第99.1展示文本

运营商

下午好，欢迎参加全球净租金 2024年第三季度业绩会。[运营商指示]。我现在将电话交给全球 净租金的联合负责人Jordyn Schoenfeld。请讲。

Jordyn Schoenfeld

谢谢。大家早上好，感谢 大家参加GNL2024年第三季度业绩会。今天与我共同参与电话会议的有GNL首席执行官Michael Weil，以及GNL首席财务官Chris Masterson。

以下信息包含根据1995年《私人证券诉讼改革法案》的含义属于前瞻性 声明。请阅读我们2024年第三季度业绩发布的结尾处前瞻性和警示性声明部分，以了解各种因素可能导致今天我们在电话会议中所作的前瞻性声明与实际结果有实质性差异。正如我们SEC备案文件中所述，GNL放弃任何更新或修改这些前瞻性声明的意图或义务，除非法律要求。此外，在今天的电话会议中，我们将讨论某些非GAAP 财务指标，我们相信这些指标对评估公司的财务表现有用。我们使用的这些非GAAP财务 指标的描述，比如AFFO和净债务/调整后EBITDA，以及这些指标与我们根据GAAP报告的结果的调节在我们的业绩发布和我们2024年第三季度的10-Q表中有详细说明。

现在我将电话交给我们的首席执行官Michael Weil。Mike？

Mike Weil

谢谢，乔丹。早上好，感谢大家今天的参与。

自我们成功完成 GNL 的合并和国际化以来已经过去一年多了，在此期间，我们始终致力于执行最初向您沟通的策略：实现协同效应，降低杠杆率，执行战略性处置，同时提高占用率并降低我们的资产负债表风险。我们的进展在今年显然得到了体现，本季度的成绩再次取得了显著的成就。

我们 2024 年战略的第一个支柱是在 2024 年第三季度前实现7500万美元的成本协同效益。我很高兴地报告，我们已经显著超过了我们所述的7500万美元成本协同效益目标，达到了每年8500万美元的持续节省。这一成就不仅对我们的管理和行政支持产生了持续积极影响，而且也体现了我们整合工作的效果和我们执行协同效益预期的能力。

我们战略的第二支柱是降低杠杆率和改善我们的净债务与调整后息税折旧及摊销前利润比。在 2024 年，我们成功通过已完成的资产处置将未偿还净债务减少了 4.45 亿美元，其中包括第三季度净债务减少了 1.62 亿美元，主要通过已完成的资产处置。我们预计将完成另外 3.71 亿美元的资产处置，其中净收益将用于进一步减债。2024 年第三季末，我们的净债务与调整后息税折旧及摊销前利润比为 8.0 倍，较 2024 年初的 8.4 倍有所降低。我们对我们的进展感到鼓舞，并将继续致力于进一步降低我们的杠杆率。

我们战略的第三支柱是我们的资产处置计划，我们将 2024 年的完成处置目标从最初的 40000万至60000万美元提高到65000万至8亿美元。截至 11 月 1 日，我们认为自己有很好的机会达到目标的高端，因为闭环处置价值加上我们的业务总额为 9.5 亿美元，现金资产占比为 7.1%，占用资产的加权平均剩余租期为 5.1 年。

This includes:

I’d like to highlight our strong execution of the disposition initiative, having sold $579 million in assets through November 1^日, and our AFFO per share has remained relatively consistent over the past three quarters, with an increase compared to the end of 2023 when we implemented this strategy. We achieved this mainly through interest expense savings from debt reduction tied to closed dispositions, incremental NOI generated by lease-up initiatives and G&A savings realized from the Merger and Internalization. We believe the 7.1% cash cap rate achieved on occupied dispositions demonstrates the value of our primarily investment-grade and diversified portfolio, representing a significant premium compared to GNL’s current implied cap rate.

As discussed on last quarter's earnings call, a key component of our disposition strategy is prioritizing selling assets held on our corporate credit facility, which incur the highest interest costs and no pre-payment penalties. Another financing tool that provides GNL with a significant advantage is our ABS Master Trust. To provide some context for those who aren't familiar, the Master Trust allows for a flexible collateral pool with the ability to substitute or release assets, which gives GNL more flexibility than what is traditionally found in other types of financings. As we dispose of assets that currently sit on our 3.6% interest rate ABS, we replace them with assets from our revolving credit facility, which currently carries a 7.1% floating interest rate on the U.S. dollar portion. This generates over 300 basis points of potential interest rate savings and allows us the flexibility to continue focusing on reducing our cost of capital as we continue to dispose of assets.

