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Blackstone Mortgage Trust, Inc. Blackstone Mortgage Trust, Inc. Blackstone Mortgage Trust, Inc. 2024年第三季度業績2024年10月23日

黑石|黑石抵押信託公司，BXMt亮點備註：本演示文稿中的資訊截至2024年9月30日，除非另有說明。表達的意見僅反映BXMt截至材料日期的當前意見，並根據BXMT對當前市場環境的意見，該環境可能會變化。BXMT的管理者是黑石的子公司。(1)代表每股可分配收益，請參閱附錄以查看定義並與GAAP淨利潤協調。(2)代表撇除呆賬前每股可分配收益，請參閱附錄以查看定義並與GAAP淨利潤協調。 Q3 GAAP每股收益為$(0.32)，可分配每股收益(1)為$0.39；可分配每股收益在撇除呆賬前(2)為$0.49，不包括由於貸款解決而產生的損失加速還款和貸款解決帶動資本配置增長利潤生成浮息，執行中貸款帶動當前收入投資活動新投資得到強勁資產負債表和流動性支持季末現金15億信用表現貸款還款和解決出現正面動力2024年第三季度還款金額18億 2024年財政年度至今封閉式或即將封閉式的不良貸款解決金額11億 2024年第三季度撇除呆賬前每股可分配收益等於$0.49 2024年第三季度每股分配收益為$0.39 2024年財政年度至今資本配置金額80億封閉式或即將封閉式

黑石|黑石抵押信託公司第三季度業績(1) 請參閱附錄中的定義和與GAAP淨利潤的協調 Q3 GAAP基本每股虧損為$0.32，每股可分配收益(1)為$0.39，撇除呆賬前(1)每股$0.49 每股帳面價值為$22.17，包括每股$5.89的CECL儲備第三季度支付的每股股息為$0.47，等同於10.1%的年化股息收益利潤 149筆以機構質量房地產為抵押品的高級貸款組合，涵蓋多個部門和市場；平均原始貸款-擔保價值比為63% 還款數量在第三季度收回的18億和季末後的40億；第三季度和季末後收回的7億辦公室還款投資活動不斷增加，包括第三季度完成的9400萬多居住房貸款收購和即將封閉的5億投資組合四次升級和五次降級，穩定的投資組合表現；加權平均風險評級為3.1 2024年迄今跨越六筆交易解決了50億的不良貸款，與綜合儲備水平一致正在跟進超過一半的受損貸款的解決方案，已經在季末之後封閉了6億的不良貸款解決金或即將封閉，其中包括以或高於賬面價值出售的兩項資產信用具有穩定、配套的資本結構，無資本市場的標記對市場的監視規定，公司債券依賴期限結構的順位保持強勢的15億流動性；負債-權益比率季度收窄至3.8倍重新購買了4100萬的公司債券和1100萬的普通股本金和流動性

黑石 | 黑石抵押信託公司， $22.17 $5.89 2024年9月30日收益和賬面價值3 ▪ Q3 在創投息支出 $0.19 per share 前，分紅派息受到與無形貸款相關融資 $0.19 每股的影響；解散和新投資隨著時間的推移會釋放收益潛力 ▪ 每股賬面價值 $22.17 包含每股 $5.89 的 CECL 儲備金，包括 Q3 新的兩項辦公室減值；與資產特定 CECL 儲備金佔損壞貸款成本基礎的 28%，顯示平均抵押品價值下降超過50% 每股收益 $0.39 $0.49 分紅派息分紅派息在扣除前 (1) (1) 賬值和 CECL 儲備 (每股) 賬值美國會計準則每股收益 $(0.32) (1) 請參閱附錄以了解定義及與美國會計準則淨利潤之調解。CECL 儲備

