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附錄 10.1

執行副本

租賃第一修正案

本租賃第一修正案（這個”修正案”）的日期爲 2024 年 9 月 17 日，由特拉華州有限責任公司 HC Hornet Way, LLC 製作（”房東”）以及特拉華州的一家公司 Beyond Meat, Inc.（”租戶”），關於以下事實和情況：

A.房東和租戶於2021年1月14日簽訂了該租約（”原始租約”）適用於其中描述的佔地約281,110平方英尺的某些房屋（”房舍”）。本修正案中未定義的初始大寫術語應具有原始租賃中規定的含義。

B.租戶要求縮小房東的工作範圍（如原始租約第1.2.2節所設想的那樣），租戶和房東已同意增加租戶因此而獲得的租戶改善津貼，本修正案對此作了更全面的規定。

C.房東要求根據租約第1.3節對房屋進行重新測量，該條款要求修改房屋和建築物的規定面積（並根據本修正案修改原始租約中出現或提及的金額、百分比和數字）。

D.某些租戶改善措施已獲得房東的批准，條件是租戶在租約到期或提前終止時將這些區域恢復到原來的狀態，如本修正案所述。

E.租戶要求房東同意在項目目前爲公共區域的部分內安裝備用發電機，房東願意允許租戶在該區域內安裝備用發電機，本修正案中有更全面的規定。

F.租戶預期入住時間表的某些變更需要更改分階段房屋交付日期，本修正案對此做了更全面的規定。

G.根據埃爾塞貢多市議會於2019年11月19日通過並由《埃爾塞貢多市分區法》第34章編纂的第1594號法令（”條例”），作爲簽發房屋（或其一部分）佔用證書的條件，租戶（1）必須在項目場地上或附近購買和安裝可見、無障礙且與建築物和項目（單獨和集體）兼容的藝術品，”藝術品”），或（2）向埃爾塞貢多市支付替代費。根據該條例和本修正案，租戶選擇在項目中購買和安裝藝術品，房東願意允許在項目中安裝此類藝術品。

因此，現在，房東和租戶達成以下協議，出於良好和寶貴的考慮，特此確認已收到並足夠：

1.縮小房東的工作範圍；改善租戶的情況津貼。根據原始租約第1.2.2節，租戶向房東發出了通知，要求房東不要完成房東工作的某些當時未完成的部分，因此，房東和租戶同意將租戶改善津貼增加1,105,586.00美元，分配給租戶的各個階段。

2.租金開始日期和租約到期日期.

2.1租金開始日期爲2021年11月9日，因爲BSC的完成日期是2021年4月13日，而租金的開始日期是BSC完成日期後的210天。因此，根據摘要第7.5節，租約到期日爲2033年11月30日。

2.2特此完整刪除附錄C附在原始租約上的租賃期限日期通知，取而代之的是附錄 1 隨函附上。

3.房舍、建築物和項目區域的修訂.

3.1重新測量。房東已要求史蒂文森根據原始租約第1.3節重新測量房屋和建築物。基於2022年9月27日的《史蒂文森太空會計手冊》（”經修訂的史蒂文森會計”):

(a)特此將房屋面積調整爲282,085平方英尺（從281,110平方英尺的可出租平方英尺），特此對原始租約中提及的「281,110平方英尺」進行修訂，將其刪除，代之以「282,085可出租平方英尺」；

(b)特此將建築物的面積調整爲390,615平方英尺（從388,989平方英尺的可出租平方英尺），特此對原始租約中提及的「388,989平方英尺」進行修訂，將其刪除，取而代之的是「390,615可出租平方英尺」；以及

(c)特此將該項目的面積調整爲404,615平方英尺（從402,989平方英尺的可出租平方英尺），特此修訂了原始租約中「402,989可出租平方英尺」的提法，將其刪除，取而代之的是「404,615可出租平方英尺」。

3.2房舍面積。特此刪除原始租約中規定的摘要的第 6 節，取而代之的是以下內容：


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6。場所（第一條):			大樓內設有 A、C、D、E 和 G 套房，由大約 282,085 平方英尺的可出租空間組成。所示房屋的部分附錄 A-1 有時被稱爲”第 I-A 階段”，由大約 72,351 平方英尺的可出租空間組成；其中的一部分顯示的場所附錄 A-2 有時被稱爲 “第 I-B 階段”，由大約 69,117 平方英尺的可出租空間組成；房屋部分顯示在附錄 A-3 有時被稱爲”第二階段-A”，由大約 40,536 平方英尺的可出租空間組成；房屋部分顯示在附錄 A-4 有時被稱爲”第二階段-B”（第 II-A 階段和 II-B 階段統稱爲”第二階段”），包括大約 61,566 平方英尺的可出租空間和顯示的房舍部分附錄 A-5 有時被稱爲”第三階段”，由大約38,514平方英尺的可出租空間組成。I-A 階段、第 I-B 階段、第 II-A 階段、第 II-B 階段和第三階段有時被單獨稱爲”階段” 並統稱爲”階段”.


