼應在第六次修正生效日期一週年之前的日期之前提出，如果此時租賃合同下租戶存在違約事件，或發生任何事件或情況，即發出通知或經過時間或兩者均需要構成租戶貨幣違約。除上述之外，在第六次修正生效日期或之後的任何時間，租戶有權指示房東將現有的

房東第六次修正津貼餘額抵扣基礎租金的指示，此類抵充將抵充下一個到期的月度基礎租金和每個月之後的月度基礎租金，直到房東第六次修正津貼餘額消失爲止，只要在此時租賃合同下租戶不存在違約事件，或發生任何事件或情況，即發出通知或經過時間或兩者均需要構成租戶違約事件。在第六次修正生效日期一週年之日仍存在房東第六次修正津貼餘額時，房東將把現有餘額抵充至下一個到期的月度基礎租金和之後每個月的月度基礎租金，直至房東第六次修正津貼餘額消失爲止，只要在此時租賃合同下租戶不存在違約事件，或發生任何事件或情況，即發出通知或經過時間或兩者均需要構成租戶違約事件。

在開始進行第六修正案租戶工程之前，租戶將向房東交付租戶的設計和施工合同的副本，證明第六修正案租戶工程的總費用。如果總費用超過房東的第六項修正津貼，租戶應對超出部分負責，超出部分所佔總費用的百分比應視爲「租戶的份額」。由房東第六項修正費津貼所佔總費用的百分比爲「房東的份額」。租戶可以請求按月不超過一次地提前支付房東第六項修正津貼的款項，每個請款必須由租戶的建築師和承包商簽署，並附有承包商的留置權放棄書和證明租戶已支付請求款項中租戶份額的證據。只要在每次提前支付時，租戶根據租約沒有違約，也沒有違約的通知、時間流逝或兩者都會構成租戶違約的事件或情況，房東將按照租戶請求的任何款項的金額，從房東的第六項修正津貼中定期提前支付給租戶等於房東份額的款項，不過房東可以扣留每次預付的十分之一（10%）的保留款項，當第六項修正案租戶工程完全完成，租戶已向房東提供永久使用和佔有證書、最終留置權放棄書和承包商收據，所有這些要符合房東認可的形式和實質，涵蓋第六項修正案租戶工程的全部內容以及表明其實際成本。在收到租戶簽署的提款申請和任何必要的認證或後備信息後，房東將在三十（30）天內提前支付這些款項。

9. 延長選擇期權房東和租戶特此確認並同意，租戶將有權延長剩餘租賃空間的第六項修正延期期限，延長一（1）個額外的五（5）年期，根據租約展示F附件中第1節（延期選項）中規定的條款和條件。

10. 優先購買權。 截至第六修正生效日期，（i）第一修正案第6條（優先購買權），以及（ii）第三修正案第15條（優先購買權）全部刪除，租戶在租賃期內不再享有優先購買權。

11. 擴展權。 截至第六修正生效日期，第三修正案第14條（擴展權）全部刪除，租戶在租賃期內不再享有擴展權。

12. 最優先購買權截至第六修正生效日期，第四修正案第12條全部刪除，租戶在租賃期內不再享有優先購買權。

13. 通知。 每當根據租約需要發出通知時，（i）向房東發出的通知應寄至泰勒斯投資控股有限公司，馬薩諸塞州波士頓國際大廈二樓2710號套房，郵編02110，收：彼得·梅里根，同時抄送至泰勒斯投資控股有限公司，馬薩諸塞州波士頓國際大廈二樓2710號套房，郵編02110，收：泰德·米德，（或根據房東隨時後來指定的其他地址）；（ii）向租戶發出的通知應寄至租賃物，注意莉莎·迪帕洛，同時抄送至波迪齊＆迪維律師事務所，馬薩諸塞州弗雷明漢姆200號交叉大道300號套房，郵編01702，收：保羅·C·鮑爾律師（或根據租戶隨時後來指定的其他地址）。

14. 經紀人。 房東和租戶向對方保證，除了CBRE和Newmark（統稱「經紀人」）外，他們沒有達成任何協議或採取任何行動，可能導致任何其他方因本第六次修訂所概念的交易而有資格獲得佣金。此外，雙方將賠償並捍衛對方，以免遭受任何實際或潛在索賠，由任何其他第三方因其違反本第二條所含的陳述或保證而主張補償。房東將根據其與經紀人的單獨協議支付經紀人應得的佣金。

15. 租戶的聲明。 租戶特此向房東保證，在第六次修訂生效日期時：（a）租戶對租賃的全部權益、權利、所有權均未經轉讓、轉租、設定留置權或抵押；（b）租賃協議完全有效；（c）租戶目前佔有物業，並支付租金、營業費用以及租賃物業下的任何其他費用或款項；（d）租賃協議未以任何方式修改、補充或修訂，除非在本第六次修訂中另有規定；（e）租戶不知道在租賃協議下有任何應訴的抗辯、索賠或對已經到期或將來到期的租金或費用的沖銷；以及（f）本第六次修訂已經經租戶授權、簽署和交付，並按照本協議條款構成租戶的有效及有約束力的協議。

16. 租賃的批准。 除本第六次修訂所修改和變更的條款外，租賃的所有條款、約定、協議、契約和條件均予以確認和批准。

17. 執行/整體協議。 本第六次修訂與因之受影響的租賃合同一起構成各方的整個協議，除非經所有方簽署的書面文件，否則不得修改本第六次修訂。本第六次修訂應具有蓋章協議的效力，並對各方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力。

18. 副本。 本第六修正案可以分別以多份副本執行，每份均視爲原件，所有這些副本共同構成同一文件。各方可以依賴"電子簽名"，例如DocuSign，或已由其他各方執行的本第六修正案或詳細簽署頁的pdf副本，好像同樣是已執行的原件一樣，並且另一方將受其約束。

[signatures on following page]

鑑此，房東和租戶已於上述日期簽署本第六修正案。