黑石 | 黑石抵押信託公司投資組合 4 ▪ 由149筆優先貸款組成的多元化投資組合，抵押品涵蓋行業和市場的機構質素資產抵押品多元化(e)(i) AU, 5% 英順, 4% 愛爾蘭, 7% 英國, 16% 瑞典, 2% 德國, 1% 地理範圍(e)(h) 哥倫比亞特區, 1% 德克薩斯州, 6% 紐約州, 16% 內華達州, 2% 麻薩諸塞州, 1% 伊利諾伊州, 3% 喬治亞州, 3% 佛羅里達州, 7% 加利福尼亞州, 11% 維珍尼亞州, 2% 亞利桑那州, 2% 科羅拉多州, 2% 北卡羅來納州, 1% 華盛頓州, 2% 太陽帶 25% 東北部 20% 西部 13% 中西部 4% 西北部 2% 英國 16% 歐洲其他 15% 澳大利亞 5% 多住宅 28% 美國辦公室 26% 非美國辦公室 9% 酒店 16% 工業 11% 零售 3% 生命科學 / 工作室 2% 其他物業 5% 夏威夷, 1% 36% 歐洲和澳大利亞

黑石 | 黑石抵押信託公司 2024年上半年第三季度2024年季度平均投資組合 5 ▪ 2024年第三季度的償還活動加速，超過2024年上半年平均的兩倍 ▪ 截至9月30日，年初至今已有 $18億的總償還金額，包括辦公室的 $12億（同比增長55%） 2024年迄今償還活動根據資產類別分償還金額(i) $9億 $18億 2倍 $36億2024年迄今償還活動美國辦公室 23% 非美國辦公室 11% 酒店 31% 多住宅 17% 工業 8% 零售 4% 其他物業 6%

黑石 | 黑石抵押信託公司信貸 6 ▪ 風險評級1-3 貸款的信貸表現穩定，強勁的償還活動；總計本季度末非進位貸款解決金額為 $0.5B，另有 $6億已交割或即將交割 ▪ 美國辦公室的信貸挑戰主要集中在 58% 被列入觀察名單或受損；組合餘部分95%表現良好加權平均風險評級(e) 3.5 2.9 3.1 凈貸款曝險 $51億$143億$193億組合表現(e) 辦公室總資產組合表現各信貸階層表現非表現辦公室所有其他總資產組合 1 2 3 4

黑石 |黑石按揭信託公司。企業資本結構 7 ▪ 由於強勁的持續償還，流動性保持高位，本季度結束時為15億美元▪ 結構健全的資產負債表，未進行資本市場的公允價值計量，且信貸的公允價值計量有限；槓桿率按季度下降至3.8倍（g）企業債務到期（j）（十億美元）流動性（十億美元）1.3美元0.8美元0.3美元0.3美元2024年2025年2026年2027年2028年2029年定期貸款b可轉換票據優先有權票據3.2倍3.0倍3.9倍3.8倍16億美元15億美元2024年6月30日2024年9月30日負債/股權比負債/資產比，調整後流動性（g）（1）（1）代表調整後的負債/資產比，即（i）總擔保負債、特定資產負債、定期貸款、優先有權票據和可轉換票據，均不包括未攤銷的財務費用和折扣，減去現金，除以（ii）調整後股權。請參閱附錄以獲取調整後資本的定義和與GAAP總股權的調解。