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3.3基本租金錶。特此刪除原始租約中規定的摘要的第8節，取而代之的是以下內容：


8。基本租金 (第三條):
初始租賃期的月數			基本款的每月分期付款租金
1 到 12			0.00 美元
13 到 19			$ 494,065.66
20 到 24			$ 850,310.32
25			875,819.63 美元
26 到 36			$ 1,109,478.82
37 到 48			$ 1,142,763.19
49 到 60			$ 1,177,046.08
61 到 72			$ 1,212,357.47
73 到 84			$ 1,248,728.19
85 到 96			$ 1,286,190.04
97 到 108			$ 1,324,775.74
109 到 120			$ 1,364,519.01
121 到 132			$ 1,405,454.58
133 到 144			$ 1,447,618.22

3.4租戶在直接支出中所佔份額表。特此刪除原始租約中規定的摘要的第9節，取而代之的是以下內容：


9。租戶在直接支出中所佔份額 (第四條):			在租金開始日期（即2021年11月9日）之前：0％。從租金開始日期（即2021年11月9日）到（i）租戶實際佔用超過129,081平方英尺的可出租平方英尺之日（以較早者爲準）場所（”入住日期”)，或 (ii) 十九世紀的最後一天 (19)th）租賃期的月份：33.18％（基於原始租約摘要第9節（即調整之前）中規定的比率，即I-A階段和I-B階段的約129,081平方英尺的可出租平方英尺作爲分子，建築物中約388,989平方英尺的分母）。


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			從 (a) 入住日期或 (b) 第二十 (20) 的第一天起，以較早者爲準th) 租賃期的月份，直到 (i) 租戶在房屋內實際佔用超過 222,559 平方英尺的可出租平方英尺之日之前，以較早者爲準，或 (ii) 第二十五屆的最後一天 (25)th）租賃期的月份：57.21％（基於原始租約摘要第9節（即重新計算之前）中規定的比率，即I-A階段、I-B階段、第二階段A期和第二階段B期的約222,559可出租平方英尺作爲分子，建築物中約388,989平方英尺的可出租平方英尺作爲分母）。從 (a) 租戶在房屋內實際佔用超過222,559平方英尺的可出租平方英尺的日期或 (b) 第二十六 (26) 的第一天起，以較早者爲準th）租賃期限的月份：72.22％（根據史蒂文森會計修訂版中獲得的房屋中約282,085平方英尺的比率和建築物中約390,615平方英尺的可出租平方英尺的比率）。除上述規定外，在租賃期內，租戶在任何建築物中的份額應等於該建築物內房屋的適用部分的可出租面積除以該建築物的可出租面積時得出的商數。這個”大樓的可分配份額” 是指截至BSC完工日期的96.54％（基於建築物中約390,615平方英尺的可出租平方英尺除以項目中約404,615平方英尺的可出租平方英尺）。在租賃期內的任何時候，建築物的可分配份額應等於建築物的可出租面積除以項目中所有建築物的可出租面積時得出的商數。

3.5增加租戶改善津貼。由於房屋面積的增加以及協議雙方的進一步協議，房東特此將適用於第三階段的租戶改善津貼再增加153,600.00美元（即除上文第2節所述的增加額外）。


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4.修復事項.

4.1初步改進的組成部分；未來的變更。房東批准了上面描述的租戶改善措施的某些方面第 2 號附錄隨函附上，條件是租戶在租賃期限到期或提前終止時或之前拆除房屋，並將房屋的適用部分恢復到先前存在的狀態，更具體地說附錄 1 隨函附後，受原始租約附錄 b 所附工作信函第 6.4 節最後一句的約束（統稱爲”TI 恢復物品”）。租戶承認，根據原始租約第8.1節，房東繼續保留批准未來改建的權利，條件是租戶在租賃期限到期或提前終止之前，將建造此類改建的房屋部分恢復到此類改建開始之前的狀態；除了，也就是說，房東按照本句中關於任何租戶改善措施的條件獲得批准的權利應繼續受作爲原始租約附錄b所附工作信函第6.4節的管轄。如果房東要求將來的修復工作作爲批准本第4.1節所述任何擬議的額外改建的條件，則本協議各方應相應地修改TI修復項目，除其他外，註明此類改建是改建還是需要恢復的租戶改進。

4.2公共藝術裝置.

