EX-10.1
租賃合同的第一個修正案
此租賃的第一修訂版（" 第一個修改案 ”）是由HCP OYSTER POINT III LLC，一個特拉華有限責任公司（" 房東 ”）和SURROZEN OPERATING, INC.，一家特拉華州公司（前身爲Surrozen, Inc.）（" ”，一家特定的租戶從房東那裏承租了包括某些土地在內的一定場所，其中包括一個施工中的建築，總面積約爲164,757 坪，以及某些其他改進措施，所有這些在租約中被描述得更爲詳細。 ”).
小單：演奏會 :
A. 房東與租戶簽署了2016年8月4日的《租賃協議》（以下簡稱“ 修正協議 ”),並由2017年5月16日簽署的《租賃條款日期通知書》（以下簡稱“ NLTD ”),房東與租戶之間簽署的2018年1月11日的《轉租同意協議》（以下簡稱“ 2018同意協議 ”），由房東、租戶和Pronuerotech，Inc.（以下簡稱“ 轉租方一 "),（iii）2019年1月11日《轉租同意書修改第一修正案》（" 2018年同意書修正案 ）與房東、承租人和轉租方I之間於2024年5月2日簽訂的《轉租同意書》（“ 2024年同意書 ”）與房東、承租人和Nura Bio, Inc.（“ 轉租方II ”）。始租合同、NLTD、2018年同意書、2018年同意書修正案和2024年同意書有時被合稱爲“ 租賃 ".
B. 根據租約，房東目前向租戶租賃，租戶目前向房東租賃某些佔地面積約32,813平方英尺的空間（” 房舍 ”) 通常被稱爲 Suite 400（有時也稱爲 Suite 4），位於第四間 (4) th ) 那棟建築物的樓層（” 建築 ”）位於加利福尼亞州南舊金山市牡蠣角大道 171 號 94080。雙方承認並同意，由於抄寫員的錯誤，該場所被錯誤地識別爲NLTD中的可出租平方英尺爲32,750平方英尺。
C. 各方現希望修改租賃協議，延長初始租賃期限（如租賃協議中定義的延長期限），並修改租賃協議的某些條款和條件，在本第一修正案中規定的所有條款和條件下。
協議 :
鑑於前述敘述和本協議所包含的相互契約以及其他有利且有價值的考慮，各方特此達成協議如下：
1. Cash Settlement Amount
Closing Level
Determination Date
Face Amount
Final Underlier Level
Initial Underlier Level
Original Issue Price
Stated Maturity Date
Threshold Level
Trade Date
Underlier
Underlier Return 所有大寫術語均具有與租賃中所賦予的相同含義，除非本首次另有明確規定。 修訂。
2. 延長期限 租賃期限定於2025年4月30日到期，現延長四十八（48）個月（" 延長期限 "),
於2025年5月1日開始（" 延長期開始日期 ）至2029年4月30日到期。
3.1 基礎租金 在延長期內，承租人應按照以下方式支付場所的基礎租金的月付款，但應受下文第3.2節可能減免的影響:
每個可出租平方英尺的月租金基準率
5/1/25 – 4/30/26
$2,323,160.40
$193,596.70
$5.9000
5/1/26 – 4/30/27
$2,404,471.01
$200,372.58
$6.1065
5/1/27 – 4/30/28
$2,488,627.50
$207,385.62
$6.3202
5/1/28 – 4/30/29
$2,575,729.46
$214,644.12
$6.5414
3.2 基礎租金減免 。假設承租人未行使下文第7節中定義並規定的提前終止選擇權，則此後，房東應免除承租人支付與以下三個（3）個完整日曆月相關的基礎租金月付款責任（統稱爲“ 基礎租金減免 ）：2026年1月、2月和3月。
4. 直接費用 在延長期內，承租方應繼續按照租賃協議的條款支付承租方的年度直接費用份額。關於承租方應付的直接費用份額，若項目或建築在任何費用年度的全部或部分時間未達到百分之百（100％）的佔用率，房東可以選擇對根據佔用率而變化的營業費用元件進行適當調整，以判斷如果項目或建築在該年份的全部時間都是百分之百（100％）佔用，將發生的營業費用量；並且判定出的金額應被視爲該年度的營業費用金額。
5. 場地的情況 承租人目前佔據着場地，並應繼續保持場地的現狀「按現狀交付」，截至生效日期和延長後的開始日期，無需房東執行或支付任何有關對場地進行任何改變、維修或改善的協議、陳述、理解或義務，除非租約另有規定，包括但不限於房東在此項下的持續修復和維護義務。
6. 延長選擇期權 承租人應繼續享有原租賃協議第2.2節中規定的延期期權，但應將其中規定的期權期限作出修訂，改爲一項四年期的期權，併爲四年
續期結束後的年份期間，以及（ii）關於「初始租期」的所有提及應視爲指代續期。