黑石 |黑石按揭信託公司。第二附錄 8

黑石 |黑石按揭信託公司。附錄 9 投資組合詳情（以百萬美元計）貸款類型（k）原始日期（l）總貸款（k）本金餘額（k）淨帳值現金利息率（m）總收益率（m）最長到期期限（n）地點物業類型每平方英尺/單元/鑰匙貸款放款比率（f）貸款1優先放款2018年4月9日148710131298+4.19%+4.51%2025年6月9日紐約辦公室每平方英尺458美元48%貸款2優先放款2022年6月24日915915909+4.75%+5.07%2029年6月21日多樣化-AU餐飲服務業每平方英尺416美元59%貸款3優先放款2019年8月14日1001912907+3.20%+3.95%2027年1月29日都柏林-IE混合用途每平方英尺266美元74%貸款4優先放款2018年3月22日580580580+3.25%+3.31%2026年3月15日多樣化-西班牙混合用途n/a71%貸款5優先放款2021年7月23日480474472+3.60%+4.04%2027年8月9日紐約多裝置每單元636471美元58%貸款6優先放款2021年3月30日469469467+3.20%+3.41%2026年5月15日多樣化-SE工業每平方英尺89美元76%貸款7優先放款（k）2019年11月22日48541194+4.44%+4.67%2027年12月9日洛杉磯辦公室每平方英尺753美元69%貸款8優先放款2021年12月9日385377376+2.76%+3.00%2026年12月9日紐約混合用途每平方英尺130美元50%貸款9優先放款2022年6月28日675350344+4.60%+5.06%2029年7月9日奧斯丁混合用途每平方英尺291美元53%貸款10優先放款2018年4月11日345344339+2.25%+2.25%2025年5月1日紐約辦公室每平方英尺436美元n/m貸款11優先放款2021年7月15日326326325+4.25%+4.76%2026年7月16日多樣化-EUR飯店每鑰匙249337美元53%貸款12優先放款2022年5月6日310310309+3.50%+3.79%2027年5月6日多樣化-Uk工業每平方英尺98美元53%貸款13優先放款2018年12月11日356301302+1.75%+1.76%2026年12月9日芝加哥辦公室每平方英尺254美元78%貸款14優先放款2021年9月29日293287286+2.81%+3.03%2026年10月9日華盛頓特區辦公室每平方英尺374美元66%貸款15優先放款2018年11月30日286286256+2.43%+2.43%2025年8月9日紐約待客房$306870/鍵n/m貸款16-14158451478614339CECL準備（1011）242382242920592+3.36%+3.75%2.2年63%總/加權平均

Blackstone |黑石房地產信託公司附錄 10 合併資產負債表 (以千美元為單位，每股數據除外) 2024年9月30日 2023年12月31日資產現金及現金等價物 $322,104 $350,014 應收貸款 21,602,517 23,787,012 當前預期信用損失儲備 (1,011,059) (576,936) 應收貸款净額 $20,591,458 $23,210,076 持有的房地產净值 138,725 — 其他資產 390,907 476,088 總資產 $21,443,194 $24,036,178 負債和權益擔保債務净額 $11,001,491 $12,683,095 證券化債務憑證净额 2,248,307 2,505,417 資產特定債務净额 1,197,056 1,000,210 已售貸款參與憑證净额 103,489 337,179 定期貸款净额 2,089,715 2,101,632 高级擔保票據净额 333,023 362,763 可轉換票據净额 263,334 295,847 其他負債 346,382 362,531 總負債 $17,582,797 $19,648,674 承諾和義務 — — 股本 A類普通股本，每股價值0.01美元 $1,730 $1,732 額外資本公積金 5,521,305 5,507,459 累計其他綜合收益 11,091 9,454 累計虧損 (1,689,534) (1,150,934) 黑石房地產信託公司股東權益總額 $3,844,592 $4,367,711 非控股權益 15,805 19,793 總權益 $3,860,397 $4,387,504 總負債和權益 $21,443,194 $24,036,178

Blackstone |黑石房地產信託公司附錄 11 合併綜合損益表 (以千美元為單位，每股數據除外) 2024年大好時光 2023年 2024年 2023年貸款及其他投資收入利息及相關收入 $430,092 $519,342 $1,382,367 $1,532,618 扣除：利息及相關費用 321,744 353,972 1,004,854 1,015,718 貸款及其他投資收入净额 $108,348 $165,370 $377,513 $516,900 持有的房地產收入 1,214 — 1,214 — 償還債務收益 2,389 4,541 5,352 4,541 總淨收入 $111,951 $169,911 $384,079 $521,441 其他費用管理和獎勵費用 $18,605 $28,882 $56,258 $92,747 管理和行政費用 13,423 12,001 40,811 37,888 持有的房地產支出 2,684 — 3,647 — 總其他費用 $34,712 $40,883 $100,716 $130,635 當前預期信用損失儲備增加 (132,470) (96,900) (519,747) (134,530) 稅前(虧損)收入 ($55,231) $32,128 ($236,384) $256,276 所得稅費用 613 1,568 2,832 4,663 凈(虧損)收入 ($55,844) $30,560 ($239,216) $251,613 非控股權益的可歸屬於母公司股東的淨(虧損)收入 (540) (1,036) (2,063) (2,681) 凈(虧損)收入歸屬於黑石房地產信託公司 ($56,384) $29,524 ($241,279) $248,932 每股信息 (基本) 普通股基本每股(虧損)收入 ($0.32) $0.17 ($1.39) $1.44 基本普通股帶權平均持股股份 173,637,101 172,648,118 173,881,116 172,620,799 每股信息 (稀釋) 普通股稀釋每股(虧損)收入 ($0.32) $0.17 ($1.39) $1.44 普通股稀釋每股的平均持股數 173,637,101 172,648,118 173,881,116 180,891,859 截至9月30日的三個月已截至9月30日的九個月

