展品99.2
Medical Properties Trust季度增補 3Q 2024
3 公司概況 公司信息 3 財務信息 6 基金操作調和 6 債務摘要 7 債務到期及債務指標 8 投資組合信息 租賃和貸款到期時間表 9 9 各類資產和收入總覽，按運營商、州和國家分類 10 租金覆蓋率 13 投資和開發項目總覽 15 財務報告 合併損益表 16 16 資產負債表 17 合併未納入房地產合資企業的投資 18 合併未納入運營實體的投資 19 附錄—非GAAP展望性聲明 本新聞稿包含根據1933年證券法第27A條（經修訂）和1934年證券交易法第21E條（經修訂）的展望性聲明。展望性聲明通常可以通過使用 “可能”、“將”、“將”、“可能”、“期望”、“打算”、“計劃”、“估計”、“目標”、“預期”、“相信”、“目標”、“展望”、“指引” 或其他類似用詞來識別，並包括有關我們戰略、目標、資產出售及其他流動交易（包括其所產生的收益使用）、預期的 重新租賃 空置設施和相關監管批准情況，以及從Steward的第11章重組流程中預期的結果，包括本新聞稿中描述的協議條款。展望性聲明涉及已知和未知風險和不確定性，這些風險和不確定性可能導致我們的實際結果或未來事件與此類展望性聲明所表達的結果有實質不同，但不限於：（i）Steward的破產重組的結果和條款可能與公司預期的不一致的風險；（ii）公司可能無法成功地 re-tenant the Steward portfolio hospitals, on the terms described herein or at all; (iii) the risk that previously announced or contemplated property sales, loan repayments, and other capital recycling transactions do not occur as anticipated or at all; (iv) the risk that MPt is not able to attain its leverage, liquidity and cost of capital objectives within a reasonable time period or at all; (v) MPT’s ability to obtain debt financing on attractive terms or at all, as a result of changes in interest rates and other factors, which may adversely impact its ability to pay down, refinance, restructure or extend its indebtedness as it becomes due, or pursue acquisition and development opportunities; (vi) the ability of our tenants, operators and borrowers to satisfy their obligations under their respective contractual arrangements with us; (vii) the ability of our tenants and operators to operate profitably and generate positive cash flow, remain solvent, comply with applicable laws, rules and regulations in the operation of our properties, to deliver high-quality services, to attract and retain qualified personnel and to attract patients; (viii) the risk that we are unable to monetize our investments in certain tenants at full value within a reasonable time period or at all, (ix) our success in implementing our business strategy and our ability to identify, underwrite, finance, consummate and integrate acquisitions and investments; and (x) the risks and uncertainties of litigation or other regulatory proceedings. The risks described above are not exhaustive and additional factors could adversely affect our business and financial performance, including the risk factors discussed under the section captioned “Risk Factors” in our most recent Annual Report on Form 10-K 和我們的 表格 以及可能在我們向SEC的其他提交中更新的表格。 本公司不承擔更新此類前瞻性陳述的責任，該陳述僅於其所作之日起有效。 10-Q, and as may be updated in our other filings with the SEC. Forward-looking statements are inherently uncertain and actual performance or outcomes may vary materially from any forward-looking statements and the assumptions on which those statements are based. Readers are cautioned to not place undue reliance on forward-looking statements as predictions of future events. We disclaim any responsibility to update such forward-looking statements, which speak only as of the date on which they were made. Pictured above: Zentrum für Verhaltensmedizin—Bad Pyrmont, Germany—Operated by MEDIAN. On the cover: CUF Viseu Hospital—Viseu, Portugal—Operated by CUF. MEDICAL PROPERTIES TRUSt | SUPPLEMENTAL INFORMATION | Q3 2024 2