我们的战略安排侧重于非核心资产和与我们投资组合平均剩余租赁年限相比较短的资产，以及机会性出售。这些安排提升了我们投资组合的整体质量，从上一季度以来，投资级或暗示投资级租户增加了200个基点，从59%增至61%，同时也有助于降低杠杆率。这强化了我们投资组合中投资级租户的好处，进一步增强了GNL收益的质量和可预测性。

显著销售包括出租给Truist的21个单租户零售物业，总价超过5100万美元，现金资本化率为6.4％，以及加利福尼亚州圣何塞的The Plant购物中心的售出价格为9500万美元。

我们通过战略细分The Plant购物中心的方式增加了其价值，将该物业划分为两个单独的分块，扩大了买家群体，并使我们能够以优越的价格出售物业的多租户购物中心部分。我们保留了新创建的分块的所有权，这是一项具有吸引力的单租户净租赁资产，租约剩余约9年，每五年提高12.5％的租金，租给了家得宝，一家信用评级为A2的投资级租户。

我们的处置倡议还专注于减少办公板块的敞口。上一季度，我们预计办公板块敞口将降至总投资组合直线租金的20％以下。通过几次引人注目的办公室销售，本季度，我们成功将办公板块敞口降至18％，同时减轻了投资组合的空置风险，提高了整体入住率。

这些中最重要的是位于英国的366,000平方英尺Foster Wheeler办公楼的出售，售价超过2700万美元。我们拥有该资产近八年，并在承租人租约到期后将其作为空置出售，期间在整个租赁期内收取100％的租金。

此外，我们出售了三处完全占用的办公物业：密歇根的Epredia办公物业超过1300万美元，在德克萨斯州的Kedrion Plasma超过500万美元，在西班牙的江森自控超过400万美元。我们成功以7.7%的现金资本化率出售了这三项办公资产，突显了我们使命关键办公投资组合的卓越品质，并展示了我们可以创造的巨大价值。

我们还就荷兰KPN办公物业达成了一项期货销售协议，该协议计划在2026年12月结束，即租户租约到期之日。我们结构化了这笔交易以在租约期间收取全部租金，并且对租户的续租意向了解有限。这一策略体现了GNL公司减少办公部门风险的承诺，并在提取长期回报的同时增强了投资组合价值。

除了这些办公楼出售，我们还有超过18700万美元的空置物业处置已经完成或达成协议，预计将减少超过300万美元的年度营业费用，假设待定交易顺利完成。

我们战略的第四支柱是针对提高投资组合入住率，着重于新租赁和有吸引力的续租。在2024年头三个季度中，我们将入住率从一季度的93%提高到三季度的96%，展示了我们内部资产管理团队的实力和效率。这一成就不仅增强了我们的营业收入基础，还巩固了我们投资组合的韧性，为我们持续增长以满足租户需求奠定了基础。

在租赁方面，我们实现了超过120万平方英尺的正租差价，续租差价比到期租金高出4.2%。在2024年第三季度完成的新租约中，加权平均租期为6.5年，而在此期间完成的续租平均租期为5.2年。

值得注意的是，单一租户部分完成了6份新租约和续租，续租差价达到了10%。多租户部分完成了73份新租约和续租，续租差价为1.6%。我们发现，零售空间仍然大受欢迎，导致租金水平上涨，企业为争夺优越位置展开激烈竞争。我想强调的是，在第三季度，我们签署了五份短期烈酒Halloween租约，总计约10万平方英尺，这对我们整体投资组合入住率没有实质性影响。

我们2024年战略的第五和最后一个支柱强调通过积极管理近期债务到期风险来去风险化我们的资产负债表。我们很高兴已成功通过处置或再融资把原定在2024年到期的所有债务(100%)转移到我们的循环信贷系统，并且我们2025年7月之前没有到期的债务。今年，我们已经积极将2025年到期余额从$69900万降至$52100万，并预计到年底，通过完成目前处置中的项目，进一步减少。

转向我们的投资组合，在第三季度结束时，我们拥有超过1200个物业，总面积超过6100万平方英尺，平均剩余租约期为6.3年。

我们相信GNL有望继续在应对外部宏观挑战方面处于有利位置，鉴于我们的净租约投资组合具有多样化的组合结构，我们认为这在地理位置、资产类型、租户和行业方面是独一无二的。

正如大家所知，飓风Helene和Milton最近造成了严重破坏，严重影响了美国各地的几个城市。我们对所有受风暴影响的人表示慰问。由于我们在风暴之前采取了大量预防措施，如清理雨水下水道、保持蓄水池、检查屋顶和棕榈树养护，我们很幸运只有位于北卡罗来纳州阿什维尔的一个物业遭受了一些明显的损害。修复成本预计将由保险承担，导致最小的现金支出。由于我们在美国和欧洲遍布的投资组合中拥有超过1200个物业，我们很幸运地看到我们的投资组合没有遭受实质影响。

我们有能力限制对高风险地理区域、资产类型、租户和行业的暴露，这证明了我们投资组合出色的多元化和信贷核准。没有一个租户占总直线租金的3%以上，我们前十大租户共占总直线租金的22%。我们定期认真监控投资组合中所有租户及其业务运营情况。