黑石|黑石抵押信託公司附錄12每股計算（以千為單位，除每股數據外）2024年9月30日三個月結束 2024年6月30日三個月結束凈損失(o)（$56,384）（$61,057）CECL儲備核销(p)（16,989）（12,537）CECL儲備增加132,470 152,408 非現金報酬費用7,984 7,962 實現的避險和外幣（虧損）收益，淨(q)（180）（1,352）歸屬於非控股權益的調整淨值251 134 持有的房地產折舊1,030 185 其他項目14-分配收益 $68,196 $85,743 CECL儲備核销(p) 16,989 12,537 CECL儲備核销前的分配收益 $85,185 $98,280 加權平均每股現金股份, 基本(r ) 173,637 173,967每股基本分配收益 $0.39 $0.49 每股基本分配收益，核销前 $0.49 $0.56 2024年9月30日 2024年6月30日股東資本 $3,844,592 $3,984,504 A類普通股股份 172,987 173,619 遞延股份單位 402 389 總股本 173,389 174,009 每股淨值 $22.17 $22.90 2024年9月30日三個月結束 2024年6月30日三個月結束凈損失(o)（$56,384）（$61,057）加權平均每股股份, 基本 173,637 173,967 每股金額, 基本（$0.32）（$0.35）稀釋收益（$56,384）（$61,057）加權平均每股股份, 稀釋 173,637 173,967 每股金額, 稀釋（$0.32）（$0.35）可分配收益和股份和股份盈利亏损调解每股淨值亏损

黑石|黑石抵押信託公司附錄13調整股本 ($ 千) 2024年9月30日 2024年6月30日總股本 $3,860,397 $4,004,598 添加：總CECL儲備1,021,514 906,032 調整股本 $4,881,911 $4,910,630