(a)房東承認，根據該條例，租戶有義務購買和安裝藝術品，或向埃爾塞貢多市支付替代費，以此作爲發放房屋（或其一部分）佔用證書的條件，租戶選擇委託在項目中爲房屋第一階段安裝藝術品。房東特此批准租戶提議在房屋附近的公共區域安裝藝術品，地點如圖所示附錄 3 隨函附於本協議以及本協議各方（合理酌情決定）可能共同商定的項目其他地點，並符合該條例（”藝術品地點”); 提供的但是，如果埃爾塞貢多市要求在租賃期內將藝術品的任何部分搬遷到項目的另一部分，則此類搬遷應由租戶自行承擔費用和費用。租戶沒有義務爲在藝術品所在地安裝或展示藝術品支付任何租金，但有義務支付藝術品及其在藝術品所在地的安裝費用。

(b)房東和租戶進一步同意，藝術品應由房東的設施維護團隊維護，負責維護項目的公共區域，如果有保險，則藝術品的維護和保險的費用應爲


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運營費用。房東和租客均承諾遵守本條例的適用條款，並應向業主雙方和租客提供賠償、辯護，使他們免受因該賠償人未能遵守本條例的適用條款而產生的任何及所有損失、費用、損害、費用和責任（包括但不限於法庭費用和合理的律師費），並使其免受損害。

(c)房東承認，該法令第15-34-6.C條規定，如果要在項目現場安裝藝術品，則必須與洛杉磯縣書記官長辦公室簽訂一份關於藝術品維護的協議，以此作爲簽發佔用證的條件，該協議的形式如下所示第 4 號附錄。房東特此同意與洛杉磯縣書記官長辦公室簽署、交付和記錄此類契約。

4.3MTA 租賃區的景觀美化。房東批准了租戶對所示區域的改善提議第 5 號附錄隨函附上，房東向洛杉磯縣大都會交通管理局租用了哪些區域（”MTA”）；但是，如果MTA在租賃期內要求揭露房東根據其與MTA簽訂的租賃場所內的鐵路軌道，則租戶應自行承擔成本和費用。

5.發電機。租戶已申請許可在公共區域所示的部分安裝發電機附錄 6 （這個”發電機區”），房東特此允許租戶安裝一臺於2022年製造的科勒發電機（750kw），型號爲750REOZMD，帶有973加侖柴油地上油箱（”發電機”）在發電機區，條件是此類發電機的安裝和運行必須始終遵守適用法律（包括但不限於埃爾塞貢多消防局的批准），並且在發電機參與項目的整個租賃期內，租戶有義務按照南海岸空氣質量管理區的要求對發電機進行登記、獲得許可證和維護。無論租戶是否行使延長租賃期限的選擇權，都應要求租戶在租賃期限到期或提前終止之前拆除發電機並恢復發電機區域。

6.一般規定.

6.1進一步的保證。本協議各方同意執行和交付所有此類進一步文件，並採取本協議另一方可能合理要求的所有進一步行動，以充分執行本修正案的條款和規定，前提是此類文件或行動不限制、減少或損害提出此類請求的一方的權利。

6.2綁定效應。本修正案對房東、其繼承人和受讓人以及租戶及其允許的繼承人和受讓人具有約束力，並使其受益。


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6.3重申。除與本修正案不一致的條款以及已完成履行的條款、契約和條件外，原始租約的所有其他條款、契約和條件應保持不變，並具有完全的效力和效力，房東和租戶特此重申並批准經本修正案修訂的原始租約。

6.4適用法律；標題。本修正案的解釋受加利福尼亞州法律管轄。本修正案中各段的標題僅供參考，不影響本修正案的含義或解釋。原始租約中所有提及租約的內容均應視爲對經本修正案修訂的原始租約的提及。

6.5電子簽名；對應物。本協議各當事方及其各自的繼任者和受讓人有權依賴本協議所有各方通過電子郵件或其他電子方式提供的簽名，即構成本修正案的正式授權、不可撤銷、實際和當前的交付，帶有原始墨水簽名。雙方進一步同意並同意 (1) 如果協議當事人使用電子簽名技術執行本修正案，則點擊「簽名」即表示該當事方以電子方式簽署本修正案；(2) 出於有效性、可執行性和可接受性的考慮，應將本修正案中出現的電子簽名與手寫簽名一樣對待。本修正案可在對應方中執行，每項對應方均應視爲原始部分，所有對應方共同構成單一協議。

6.6權威。本協議各方特此向另一方陳述、承諾和保證：(i) 代表該代表方執行本修正案的每個人都有權力和能力約束該當事方，任何其他人不得代表該方執行本修正案；(ii) 該方執行本修正案不需要任何第三方（包括但不限於貸款人）的同意或批准，或者如果有的話此類第三方的同意或批准是必需的，該方已獲得所有此類同意或批准同意或批准。

頁面的其餘部分故意留空; 簽名頁面如下


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自本修正案導言段首次規定的日期起，房東和租戶已執行本修正案，以昭信守。

房東：HC Hornet WAY, LLC，

特拉華州一家有限責任公司

由 /s/ Brent Iloulian

姓名：布倫特·伊洛利安

職務：授權代表

租戶：BEYOND Meat, INC.，

特拉華州的一家公司

由 /s/ 喬納森納爾遜

姓名：喬納森·納

標題：首席運營官

租賃第一修正案的簽名頁