醫療房地產信託公司簡介 Medical Properties Trust, Inc. 是一家於2003年成立的自我導向房地產投資信託，專注於收購和開發醫院設施。自其起源於阿拉巴馬州伯明翰市的成立以來，該公司已成長為全球最大的醫院房地產擁有者之一。MPT的融資模型促進收購和資本重組，並使醫院運營商能夠釋放其房地產資產的價值，用以資助設施改善、技術升級和業務其他投資。402間醫院物業運營商總床位遍布美國各州和其他國家 醫療房地產信託 | 補充資料 | 2024年Q3 3 凈租賃 醫院設施。從其成立於亞拉巴馬州伯明翰市的創立以來，該公司已成長為全球最大的醫院房地產擁有者之一。MPT的融資模型有助於收購和資本重組，並使醫院運營商得以解鎖其房地產資產的價值，用以資助設施改善、技術升級和業務其他投資。402 55 ~40,000 31 9 醫院物業運營商床位 美國各州不同國家 MEDICAL PROPERTIES TRUSt | 補充資料 | Q3 2024 3
MPT高管 Edward K. Aldag, Jr. 主席、總裁兼首席執行官 R. Steven Hamner 執行副總裁兼首席財務官 J. Kevin Hanna 高級副總裁、控制器兼首席會計官 Rosa H. Hooper 高級副總裁兼秘書 Larry H. Portal 高級副總裁、首席執行官高級顧問 Charles R. Lambert 財務高級副總裁兼司庫 R. Lucas Savage 副總裁、全球收購負責人 董事會總部 Edward K. Aldag, Jr. G. Steven Dawson Medical Properties Trust, Inc. R. Steven Hamner 1000 Urban Center Drive, Suite 501 Caterina A. Mozingo 伯明翰市，阿拉巴馬州 35242 Emily W. Murphy Elizabeth N. Pitman (205) D. Paul Sparks, Jr. (205) 傳真 Michael G. Stewart www.medicalpropertiestrust.com C. Reynolds Thompson, III 醫療房地產信託 | 補充資料 | Q3 2024 4 969-3755 D. Paul Sparks, Jr. (205) 969-3756 (傳真) Michael G. Stewart www.medicalpropertiestrust.com C. Reynolds Thompson, III 醫療房地產信託 | 補充資料 | Q3 2024 4
投資者關係 Drew Babin Tim Berryman 財務策略與投資者關係負責人 投資者關係主管 (646) dbabin@medicalpropertiestrust.com (205) 884-9809 投資者關係 Drew Babin Tim Berryman 財務策略與投資者關係負責人 投資者關係主管 (646) dbabin@medicalpropertiestrust.com (205) 397-8589 tberryman@medicalpropertiestrust.com 股票轉移交易代理清單和交易代碼 Equiniti 信託公司，LLC 紐約證券交易所 6201 15th Avenue(NYSE): MPW 布魯克林，紐約11219 https://equiniti.com/us CUF維塞醫院 - 葡萄牙維塞 - CUF經營。醫療物業信托 | 補充資訊 | 2024年第三季度 5
財務資訊調和：凈(虧損)收入調和為來自運營基金（未經審計）（數以千計，每股數據）截至2024年9月30日三個月，2024年9月30日，2023年9月30日， 2024年9月30日，2023年9月30日 FFO資訊：歸屬於MPt普通股股東的淨（虧損）收入(净收入) ($801,163) $116,710 $ (1,997,423) $107,467 參與證券在收益中的份額(153) (311) (807) (1,295) 净（虧損）收入，減去參與證券在收益中的份額($801,316) $116,399 $ (1,998,230) $106,172 折舊和 攤銷 218,646 96,280 430,128 580,484 房地產出售損益(91,795) 20 (475,196) (209) 房地產減值損失 179,952 3,750 679,276 55,854 來自運營基金 ($494,513) $216,449 $ (1,364,022) $742,301 核銷 已開票和未開票租金及其他核銷 (159) 52,742 2,846 150,576 其他減值損失，凈 427,970-1,169,943 37,434 訴訟和其他 28,899 2,759 46,507 12,987 股份基礎報酬調整 —1,243—(3,120) 非現金 公允價值調整 130,949 (46,815) 511,472 (42,562) 稅率變更及其他 8—4,596 (164,535) 負債再融資和未使用財務成本 (益) 713 (862) 3,677 (46) 正常化運營基金 $93,867 $225,516 $375,019 $733,035 特定 项目和某些变量收费项不随我们操作变化而变动的 及相關的恢復信息：股份基礎報酬$14,427 $10,210 $30,581 $ 32,839 負債成本攤銷 $4,994 $5,016 $14,769 $15,340 非現金 租金和利息收入（A）$—$（31,323）$—$（181,680）現金回收 项目和某些变量收费项不随我们操作变化而变动的租金和利息收入（B）$ 552 $ 2,351 $ 6,840 $ 36,087來自營運和融資租賃的直線租金收入$（41,363）$（61,003）$（129,395）$（184,417）每股摊薄数据：凈（損失）收入，除參與證券的股份外享有收益$（1.34）$ 0.19 $（3.33）$ 0.18折舊和攤銷 0.37 0.16 0.72 0.97（收益）房地產出售損失（0.15）—（0.79）—房地產減值費用0.30 0.01 1.13 0.09營運资金（FFO）$（0.82）$ 0.36 $（2.27）$ 1.24 核销 已開具和未開具租金及其他賬款的——0.09——0.25其他減值費用，淨額0.71—1.94 0.06訴訟及其他0.05 0.01 0.08 0.02按股票報酬調整———（0.01） 非現金 公平價值調整0.22（0.08）0.85（0.07）稅率變更和其他—— 0.01（0.27）債務再融資和未使用融資成本（效益）——0.01—規範化后的營運資金$ 0.16 $ 0.38 $ 0.62 $ 1.22特定 项目和某些变量收费项不随我们操作变化而变动的 和相關的 恢復信息：股份報酬 $0.02 $0.02 $0.05 $0.06 債務成本攤銷 $0.01 $0.01 $0.02 $0.03 非現金 租金和利息收入(A) $—$ ($0.05) $—$ ($0.30) 現金收回 项目和某些变量收费项不随我们操作变化而变动的 租金和利息收入(B) $—$—$ 0.01 $0.06 營運及融資租賃的直線租金收入 $($0.07) $($0.11) $($0.22) $($0.31) 備註：追蹤房地產行業的投資者和分析師利用基金運營情況 (“FFO”) 作為附加 績效評估指標。 FFO 反映了房地產資產價值隨著市場條件上升或下降的假設，主要調整了美國通用會計準則下的房地產資產折舊和攤銷的影響，該折舊和攤銷假設了房地產價值會隨時間可預測地下降。我們依照國家房地產投資信託協會(Nareit)提供的定義計算FFO，該定義代表凈收入 (按照通用會計準則計算)(不包括房地產出售的利潤 (損失)和房地產資產減損費用)，再加上房地產折舊和攤銷，包括與在位租賃無形資產相關的攤銷，以及對非合資夥伴和合資企業的調整。