黑石|黑石抵押信託公司定義14可分配收益: 黑石抵押信託公司（“BXMT”）在本展示中披露可分配收益。可分配收益是一種財務衡量单位，根據非美國公認會計原則（“G ”）之外的方法計算和呈現。可分配收益是一個非GAAP衡量单位，其定義為GAAP凈收入（損失），包括目前財務報表中未另行承認的實現利潤和損失，並排除（i）非現金股權報酬費用，（ii）折舊及攤銷，（iii）未實現利益（損失），以及（iv）某些非現金項目。可分配收益也可能不時被調整以排除由BXMT的管理者根據GAAP變更和其他非現金費用所決定的一次性事項，經其獨立董事多數批准。可分配收益反映了BXMT的管理協議之條款，用於計算其激勵費用開支。 BXMT的CECL儲備已經從可分配收益中排除，符合對待其他未實現利益（損失）的政策。與GXMT的通用金融報告一致，BXMT預計只有在這些金額在發生和在實现事件中被視為不可收回時才會在可分配收益中認識此類潛在的信用損失。這通常是在貸款償還時，或在資產抵押時，當資產基礎資產被出售時，但在BXMT的決定中，如果幾乎可以確定將不會收集到應付的所有金額，也可認定實現和不可收回性。 BXMT的可分配收益中任何此類信用損失的實現時間可能會與GXMT根據GAAP準備的綜合金融報表中CECL儲備或核销時間有實質差異。反映在可分配收益中的實現損失金額將等於收到的現金或預期收到的現金與資產的帳面價值之間的差額，並且反映了其與貸款最終實現相關的經濟經驗。 BXMT相信，可分配收益提供了有意義的信息，除了根據GAAP確定的淨收入（損失）和營業活動產生的現金流之外，在演算時。 BXMT认为，可分配收益对于现有和潜在的类A普通股持有人来说是一个有益的财务指标，因为历史上随着时间的推移，可分配收益一直是其每股股息的一个强有力指标。作为REIT， BXMT通常每年必须分配至少其净税收入的90％，受到某些调整的影响，因此，BXMT相信其股东之所以可能投资于BXMT的A类普通股主要原因之一是其股息。可分配收益帮助BXMT评估其业务的表现，排除了一些交易和BXMT认为不一定表明BXMT当前贷款组合和业务的那些GAAP调整的影响，是BXMT在宣布股息时考虑的绩效指标。此外，BXMT认为有必要在CECL储备核销之前呈现可分配收益，以反映BXMT的直接运营结果，并帮助现有和潜在的BXMT A类普通股持有人评估排除此类核销后的BXMT业务绩效。 BXMT利用在核销CECL储备之前的可分配收益作为在宣布BXMT股息时考虑的附加绩效指标。反映在可分配收益和在核销CECL储备之前的可分配收益之中，没有代表净收入（损失）或營運活動中产生现金，并且不应被视为GAAP净收入（损失）的替代方式，或者表明BXMT的GAAP營運產生的现金流，用于衡量BXMT的流动性，或用作BXMT现金需求的指标。另外，BXMT用于计算分配收益和在核销CECL储备之前的可分配收益的方法可能与其他公司用于计算相同或类似补充绩效指标的方法不同，因此，BXMT所报告的可分配收益和在核销CECL储备之前的可分配收益可能与其他公司报告的类似指标不可比。调整资本：BXMT在本演示中披露了调整资本。调整资本是一种根据的计算和呈现的财务衡量单位，GAAP之外的方法。调整资本反映了BXMT的总共，不包括贷款及待准备项承诺的总共综合CECL储备。 BXMT相信，调整资本为现有和潜在的其A类普通股持有人提供了有意义的信息，可以在考虑其根据GAAP确定的总共时使用。在评估其的杠杆比例时，资本结构。调整负债-股本比率和总杠杆率是指标。当BXMT的资产组合发生变化，市场和经济情况发展，其未调整负债-权益比率和总共杠杆比率之外，这些比率，因此调整资本排除了BXMT的CECL储备的未实现影响，可能会变化从一个季度到下一个季度。 BXMT认为这些比率，因此调整资本对于现有和潜在的其A类普通股持有人评估BXMT的业务资本化以及其业务中的杠杆相对金额时是有用的。调整资本不代表BXMT的总共，也不应被考虑GAAP总共的替代方式。此外，BXMT用于计算调整权益的方法可能与其他公司用于计算相同或类似的补充措施的方法不同，因此，BXMT报道的调整资本可能不可比较与其他公司报告的调整资本。

Blackstone | Blackstone Mortgage Trust, Inc. 定義 15 非合併債權: 債權乃放款給第三方立案並進行聯合融資。這些非追索貸款參與，不列入GAAP資產負債表，構成額外的籌資能力，並納入貸款組合討論中。净貸款敞口：代表BXMT合併財務報表中的放款，扣除(i)特定資產負債、(ii)已售放款參與、(iii)成本回收款項，及(iv)其應收放款的CECL儲備。