7. 提前終止選擇權 。租戶應有一次性選擇權（" 提前終止選擇權 ）以終止租賃協議，即本協議經修訂後自2026年4月30日起生效（" 終止日期 ）。要行使提前終止選擇權，租戶必須向房東遞交以下文件：（i）在2025年9月30日或之前，書面通知房客行使提前終止選擇權（" 終止通知書 ）；及（ii）在2025年12月31日或之前，支付相當於400,000.00美元的現金（" 終止考慮 如果承租方根據本第7條按照規定並及時行使提前終止選項，本租約經過此處修訂後將於終止日期當晚終止，承租方應在終止日期當天或之前根據本處修訂的租約的適用規定騰退並交還獨家佔有權給房東。儘管本第7節的前述規定相反，根據房東的選擇以及房東可獲得的任何和所有救濟措施，如果承租方在向房東交付終止通知的日期時根據本處修訂的租約存在違約情況，超出所有適用通知和補救期限，提前終止選項將不被視爲已被正確行使。此外，提前終止選項僅適用於簽署本第一修正協議的原承租方，並且不得轉讓給或由任何其他個人或實體行使。
8.1 控制權變更 根據生效日期生效，原租賃協議第14.6節的文本將被刪除，並替換爲以下內容：
「就本租約而言，該條款」 轉移 “還應包括：（i）如果租戶是合夥企業或有限責任公司，則在十二（12）個月內自願、非自願或依法撤回或變更超過百分之五十（50％）的合夥人或成員，或轉讓超過百分之五十（50％）的合夥企業或成員權益，或者在不立即重組的情況下解散合夥企業；以及（ii）如果租戶是密切控股的公司（ 即 ，其股票未公開持有且未通過交易所或場外交易），（A）租戶的解散、合併、合併或其他重組，或（B）在十二（12）個月內出售或以其他方式轉讓總額超過百分之五十（50％）的租戶有表決權的股份（因贈與或死亡而向直系親屬除外），或（C）出售、抵押貸款，在十二（12）個月內抵押或質押總額超過租戶未抵押資產價值的百分之五十（50％）時期。”。
8.2 財務狀況更新 。生效日期爲生效日期，原租賃協議第14.8節中第(C)款中的文本「至少等於轉讓或轉租有效日期前一日租戶的淨值」應予刪除，並替換爲以下內容：「和其他足以滿足租戶在問題轉移文件下的義務及其在此項下的義務的財務指標」。
9. 銀行和評級更新 。根據生效日期，原租賃合同第21條中"銀行"和"銀行信用評級門檻"的定義將被修改爲以下含義（ 持受益所有權是根據SEC規則確定的。該信息並不一定表明任何其他目的的所有權。按照這些規則，在2023年5月12日後60天內（即通過任何期權或認股權的行使獲得的股票），被認爲是持有受益權並對計算該持有人擁有的股數和受益的股數所生效。 ，用於銀行符合信用證要求）:
本條款中「 全球貨幣 」所指爲最新的全球系統重要銀行（G-SIBs）名單上列出的貨幣中心、經濟實力雄厚、具有國家認可的銀行，同時，在其合理判斷下，其它銀行也被接受，該銀行應符合以下條件：（i）接受存款、維持帳戶，並在舊金山設有辦事處，可以接受信用證的賒銷或通過傳真或電子形式承認賒銷，且該銀行的存款由FDIC保險；（ii）不受任何聯邦、州、外國或普通法下的任何接收人、受託人、保管人、監護人、清算人或類似官員的控制或管轄；（iii）並非L-C的原發行行或受該發行行資產出售、合併或以其他方式成爲其繼任者（或任何受聯邦存款保險公司作爲接收人或監護人控制的實體），除非經過房東的書面明確批准； （iv）其長期、無擔保和無優先債務的債務能力被Fitch Ratings Ltd. (「穆迪」) 評爲不低於「A」，並且應具有Fitch的短期發行人評級不低於「F1」 （如果這些適用的穆迪評級不再提供，則應使用標準普爾專業評級服務或穆迪專業評級服務的相應評級） 銀行 「本處所稱「銀行」應指的是一家在全球系統重要銀行（G-SIBs）最新名單上列出的貨幣中心、償付能力良好、國際認可的銀行，於首次修正生效日，得到房東唯一和絕對酌情接受，並符合以下條件：其（i）接受存款、開立帳戶、在Redwood City和/或舊金山設有本地辦事處以接受信用證的借款或允許傳真借款，並由FDIC承保其存款；（ii）不受任何受託人、受託人、監護人、清算人或其他任何聯邦、州、外國或普通法下相似官員的控制或管轄；（iii）不是「橋銀行」或任何銀行的其他繼任者（無論是通過資產出售、合併還是其他方式）是最初發行人L-C的任何銀行，或任何由聯邦存款保險公司作爲受託人或監護人控制的實體，除非經房東唯一和絕對酌情書面批准；以及（iv）其長期、無擔保和無次優債務義務的評級不低於Fitch Ratings Ltd.的「A」級評級。」 惠譽 ”並且須符合房東唯一和絕對酌情的要求，其（i）長期、無擔保和無次級債務義務的評級由Fitch評定爲不低於「A」，（ii）短期發行人評級不低於Fitch的「F1」級（或在適用的Fitch評級不再可用的情況下，由標準普爾專業評級服務或穆迪專業評級服務提供的可比評級），除非房東唯一和絕對的酌情書面批准（統稱「銀行信用評級門檻」） 銀行的信用評級門檻 ”)".