除按照Nareit 定義呈現FFO 外，我們還公開了規範化FFO，該指標調整了與意外或 in-place 簽訂 非核心 若未注意到事件或活動或會計變更，可能會使與前期結果和市場預期的比較對投資者和分析人士變得不那麼有意義。 我們認為使用FFO，結合必要的GAAP表述，可以提高投資者對我們營運結果的理解，而使用標準化FFO可以使投資者對我們營運結果與前期及其他公司的比較更有意義。 雖然FFO和標準化FFO是房地產投資信託營運和財務表現的相關且廣泛使用的補充性指標，但它們不應被視為我們營運績效的替代指標，因為這些指標既不反映折舊和攤銷成本，也不反映為維護我們物業營運績效所需的資本支出和租賃成本的水平（如果有的話，並非由我們的租戶支付），這可能是會對我們的營運結果產生重大影響的經濟成本。 FFO和標準化FFO不應被認為是我們營運結果的一個替代對比指標（根據GAAP計算的淨利潤（損失））或作為我們流動性的指標（根據GAAP計算的經營活動現金流）。 以上的某些項目（例如折舊和攤銷）包括我們從未合併的合營企業中的這一收入/費用的份額。 這些金額包括我們對“共享權益的收益（損失）”行的所有活動。 包括在利潤表中計入的在期間內應計但未收到現金的收入，如递延租金。 以實物支付方式 包括现金或其他偿还欠款的收入，如现金收到以满足先前积累的租金或PIK利息。 项目和某些变量收费项不随我们操作变化而变动的 醫療物業信託 | 補充資訊 | 2024年第三季度財務信息（截至2024年9月30日）（金額以千計）債務摘要 債務工具 利率類型 利率金額2026年餘額 信用額度 循環信貸（A）（B） 變數 6.378%—8.211% $ 397,391 2027年到期貸款（B） 變數 7.945% 200,000 2025年到期的3.325%票據 （€500M）（A） 固定 3.325% 556,750 2025年英鎊到期貸款（£523M）（A） 固定（C） 3.699% 699,512 2026年到期的0.993%票據（€500M）（A） 固定 0.993% 556,750 2026年到期的5.250%票據 固定 5.250% 500,000 2026年英鎊到期貸款（£500M）（A） 固定 2.500% 668,750 2027年到期的5.000%票據 固定 5.000% 1,400,000 2028年到期的3.692%票據（£600M）（A） 固定 3.692% 802,500 2029年到期的4.625%票據 固定 4.625% 900,000 2030年到期的3.375%票據（£350M）（A） 固定 3.375% 468,125 2031年到期的3.500%票據 固定 3.500% 1,300,000 2034年抵押英鎊到期貸款（£631M）（A） 固定 6.877% 844,470 $ 9,294,248 債務發行成本和折扣（78,497） 加權平均利率 4.259% $ 9,215,751 變數 6% 固定 94%"
財務信息（截至2024年9月30日）（金額以千計） 債務摘要 債務工具 利率類型 利率餘額2026年信貸循環信貸（A）（B） 變數 6.378%—8.211% $ 397,391 2027年到期貸款（B） 變數 7.945% 200,000 2025年到期的3.325%票據 （€500M）（A） 固定 3.325% 556,750 2025年英鎊到期貸款（£523M）（A） 固定（C） 3.699% 699,512 2026年到期的0.993%票據（€500M）（A） 固定 0.993% 556,750 2026年到期的5.250%票據 固定 5.250% 500,000 2026年英鎊到期貸款（£500M）（A） 固定 2.500% 668,750 2027年到期的5.000%票據 固定 5.000% 1,400,000 2028年到期的3.692%票據（£600M）（A） 固定 3.692% 802,500 2029年到期的4.625%票據 固定 4.625% 900,000 2030年到期的3.375%票據（£350M）（A） 固定 3.375% 468,125 2031年到期的3.500%票據 固定 3.500% 1,300,000 2034年抵押英鎊到期貸款（£631M）（A） 固定 6.877% 844,470 $ 9,294,248 債務發行成本和折扣（78,497） 加權平均利率 4.259% $ 9,215,751 變量 6% 固定 94% 非美元 匯率期貨轉換為美元於2024年9月30日。於2024年8月6日修訂信貸協議，其中包括將總循環承諾減少至12.8億美元，並在2024年6月30日起增加借款利差至300個基點，在修改後的條件時期生效。我們於2020年3月6日進行利率互換交易，以固定貸款的基準變數利率。自2024年6月30日起，在修改後的條件時期利率增加至3.699%。醫療物業信託|補充資訊|2024年Q3 7
財務信息（截至2024年9月30日）（千美元）債務到期年份 高級無抵押期限貸款/循環貸款 總債務 佔總票據比例 2024 $—$—$—0.0% 2025 556,750 699,512 1,256,262 13.5% 2026 1,725,500 397,391 2,122,891 22.9% 2027 1,400,000 200,000 1,600,000 17.2% 2028 802,500—802,500 8.6% 2029 900,000—900,000 9.7% 2030 468,125—468,125 5.0% 2031 1,300,000—1,300,000 14.0% 2032 ——0.0% 2033 ——0.0% 2034 —844,470 844,470 9.1% 總計 $ 7,152,875 $ 2,141,373 $ 9,294,248 100.0% 按當地貨幣計算的債務 高級無抵押期限貸款/循環貸款總債務 佔總票據比例 美國 $ 4,100,000 $ 260,000 $ 4,360,000 46.9% 英國 1,939,375 1,543,982 3,483,357 37.5% 歐洲 1,113,500 337,391 1,450,891 15.6% 總計 $ 7,152,875 $ 2,141,373 $ 9,294,248 100.0% 債務指標 截至2024年9月30日三個月 調整後淨債務與年化EBITDAre比率： 調整後淨債務 $ 8,453,402 調整後年化EBITDAre 877,240 調整後淨債務與調整後年化EBITDAre比率 9.6倍 調整後淨債務 $ 8,453,402 交易調整後年化EBITDAre 886,156 調整後淨債務與交易調整後年化EBITDAre比率 9.5倍 槓桿比率： 無抵押債務 $ 8,449,778 抵押債務 844,470 總債務 $ 9,294,248 總毛資產(A) 16,659,858 財務杠杆 55.8% 利息覆蓋率： 利息支出 $ 106,243 資本化利息 2,006 債務成本攤銷 (4,777) 總利息 $ 103,472 調整EBITDAre $ 219,310 調整後利息覆蓋率 2.1倍 總毛資產等於總資產加上累積折舊和攤銷。請查看附錄進行調和 非美國通用會計準則 財務指標。MEDICAL PROPERTIES TRUSt | 補充信息 | 2024年第3季 8