Blackstone | Blackstone Mortgage Trust, Inc. 注16 a. 代表2024年9月30日結束的九個月內的新貸款產生總額$2億，現有貸款增加總額$7200萬，債務買回總額$6700萬，股本買回總額$1100萬，以及截至2024年9月30日新貸款額達$5億。 b. 還未結束的交易受制於條件，並不能確保此類交易將按其考慮的條件，或完全完成。 c. 根據相關貸款的净貸款敞口，截至上一季度結束之日期。 d. 股息收益基於2024年10月22日每股價格$18.61。 e. 根據净貸款敞口。有關定義請參閱相關內容。 f. 反映自投資日期按BXMt所擁有的加權平均貸款價值除外任何受損和售出的債權參與。g. 代表的是債務與權益比率，即(i)總擔保債務、特定資產債務、定期貸款、優先擔保票據和可轉換票據的比率，每種情況下皆不包括未攤銷的延遲融資費用和折價，扣減現金，與(ii)總權益之比。 h. 佔總貸款組合不到1%的州和國家被排除在外。i. 具有多個元件的資產根據每個押品類型的分配值比例進入相關押品類型。j. 不包括日期在Term Loan b.下每年1.0%的預定攤還付款。k. 某些貸款包括$8億未納入BXMT合併財務報表的非合併債權，排除BXMt售出的$1億次級貸款參與，但截至2024年9月30日當中，在BXMT合併財務報表中仍包含在內。總貸款包括未付款的承諾。l. 貸款的日期是由BXMt產生或收購的日期。產生日期隨後根據重大貸款修改進行更新。m. 加權平均現金票息和總收益額按相關浮動基準利率的表達。排除按照成本回收和無應計利息方法核算的貸款，如有的話。n. 最大到期日假設所有展期選項均已行使；但是，在此日期之前我們的貸款可能提前償還。排除按照成本回收和無應計利息方法核算的貸款，如有的話。o. 代表歸屬於Blackstone Mortgage Trust, Inc.的淨虧損。p. 代表於2024年9月30日和2024年6月30日結束的三個月中，被視為無法收回的貸款本金的實現虧損。q. 代表未對外幣進行避險的歸屬於外幣的實現收益(虧損)。這些金額未包括在GAAP淨虧損中，而是作為BXMT合併財務報表中其他綜合收益的組成部分。r. 加權平均股份，基本，不包括從BXMT可轉換票據潛在轉換的股份。與其他對可分配收益的未實現調整的處理一致，這些潛在應付股份在轉換發生前是被排除的。

黑石|黑石抵押基金信託公司。前瞻性陳述和重要披露信息17本文中對“黑石抵押基金”，“公司”，“我們”，“我們”或“我們”的引用是指黑石抵押基金公司及其子公司，除非上下文明確要求否則。所表達的意見僅反映BXMt截至本文日期的意見，並基於BXMT對當前市場環境的意見，該環境可能會變化。無法保證本文所描述的任何趨勢將繼續存在或不會逆轉。過去的事件和趨勢不意味著、預示或保證，也不一定是未來事件或結果的表徵。本演示文稿可能包含根據《1933年證券法》第27A條和《1934年證券交換法》第21E條修訂的一些具前瞻性的陳述，這些陳述反映了BXMT對其運營和財務表現、業務計劃以及當前宏觀經濟環境（包括利率變化）等事項的當前看法。您可以通過使用“展望”，“目標”，“指標”，“相信”，“期望”，“潛力”，“持續”，“可能”，“將”，“應該”，“尋求”，“預測”，“打算”，“計劃”，“估計”，“預測”或這些詞的負面版本或其他可比詞語來識別這些具前瞻性的陳述。這些具前瞻性的陳述會受到各種風險和不確定性的影響。因此，有重要的因素可能導致實際結果與這些陳述中所指示的結果不同。BXMt認為這些因素包括但不限於《1933年12月31日修訂的年度報告》中描述的名為“風險因素”的部分，因而該因素可能會隨時在其向證券交易委員會提交的定期文件中更新，該文件可在證券交易委員會（EC）的網站www.sec.gov上查閱。這些因素不應被視為全面的，應與本演示文稿和提交的文件中包含的其他警語陳述一起閱讀。BXMt不承擔因隨後的事件或情況變得不實而更新或補充前瞻性陳述的責任。