10. 財務信息更新 。自生效日期起，關於房東根據原租賃協議第17條要求租戶提供財務信息的能力，其中的第四（4） th ）和第五（5 th ）句應刪除，並替換爲以下內容：
在租賃期內的任何時間，房東可以要求租戶提供（i）最近一個季度末的資產負債表，（ii）最近一個季度末的現金流量表，以及（iii） 最近一個月末結束的過去十二（12）個月期間的損益表。這些基本報表應按照普遍認可的會計準則編制，如果租戶通常實行審計，應由獨立註冊會計師進行審計（如果沒有審計，則由國內公認的註冊會計師事務所進行審查，並由租戶的高管員工出具證明）。雙方一致同意，如果租戶受到證券交易委員會的財務報告要求，那麼租戶向證券交易委員會（SEC）提交的財務報表將被視爲滿足房東要求進行審計的和第17條所述的資產負債表（i），現金流量表（ii）和（iii）性質的財務報表的要求，除非租戶未及時向SEC提交其財務報表。
11. 能源數據 。租戶特此知悉，根據要求，房東可能需要披露建築物的能源表現相關信息
適用於建築的節能和環保實踐，租戶（i）同意所有此類披露，（ii）承認不需要要通知租戶任何披露，（iii）免除房東因任何此類披露而產生的所有索賠、損害賠償和/或責任。如果租戶被允許與第三方供應商直接簽訂租賃中描述的電力、燃料幣、水或其他實用服務的提供合同，則（A）租戶應在房東要求的五（5）個工作日內向房東提供此類服務的每一份發票副本，並（B）在房東的要求下，租戶應向房東提供向任何此類實用公司授權向房東披露實用消耗信息的書面授權（以及任何可能爲任何此類實用公司向房東提供此類信息所需的其他信息或授權）。此外，租戶應在房東獲取有關在租賃物中消耗的能源和其他實用服務信息方面提供必要的合作，並同意採取進一步行動以支持此目的。本章第10條的條款將在租賃到期或提前終止後繼續有效。
12. 司法參考 。儘管租約（經此修訂）中包含任何相反的規定，但雙方特此在適用法律允許的最大範圍內，放棄在因租約（經此修正）引起或與租約相關的任何訴訟中由陪審團審判的權利。如果根據加利福尼亞州法律，租約中的陪審團豁免條款（經此修訂）不可執行，則應適用以下條款。雙方的願望和意圖是商定一種機制和程序，根據該機制和程序，由租約（經此修訂）引起的或與房屋有關的爭議和爭議將得到迅速而迅速的解決。因此，除針對非法或強制拘留者的訴訟或與扣押的判決前補救措施外，本協議任何一方針對另一方（和/或其高管、董事、員工、代理人或子公司或附屬實體）提起的任何訴訟、訴訟或反訴涉及租約（經此修訂）、租戶使用或佔用房屋和/或任何傷害或損壞索賠引起或以任何方式與之相關的任何事項，無論聽起來是合同、侵權行爲還是其他形式，都應予以審理並由裁判根據《加利福尼亞民事訴訟法》的規定作出裁決， 第 638 — 645.1 節 ，包括（可對其進行修訂，或其任何後續規約）（” 裁判專區 “）。啓動司法參考程序的任何費用以及裁判人收取的所有費用和產生的所有費用均應由啓動此類程序的一方支付（但如果任何一方要求舉報人，則記者應根據要求出席所有訴訟，並且該舉報人的費用（其他各方訂購的副本除外）應由請求舉報人的一方承擔）；但是，前提是此類費用和費用的分配，包括任何啓動費程序最終應在根據租約（經此修訂）。訴訟地點應爲辦公場所所在的縣。在任何一方收到根據本第12節解決任何爭議或爭議的書面請求後的十（10）天內，雙方應商定一名裁判員，該裁判應審理所有問題，無論是事實問題還是法律問題，並按照裁判組的要求報告對此類問題的調查結果和判決。如果雙方無法在這樣的十（10）天內就裁判員達成協議，則任何一方隨後都可以在場所所在的縣提起訴訟，以便根據裁判組任命裁判員。如果裁判由法院任命，則裁判員應爲中立和公正的退休法官，在待決的相關事項上具有豐富的經驗，