投資組合信息租賃和貸款到期時間表（A）（金額以千為單位）到期年份（B） 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 2032年 2033年之後 總物業（C） 3 3 2 3 8 6 9 4 22 5 311 376 基本租金/利息(D) 3,452 4,962 1,152 5,088 20,880 16,269 6,205 4,919 53,128 6,201 972,592 1,094,848 占總基本租金/利息的百分比 0.3% 0.5% 0.1% 0.4% 1.9% 1.5% 0.6% 0.4% 4.9% 0.6% 88.8% 100.0% 占總基本租金/利息的百分比 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0.3% 0.5% 0.1% 0.4% 1.9% 1.5% 0.6% 0.4% 0.6% 88.8% （A）計劃包括房屋租賃和按揭貸款及相關條款，截至2024年9月。（B）租賃/貸款到期根據租賃/貸款的固定期限，不考慮我們協議中提供的續租或其他選項。(C)反映所有物業，包括合資項目， 除了空置物業（佔總資產的不到1%），正在開發中的設施和過渡物業。（D）代表根據租約/貸款協議，截至（包括外幣匯率）期末應合同支付的基本租金/利息，但不包括租金收回、額外租金和其他與租約有關的收入調整（即，直線租金和递延收益），或任何儲備或核銷。MEDICAL PROPERTIES TRUSt | 補充信息 | 2024年第3季 9
投資組合信息按資產類型（2024年9月30日）的總資產和收入（千元）資產類型物業總計 2024年第3季的所佔比例資產(A) 總資產收入2024年第3季收入一般急救醫院 177 $ 9,308,236 61.1% $ 139,075 61.6% 行為健康設施 69 2,487,861 16.3% 52,799 23.4% 緊急醫療後護理設施 133 1,676,426 11.0% 30,278 13.4% 獨立急診/急診護理設施 23 126,210 0.8% 3,675 1.6% 其他--1,637,423（B）10.8%-- 總計 402 $ 15,236,156 100.0% $ 225,827 100.0% 根據資產類型的總資產和收入11% 2% 1% 一般急救醫院 13% 11% 行為健康設施 61% 緊急醫療後護理設施 16% 23% 62% 獨立急診/急診護理設施國內資產資產按類型的百分比其他國內收益資產按類型的百分比11% 3% 2% 一般急救醫院 19% 13% 行為健康設施 59% 63% 緊急醫療後護理設施 11% 獨立急診/急診護理設施 19% 其他註：對經營實體的投資根據房地產的總毛額書值按比例分配。 此類比例分配可能因時期而異。反映在我們綜合資產負債表上的總資產。包括我們約202百萬美元的PHP Holdings投資。MEDICAL PROPERTIES TRUSt | 補充信息 | 2024年第3季 10
PORTFOLIO INFORMATION 總資產 - 最大的個別設施（2024年9月30日） 綜合的物業級承保框架 Operators Circle Health Priory Group Healthcare Systems of America Prospect Medical Holdings Lifepoint Behavioral Health 50個運營商 最大的個別設施佔總資產比例（A）1.4％0.9％1.8％1.3％0.5％1.6％ MPt投資於房地產, 而不是其承租人的合併財務績效。 每個設施均根據使基礎設施對任何有經驗、能幹的運營商具有吸引力的特徵而進行承保，而不僅僅是目前的承租方。 如果我們評估正確，則結合我們絕對淨主租賃結構，我們的房地產將對替換運營商具有吸引力，如果有必要轉移的話。 這種承保特徵包括: 物理質量【圖形出現在此處】 競爭 最大的個別設施投資佔MPt投資組合的不到2％ 人口統計學 財務和市場 運營商所擁有的總資產和收入 (2024年9月30日)（金額以千計） 運營商 屬性 總計 Q3 2024資產百分比（A）的資產百分比 總資產 Q3 2024收入Q3 2024收入 Circle Health 36 $2,179,805 14.3％ $52,427 23.2％ Priory Group 37 $1,325,408 8.7％ $25,934 11.5％ Healthcare Systems of America 8 $1,176,533 7.7％—0.0％ Prospect Medical Holdings 13 $1,042,343 6.8％—0.0％ Lifepoint Behavioral Health 19 $815,439 5.4％ $20,117 8.9％ Swiss Medical Network 19 $764,822 5.0％ $240 0.1％ 中位數 81 $658,645 4.3％ $8,282 3.7％ Ernest Health 29 $617,413 4.1％ $18,680 8.3％ Lifepoint Health 8 $482,710 3.2％ $15,211 6.7％ Ramsay Health Care 8 $415,826 2.7％ $6,691 3.0％ 45家運營商 144 $4,119,789 27.0％ $78,245 34.6％ 其他—$1,637,423 10.8％— 總計 402 $15,236,156 100.0％ $225,827 100.0％ 註:對營運實體的投資是根據房地產的毛帳面價值按比例分配的。 這種按比例分配可能會因不同期間而有所變化。 （A）反映在我們的合併資產負債表上的總資產。 醫療物業信託 │ 附加信息 │ Q3 2024 11
PORTFOLIO INFORMATION TOTAL ASSETS AND REVENUES BY U.S. STATE AND COUNTRY (September 30, 2024) ($ amounts in thousands) U.S. States and Other Countries Properties Total Percentage of Q3 2024 Percentage of Assets(A) Total Assets Revenues Q3 2024 Revenues Texas 50 $ 1,367,932 9.0% $ 22,741 10.1% California 18 1,051,443 6.9% 12,449 5.5% Florida 9 890,879 5.8% 4,669 2.1% Pennsylvania 9 455,757 3.0% 8,108 3.6% Arizona 10 380,756 2.5% 7,999 3.5% 26 Other States 83 2,890,763 19.0% 59,674 26.4% Other —858,750 5.7%——United States 179 $ 7,896,280 51.9% $ 115,640 51.2% United Kingdom 92 $ 4,283,890 28.1% $ 91,776 40.6% Switzerland 19 764,821 5.0% 240 0.1% Germany 85 732,489 4.8% 10,365 4.6% Spain 9 265,574 1.7% 3,083 1.4% Other Countries 18 514,429 3.4% 4,723 2.1% Other —778,673 5.1%——International 223 $ 7,339,876 48.1% $ 110,187 48.8% Total 