从地理上看，我们直线租金的80%是在北美赚取的，20%是在欧洲赚取的。我们的投资组合拥有稳定的租户群体和高质量的收入，其中61%的租户获得投资级或暗示投资级评级，处于行业领先地位。我们的投资组合具有年平均合同租金增长率为1.3%，不包括具有CPI挂钩租赁的投资组合15%的影响，这些租赁历史上经历了显着更高的租金增长。我鼓励大家查看我们投资组合每个部分的详细信息，可在我们网站上找到2024年第三季度投资者演示。

我们致力于执行我们的纪律和战略方法，实现我们的财务目标，特别是通过降低杠杆率而不对每股调整后基金可用金额产生负面影响，通过租赁积极加盟计划和合同租金增长有机增加净经营收入。我们为2024年第三季度的成就感到自豪，并期待借助此势头结束2024年。

我将把电话转给克里斯，详细介绍财务结果和资产负债表事项。克里斯？

克里斯·马斯特森

谢谢，迈克。请注意，与往常一样，我们的财报中可以找到GAAP净利润与非GAAP指标的调和情况，财报已发布在我们的网站上。

2024年第三季度，我们录得营业收入为19700万美元，归属于普通股东的净损失为7700万美元，分别与2024年第二季度的20300万美元和4700万美元相比。2024年第三季度的AFFO为7400万美元，每股为0.32美元，与2024年第二季度的7700万美元，每股为0.33美元相比。

从我们的资产负债表来看，Q3末未清偿的债务余额为50亿美元，比Q2末减少了15700万美元。我们的债务包括10亿美元的优先票据、16亿美元的多币种循环信贷和24亿美元的未清偿总按揭债务，本年度余下的部分没有到期。截至2024年第三季度，我们的债务中91%是固定的，比2024年第二季度的90%高，反映出具有现有利率互换的浮动利率债务。我们的加权平均利率为4.8%，利息保障比率为2.5倍。我们打算在完成目前处于运行中的处置情况时进一步减少未清偿的债务余额。

在第三季度结束时，根据48亿美元的净债务计算，我们的净债务与调整后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为8.0倍，比上一季度减少了1.62亿美元。季末，外汇波动导致总债务暂时增加4900万美元，因为英镑和欧元大幅走强。在季末之后，这两种货币迅速贬值，部分抵消了我们第三季度债务水平的负面外汇影响。

截至9月30日^th在我们的流动性中，我们大约有2.53亿美元，以及我们旋转信贷额度上的3.66亿美元的容量。另外，我们拥有约2.308亿普通股，以及大约2.305亿按加权平均数计算的普通股。

转向我们对2024年剩余时间的展望，根据迄今为止的进展，我们正在重申我们每股资产净值基金（AFFO）指导范围为1.30至1.40美元，以及净债务与调整后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为7.4倍至7.8倍。正如迈克所提到的，我们也正在重申我们处置计划的范围，总收益为65000万至80000万美元。

我现在将电话交回迈克做一些总结性的讲话。

麦克·韦尔

谢谢，克里斯。

第三季度是GNL取得成功的时期，我们继续有效执行我们的五个关键目标：通过950百万美元的已闭合处置和管道实现计划的高端，进一步减少1.62亿美元的净债务，并超过7500万美元的成本协同目标1000万美元，总计8500万美元。

强调我们投资组合的实力，我们还保持了强劲的租赁势头，从2024年第二季度的94%上升到本季度的96%，并在整个投资组合中实现了4.2%的正面续约价差。此外，我们继续积极管理我们的短期债务到期，导致直到2025年7月才有到期，同时成功减少2025年到期债务余额1.78亿美元。

我们处置工作的主要重点是降低我们的资本成本，并改善净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率，使GNL能够在未来追求可持续的、以增长为导向的战略。我们正在按照盈余中立的基础执行这一处置策略，导致对每股AFFO的影响极小甚至没有，正如其从季度至季度的稳定表现所反映的那样。我们为2024年第三季度的成就感到自豪，所有这些成就都有助于实现我们产生长期股东价值的承诺。我们期待着年底的稳步收官，继续保持积极的势头。

我还想强调随后的一个发展：阿布扎比政府拥有的CYVN控股公司最近宣布已同Mumtalakat达成非约束性协议，收购麦克拉伦汽车业务100%的股权。由于阿布扎比政府持有S&P全球AA级投资评级，并管理约1.7万亿美元的资产，这一交易可能为麦克拉伦增加显著的信贷增值，麦克拉伦是GNL最大的租户之一。麦克拉伦的租约还剩16年，包括与CPI挂钩的年度租金上涨，上限为4%，下限为1.25%。

与往常一样，我们随时准备在电话后回答您对本季度的任何问题。

运营商，请开通提问环节。

问答环节

运营商-5g

[运营商提示]