JAMS、美國仲裁協會或類似的調解/仲裁實體。任何一方均可就裁判章節中列出的任何理由對擬議裁判提出質疑。裁判人有權就所有事實和法律問題作出裁決並報告其對這些問題的決定，並有權針對裁判人面前的任何訴訟事由發佈法律或衡平法上所有公認的補救措施，包括根據租約（經此修訂）裁定律師費和費用。但是，裁判人無權裁定懲罰性賠償，也無權裁定租約明確條款（經此修訂）不允許的任何其他損害賠償，雙方特此放棄追回任何此類損害賠償的任何權利。當事方有權按照《加州民事訴訟法》的規定進行所有披露，裁判應監督證實，並可以以與任何初審法院法官相同的方式執行所有發現令，有權監管證據，有權發出和執行加利福尼亞州法律規定的傳票、保護令和其他對發現的限制。推薦程序應根據加利福尼亞州法律（包括證據規則）進行，在所有方面，裁判人應遵守推薦程序時適用的加利福尼亞州法律。雙方應迅速而勤奮地與彼此和裁判合作，並應採取必要行動，以便根據本第 12 節的條款，迅速迅速地解決爭議或爭議。在這方面，雙方同意，當事方和裁判應盡最大努力確保：(a) 自任命裁判之日起進行調查的時間不超過六 (6) 個月，不包括有關發現的動議；(b) 在裁判被任命之日起九 (9) 個月內確定審判日期。依照 第 644 節 根據《加利福尼亞民事訴訟法》，裁判員對整個問題的裁決必須是法院的裁決，在向法院書記員提交裁決書後，如果沒有書記員，則向法官提交裁決書後，可以像法院審理訴訟一樣對裁決作出判決。對於裁判人的任何裁決和/或判決或其他命令，均可提出上訴，其程度和方式與此類裁決、判決或命令由本協議適當地點的高等法院的法官下達的上訴程度和方式相同。裁判員應在其裁決書中列出其對事實的調查結果和法律結論。雙方打算根據《民事訴訟法》特別執行本一般性參考協議。本第 12 節中的任何內容均不影響任何一方根據《民事訴訟法》和/或適用的法院規則，從具有司法管轄權的法院獲得臨時救濟或其他公平補救措施的權利。
13. REIt決定 儘管出租合同中包含的任何內容均根據此次修訂有所變更，但承租人不得：(i)向根據1986年修正的《內部稅收法典》(即「《法典》」)的規定，直接或間接擁有房東並且被資格認定爲股權房地產投資信託(a“ 代碼 房地產投資信託股東 股權房地產投資信託(reits)擁有人 ”第856(d)節的規定，擁有根據《法典》第856(d)節的意義，作爲房東根據出租合同(根據此次修訂)收到的任何部分款項不符合「來自房地產的租金」的任何轉讓或其他在出租合同第14.7節下通過使房東轉讓不合資格
14. 經紀人 房東和租戶在此相互保證，在就本第一修正案的談判事宜未與任何房地產經紀人或代理進行過任何交易，除了CBRE，Inc.代表房東和租戶（合稱，
“ 經紀人 每一方同意賠償和保護另一方，使其免受涉及此第一修正案的任何租賃佣金或等價賠償被指稱爲應付款項的任何房地產經紀人或代理商的所有索賠、要求、損失、責任、訴訟、判決、成本和費用（包括但不限於合理律師費）。本第14條款的條款將在租約期限到期或提前終止後繼續有效。
15. 電子簽名 各方同意，本第一修正案可通過電子郵件發送或傳輸.PDF文檔或電子簽名（ 例如 人形機器人-軸承或類似的電子簽名 科技 ） ，並將以電子形式保留，並且此類電子記錄應有效且能夠約束簽署方，如同包含該簽署方手寫簽名的紙質副本。各方進一步同意並同意，本第一修改案上的電子簽名將會被視爲與手寫簽名相同，具有相同的效力，可執行力和可證明性。
16. 不作進一步修改；衝突 除非在本第一修正案中特別規定，否則租賃協議的所有條款和規定均保持不變，並且完全有效。如果租賃協議的條款與本第一修正案的條款發生衝突，則本第一修正案的條款將優先。
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在此證明，本第一修正案已於上述日期和年份簽署。
房東 :
HCP OYSTER POINT III有限責任公司,
通過：
Scott Bohn
姓名：Scott Bohn
職稱：首席發展官
ADVENt TECHNOLOGIES INC.， :
冷凍操作，公司。 一家特拉華州的公司
通過：
/s/ 查克·威廉姆斯
姓名: 查克·威廉姆斯
職位: 首席財務官 & 首席運營官