402 $ 15,236,156 100.0% $ 225,827 100.0% Note: Investments in operating entities are allocated pro rata based on the gross book value of the real estate. Such pro rata allocations are subject to change from period to period. (A) Reflects total assets on our consolidated balance sheets. TOTAL ASSETS BY COUNTRY TOTAL REVENUES BY COUNTRY 3% 5% 1% 2% 2% United States 5% 5% United Kingdom 5% 52% 51% Switzerland 41% Germany 28% Spain Other Countries ASSETS BY U.S. STATE Other REVENUES BY U.S. STATE 6% 9% Texas California 10% 7% Florida 19% Pennsylvania 26% 6% Arizona 2% 6% 26 Other States 4% 2% 3% Other 3% MEDICAL PROPERTIES TRUSt | SUPPLEMENTAL INFORMATION | Q3 2024 12
PORTFOLIO INFORMATION TOTAL PORTFOLIO TTm EBITDARM(A)(B) RENt COVERAGE YoY and SEQUENTIAL QUARTER COMPARISONS BY PROPERTY TYPE EBITDARM Rent Coverage 3.00x 2.50x 2.7x 2.6x 2.3x 2.3x 2.00x 1.50x 1.00x 0.50x 0.00x 1.9x 1.7x 1.7x 1.6x 2.0x 2.2x 2.1x 2.1x General Acute Care Hospitals Post Acute Care Facilities (C) Behavioral Health Total Portfolio Facilities Q2 2023 TTm Q1 2024 TTM Q2 2024 TTm % of Total Assets(D) 61.1% 11.0% 16.3% 88.4% Notes: All data presented is on a trailing twelve month (“TTM”) basis. For properties acquired in the preceding twelve months, data is for the period between MPt acquisition and June 30, 2024. EBITDARm is facility-level earnings before interest, taxes, depreciation, amortization, rent and management fees. EBITDARm includes normal GAAP expensed maintenance and repair costs. EBITDARm does not give effect for capitalized expenditures that extend the life or improve the facility and equipment to increase revenues at the facility. The majority of these types of capital expenditures are financed and do not have an immediate cash impact. MPT’s rent has priority and is not subordinate to capitalized expenses. In addition, EBITDARm does not represent property net income or cash flows from operations and should not be considered an alternative to those indicators. EBITDARm figures utilized in calculating coverages presented are based on financial information provided by MPT’s tenants. MPt has not independently verified this information, but has no reason to believe this information is inaccurate in any material respect. TTm Coverages are calculated based on actual, unadjusted EBITDARm results as presented in tenant financial reporting and cash rent paid to MPt, except as noted below.—All CARES Act Grants received by tenants have been removed from the tenant’s reported financial results in the above time periods.—EBITDARm figures for California hospitals include amounts expected to be received under the Hospital Quality Assurance Fee (“HQAF”) Program 8. The HQAF amounts are based on the current payment model from the California Hospital Association which was approved by CMS on December 19, 2023. General Acute Care coverages and Total Portfolio coverages do not include Prospect Medical Holdings Connecticut facilities due to pending sale, $15000萬mortgage investment in Prospect Medical Holdings Pennsylvania facilities, and former Steward Health Care facilities due to 重新承租。 後期護理設施房地產類型包括住院復健醫院和長期急性護理醫院。反映2024年9月30日資產負債表總資產的百分比。醫療物業信託| 補充資訊| 2024年第三季度13
投資組合信息總投資組合TTm EBITDARm 租金覆蓋率除了所有CARE ACT補助外的專有運營商EBITDARm 租金覆蓋率：具有產業水平報告的租戶淨投資主要物業類型TTm EBITDARm 租金覆蓋率（全部金額）(A) Priory Group 1,283,738$ 行為 2.3倍 中位數 658,645$ 後期 1.7倍 伊恩斯特保健 617,413$ 後期 2.0倍 展望醫療控股 509,684$ 一般急性 1.4倍 Aspris兒童服務 252,677$ 行為 2.2倍 手術合作夥伴 210,789$ 後期 7.6倍 Pipeline Health系統 209,760$ 一般急性 2.0倍 Vibra Healthcare 194,799$ 一般急性 1.3倍 Prime Healthcare 162,108$ 一般急性 1.1倍 IMED醫院 130,791$ 一般急性 2.1倍 Cordiant醫療服務 115,761$ 一般急性 0.9倍 Ardent Health Services 83,427$ 一般急性 7.2倍 其他報告租戶 453,095$ 各種 3.7倍 總計 4,882,687$ 2.4倍 租戶淨投資主要物業類型TTm EBITDARm 租金覆蓋率（全部金額）(A) 國際運營商 1 2,131,706$ 一般急性 2.5倍 國內運營商 1 482,710$ 一般急性 1.5倍 國內運營商 2 369,911$ 一般急性/後期 1.5倍 國內運營商 3 815,439$ 行為 1.6倍 總計 3,799,766$ 2.0倍 產業水平報告不要求和/或不可用的租戶淨投資主要物業類型評論（全部金額）(A) 美國健康系統 1,131,611$ 一般 急性 總部位於美國，擁有3個州的8家社區醫院 瑞士醫療網絡 515,879$ 一般急性 是瑞士第二大私營醫院集團 Ramsay Health Care Uk 415,826$ 一般急性 是世界上最大的健康保健運營商之一；母公司擔保；投資級評級 Pihlajalinna 216,049$ 一般急性 芬蘭主要的社會和健康服務提供商 Quorum Health 143,457$ 一般急性 美國醫院運營商，在9個州的12家社區醫院 Honour Health 137,748$ 一般急性 亞利桑那州最大的非盈利醫療系統之一；投資級評級 聖盧克—堪薩斯市 124,048$ 一般急性 投資級評級 CommonSpirit Health 119,708$ 一般急性 美國最大的非營利醫療運營商之一；投資級評級 英國國民衛生服務 90,641$ 一般急性 英國的單一支付政府實體 Insight Health 70,657$ 一般急性/後期 美國醫院運營商，在4個州的9家醫療中心 CUF 29,494$ 一般急性 葡萄牙最大的私立醫院系統，擁有30家設施和75年以上的運營歷史 神經精神醫院 26,404$ 行為 母公司擔保 社區健康系統 25,441$ 一般急性 美國醫院運營商，歷史悠久 總計 3,046,963$ 以上數據約佔MPt總地產投資的88% 註：所有呈現的數據均是按照過去12個月（TTM）計算。對於前12個月購買的物業，數據為MPt收購和2024年6月30日之間的期間。投資數據不包括股權投資。 non-real 房地產貸款，單獨立的急診室/急診護理設施，和正在開發中的設施。Prospect Medical Holdings的覆蓋範圍僅包括加州設施。醫療資產信託 | 補充信息 | 2024年第三季度14
投資組合信息 投資摘要（截至2024年9月30日的九個月）（金額以千計） 運營商 地點 投資額(A) 開始日期 資本增加、開發和各種其他資金為現有租戶(B) 17萬9102元 不同 首個SITE建筑部門夥伴 首位SITE建築部門夥伴 SITE建築部門夥伴 北美 $ 38,974 $ 31,445 2024年第三季度骨科 5,3427 $ 21,594 2025年第三季度骨科 $ 92,401 $ 53,039不包括房地產轉讓等交易成本。金額假定投資日期的匯率。反映正常的資本增加，延長生命或改善現有設施，我們將預期收到等於各自設施租金率的回報。包括超過10家設施和七個不同的運營商。注意：這份計畫不包括德克薩斯州的德克薩坎納市開發和Norwood重建。醫療資產信託 | 補充資料 | 2024年第三季度15
財務報表 綜合損益表（未經審計） (金額以千計，每股數據除外) 截至2024年9月30日的三個月 截至2024年9月30日的9個月 2024年9月30日 2023年9月30日 2024年9月30日 2023年9月30日 收益 租金票據 169,721 229,306 552,784 724,954 直線租金 36,602 21,511 119,719 38,875 融資租賃收益 9,798 26,066 53,832 107,729 利息和其他收入 9,706 29,693 37,368 122,624 總收入 225,827 306,576 763,703 994,182 費用 利息 106,243 106,709 316,358 308,833 房地產折舊和攤提 204,875 77802 382701 526065 與財產有關(A) 4,994 6,483 17,475 38,269 總費用 352,737 229,104 821,834 988,605 其他 (支出) 收益 房地產出售（損失） 91,795（20） 475,196 209 房地產和其他減值費用，淨值 （607,922） （3,750） （1,438,429） （93,288） 股權利益的收益（損失） 21,643 11,264 （369,565） 34,840 負債再融資和未使用融資（成本）優惠（713） 862 （3,677） 46 其他（包括證券的公允價值調整） （169,790） 41,125 （566,821） 25,447 總其他（支出）收益 （664,987） 49,481 （1,903,296） （32,746） 稅前（收益）損失（791,897） 126,953 （1,961,427）（27,169） 所得稅（支出）收益（9,032）（10,058）（34,538） 134,661 淨（損失）收益（800,929） 116,895 （1,995,965） 107,492 净利潤歸屬於 Mundys S.p.A.擁有和控制Aeroporti di Roma S.p.A.（“ADR”），該公司是義大利機場的運營商，包括里昂納多·達·芬奇-菲烏米奇諾機場。 利益（234）（185）（1,458）（25）歸屬於MPt普通股股東的淨虧損 $ (801,163) $ 116,710 $（1,997,423）$ 107,467每股普通股收益—基本和稀釋歸屬於MPt普通股股東的淨虧損 $ (1.34) $ 0.19 $（3.33）$ 0.18加權平均股份—基本 600,229 598,444 600,197 598,363加權平均股份—稀釋 600,229 598,553 600,197 598,406 $— $—每股普通股股利宣布 $ 0.08 $ 0.15 $ 0.38 $ 0.73包括我們直接支付的2.6百萬美元和3.3百萬美元的地面租約和其他費用（例如物業稅和保險），分別是2024年9月30日和2023年9月30日三個月，2024年9月30日和2023年9月30日九個月分別是9.8百萬美元和28.6百萬美元。MEDICAL PROPERTIES TRUSt | 補充信息 | 2024年第三季度16
財務報表 合併資產負債表（金額以千為單位，除每股數據外）2024年9月30日 2023年12月31日（未經審計）（A） 資產 房地產資產 土地、建築和改良、無形租賃資產等 $ 11,653,954 $ 13,237,187 融資租賃投資 1,184,992 1,231,630 待售房地產 85,000— 抵押貸款 298,221 309,315 房地產投資總額 13,222,167 14,778,132 累積折舊和攤銷（1,423,702）（1,407,971） 房地產投資淨額 11,798,465 13,370,161 現金及現金等價物 275,616 250,016 利息和租金應收賬款 35,142 45,059 直線租金應收賬款 685,742 635,987 對未整合房地產合資企業的投資 1,242,772 1,474,455 對未整合營運實體的投資 508,227 1,778,640 其他貸款 155,889 292,615 其他資產 534,303 457,911 總資產 $ 15,236,156 $ 18,304,844 負債和權益 負債 負債淨額 $ 9,215,751 $ 10,064,236 應付賬款和應計費用 418,339 412,178 遞延收入 24,332 37,962 租戶及其他租賃負債 136,635 156,603 總負債 9,795,057 10,670,979 權益 首選股，0.001美元面值。授權股票 10,000股；未發行股份—普通股，0.001美元面值。授權750,000股，自2024年9月30日和2023年12月31日各發行和流通—600,229股和598,991股 600 599 實收資本 資本為8,578,355 8,560,309 留存赤字為(3,197,505) (971,809) 累計其他綜合收益為57,114 42,501 整個Medical Properties Trust, Inc.股東權益為5,438,564 7,631,600 非控制權益 利益為2,535 2,265 總權益為5,441,099 7,633,865 總負債及權益$ 15,236,156 $ 18,304,844 (A) 財務數據係從前一年核數財務報表衍生而來。MEDICAL PROPERTIES TRUSt | 補充資料 | 2024年第三季
基本報表投資於未納入合併的房地產合資公司(截至2024年9月30日三個月) (未經審計) (以千為單位) 中位數(B) 瑞士醫療 CommonSpirit(D) Policlinico di Monza(E) Hm 共MPt按比例佔有份額(C) Hospitales (F) 網絡總房地產為1,978,762 1,667,983 1,264,657 186,642 376,996 5,475,040$ 2,736,103 現金 41,246 2,927 50 9,733 2,557 56,513 28,701 累計折舊及攤提減損 (280,449) (182,600) - (36,798) (38,727) (538,574) (303,870) 其他資產 67,324 46,267 4,073 3,896 9,447 131,007 73,266 總資產為1,806,883 $ 1,534,577 1,268,780 163,473 350,273 5,123,986 2,534,200 1,115,866 負債(第三方)為727,963 706,504 770,000 - 144,071 2,348,538 其他負債為134,563 (A) 91,104 19,948 (96) 87,930 333,449 175,562 股東及股東貸款為944,357 736,969 478,832 163,569 118,272 2,441,999 1,242,772 總負債及權益為1,806,883 1,534,577 1,268,780 163,473 350,273 5,123,986 2,534,200 MPt房地產合資的份額為50% 70% 25% 50% 45% 總額為472,179 515,878 119,708 81,785 53,222 1,242,772 中位數(B) 瑞士醫療 CommonSpirit(D) Policlinico di Monza(E) Hm 共MPt按比例佔有份額(C) Hospitales (F) 網絡總收入為33,910 18,142 21,190 3,653 3,911 80,806 38,549 其他支出(收入): 與物業有關的676 1,701 - 946 27 3,350 2,014 利息13,502 4,603 10,792 - 545 29,442 12,922 房地產折舊及攤提11,583 9,114 - 1,061 2,091 23,849 13,643 市場行政750 304 - (55) 16 1,015 567 公平價值調整 - - (53,837) - - (53,837) (13,486) 非控股利益支出 - - 109 - - 109 27 所得稅1,586 377 - - 314 2,277 1,198 總其他支出(收入)為28,097 16,099 (42,936) 1,952 2,993 6,205 16,885 凈利潤為5,813 2,043 64,126 1,701 918 74,601 21,664 MPt房地產合資的份額為50% 70% 25% 50% 45% 股權利益收益為2,907 1,429 16,064 851 413 21,664 (G) 包括從兩位股東筹集的€30900萬貸款。MPt管理擁71%擁有的德國設施合資。代表在Infracore擁有並租賃17家瑞士設施的持有權。我們目前還有兩個Infracore設施正在開發中。2024年4月12日，我們在由CommonSpirit運營的猶他州五家物業上成立了一家合資企業，我們持有25%的股權，以股權法核算。我們按季度滯後基礎記錄我們在合資企業的股份收入。合資企業選擇根據第946號話題對投資公司進行專門會計和報告，該話題以公允價值衡量基礎投資。本季度，我們在合資企業的有利公允價值調整為1350萬，主要與基礎房地產有關。代表所有擁有並完全出租的八家意大利設施。代表所有擁有並完全出租的兩家西班牙設施。不包括股權投資成本攤銷。
FINANCIAL STATEMENTS INVESTMENTS IN UNCONSOLIDATED OPERATING ENTITIES (Amounts in thousands) OPERATING ENTITY INVESTMENt FRAMEWORK MPT’s hospital expertise and comprehensive underwriting process allows for opportunistic investments in hospital operations. Passive investments typically needed in order to acquire the larger real estate transactions. Cash payments go to previous owner and not to the tenant, with limited exceptions. Operators are vetted as part of our overall underwriting process. Potential for outsized returns and organic growth. Certain of these investments entitle us to customary minority rights and protections. No additional operating loss exposure beyond our investment. Proven track record of successful investments, including Ernest Health, Capella Healthcare and Springstone. Investment Operator as of Ownership September 30, Interest 2024 PHP Holdings $ 201,526 49.0% Structure Includes a 49% equity ownership interest in, along with a loan convertible into PHP Holdings, the managed care business of Prospect. Both instruments are accounted for under the fair value option method. Swiss Medical Network Aevis Priory Group Aspris Caremax International Joint Venture 185,185 8.9% 63,758 4.6% 41,670 9.2% 15,958 9.2% 9.9%— (A) 49.0% Includes our passive equity ownership interest, along with a CHF 37 million loan as part of a syndicated loan facility. Includes our passive equity ownership interest in Aevis, a public healthcare investment company. Our original investment of CHF 47 million is marked-to-market quarterly. In order to close the 2021 acquisition of 35 facilities, we made a passive equity investment and a loan to Priory (a subsidiary of MEDIAN) proceeds of which were paid to the former owner. The loan was sold in the first quarter of 2024. Includes our passive equity ownership interest in Aspris, a 分拆 of Priory’s education and children’s services line of business. Includes our passive equity ownership interest in Caremax, a public care delivery system. Our original investment is 售出市場 每季度。 包括我們49％的股權所有權益和為投資於選定的國際醫院業務而進行的貸款。 該貸款帶有7.5％的利率，並以國際合資公司的剩餘股權擔保，由其他股權所有者擔保。 總計508,227美元的在非合并營運實體中的投資占總資產的百分比為7％3% 93% 97% （A）截至2024年9月30日，此投資已全面儲備。 醫療地產信托 | 補充信息 | 2024年第3季度19
附錄—非GAAP 調整後的淨債務／年化EBITDAre 和和解（未審核） （金額以千計） 至2024年9月30日結束的三個月調整後的EBITDAre 和調解 淨虧損 $（800,929） 添加：利息 106,243 所得稅 9,032 折舊和攤銷 206,474 房地產出售收益（91,795） 房地產減損費用 179,952 調整以反映MPT從未合併的房地產合資公司中無擔保的EBITDAre的份額（A） 7,534 2024年第3季度EBITDAre $（383,489） 股份報酬 14,427 核銷 已開出和未開出的租金及其他（159） 其他減損費用，淨427,970 訴訟及其他 28,899 負債再融資和未使用的融資成本 713 非現金 公平價值調整130,949 年化2024年第3季度調整後的EBITDAre$ 219,310 $877,240 為 中間季度 投資活動(B) 2,229 2024年第3季度 交易調整後的EBITDAre $ 221,539 $ 886,156 調整後的淨債務和資產負債表 合計負債至2024年9月30日為 9,215,751減：2024年9月30日的現金 (275,616) 減：2024年9月30日在進行中的建築改造和 施工中流通的現金(C) (486,733) 調整後的淨債務 $ 8,453,402 跟蹤房地產行業的投資者和分析師使用淨債務（債務減去現金）除以EBITDAre作為槓桿的衡量標準，這顯示我們需要多少年時間才能償還負債，假設淨債務和EBITDAre保持不變。在我們的計算中，我們以Nareit定義的EBITDAre為基示，即利息費用、所得稅費用、折舊和 壓耗前的淨收益、財產折舊處置損失/利益、減值損失以及調整至反映我們從未合併房地產合資企業中的EBITDAre份額。然後，我們調整EBITDAre從 项目和某些变量收费项不随我们操作变化而变动的 基於股份的補償， 项目和某些变量收费项不随我们操作变化而变动的 公允價值調整和其他可使我們的營運結果與之前期間及其他公司 進行比較更有意義的項目，來推導調整後的EBITDAre 。我們調整淨債務的現金資金，用於進行中的建築改造和施工流程，但我們尚未收到租金，以推導調整後的淨債務。我們調整調整後 的EBITDAre ，以反映在期間內完成的投資和資本交易的影響，假設該交易在期間開始時就已完成/完全資助，以推導交易調整後的EBITDAre 。儘管 非核心概念（non-GAAP） 的措施，我們認為調整後的淨債務，調整後的EBITDAre 和交易調整後的EBITDAre 對投資者和分析師很有用，因為它們可以更及時地查看我們的信用質量，並允許 在各期間之間和與其他房地產公司之間比較我們的信用實力，而不受自然而然不同的不可比性項目的影響。僅包括我們在未合併房地產合資企業中的EBITDAre份額的未槓桿部分，因為我們已從調整後的淨債務項目中排除了從未合併的房地產合作企業中的任何淨債務。我們認為有必要進行這一調整，以適當地反映 EBITDAre和淨債務之間的關係。反映出我們的全季度影響 季中 投資、處置和償還貸款。不包括正在進行中並且尚未產生現金回報的開發和資本改善項目。醫療物業信託 | 補充資訊 | 2024年第3季
1000 Urban Center Drive, Suite 501 Birmingham, AL 35242 969-3755 NYSE: MPW www.medicalpropertiestrust.com 聯繫：財務策略與投資者關係負責人德魯·巴賓，1000 Urban Center Drive，Suite 501 Birmingham，AL 35242（205） 969-3755 NYSE: MPW www.medicalpropertiestrust.com 聯繫：財務策略和投資者關係主管德魯·巴賓（646） 884-9809 或dbabin@medicalpropertiestrust.com或投資者關係董事總經理Tim Berryman（205） 397-8589 或tberryman@medicalpropertiestrust.com