EX-10.1 2 exhibit101seventhamendment.htm EX-10.1 Document
展品10.1
租賃合同的第七次修改
第七項租賃修正案（這個”修正案”) 自 2024 年 5 月 6 日起生效（”生效日期”），由特拉華州有限責任公司CLPF-劍橋科學中心有限責任公司及其之間（”房東”）和特拉華州的一家公司AKEBIA THERAPEUTICS, INC.（”租戶”).
前言
A.MA-Riverview/245 First Street, L.L.C. （以下簡稱「原房東」）和租戶於2013年12月3日簽署了一份辦公室租賃協議（以下簡稱「原租賃」），並於2014年12月15日簽署了一份第一修正協議，於2015年11月23日簽署了一份第二次修正協議，於2016年7月25日簽署了一份第三次修正協議，於2017年5月1日簽署了一份第四次修正協議，於2018年4月9日簽署了一份第五次修正協議，於2020年11月30日簽署了第六次修正協議（全部爲「修正協議」），關於位於劍橋，馬薩諸塞州第一街245號的辦公樓11樓和14樓共約59,216平方英尺建築面積的房屋（以下簡稱「生物科技中心辦公室」）和毗鄰實驗室樓的1樓，共約5,951平方英尺建築面積的房屋（以下簡稱「第一樓房屋」），即劍橋科學中心。原房東原租賃修正協議生物科技中心辦公室、第一樓房屋租賃th, 12th th Office Building Premises21世紀醫療改革法案 First Floor Premises證券法1933年修改房地產
B.房東是原房東的繼承人。
C.租戶有權與他人共同使用建築物內的PH系統房間(定義如第三次租賃修正案所述)，租戶支付儲罐費用(定義如第三次租賃修正案所述)給房東。
D.根據第六次租約的條款，第一層場所期限（如租約的第三次修訂所定義）定於2025年1月31日到期。
E. 證券購買協議表格，日期爲2023年8月14日，由Taysha Gene Therapies, Inc.和買方簽訂（作爲參考，附在於2023年8月14日提交給SEC的8-K表格的展覽文件10.1中）。房東和租戶希望簽訂本修正案，以延長第一層租賃期限，並修改租約的某些其他條款和條件。
因此，考慮到本合同所包含的相互承諾以及其他的良好有價值的對價，此處確認已經收到並足夠充分，出租方和承租方特此修改租賃協議如下：
1.朗誦；大寫術語。前面所有的敘述都是真實和正確的。除非本修正案中另有定義，否則本修正案中使用的所有大寫術語均應具有租約中賦予的含義，所有提及租約、「本租約」、「此處」 或 「下文」 或類似條款或其任何部分的內容均指經本修正案修訂的租賃或其中的此類部分。
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2.首層房產附加延期條款。首層房產期限從2025年2月1日開始延長至2026年9月11日，【 首層房產附加延期條款 】以下所規定的條款和條件。本次修改除另有明確規定外，適用於租賃首層房屋的所有條款和規定，在首層房產附加延期期間亦適用。首層房產附加延期條款）。在本修改生效期間，租賃協議的所有條款和規定適用於租戶租賃首層房產，除非本附件中另有明確規定。
3.首層場所附加延期租金自2025年2月1日起， 除了爲辦公樓場所和一樓場所租約支付的基本租金和附加租金外，租戶還應向房東支付相應於以下表格中列明的數額和計劃的首層場所的基本租金。
租賃期年基本租金月租
2025年2月1日至2026年1月31日630,806.00美元52,567.17美元
    2026年2月1日至2026年9月11日
649,730.18美元
(年化)
54,144.18美元

4.一樓場地額外延長期的水箱費自2025年2月1日起，租戶除了支付一樓場地的基本租金和附加租金外，還應按以下表格中列明的金額和時間表向房東支付與PH系統房間使用相關的水箱費用作爲附加租金。
租賃期
年度
儲罐費
月租金
2025年2月1日至2026年1月31日$4,806.50$400.55
2026年2月1日至2026年9月11日
$4,950.69
(年化)
$412.56

5.延長選擇期權第三次修改租約的第4節中規定的一樓場所擴展選項將繼續完全有效，以進一步延長第一層場所期限，超出本修改中規定的第一層場所額外延期期限，但第一層場所租賃期的開始時間爲2026年9月12日，將於2028年9月11日到期；第三次修改租約的4.A(iii)條被修改，規定在承租人發出延期通知或接受通知時，不能將其他業務板塊的租賃儀器超過25％的場所轉租（除遵守租約第11條中定義的業務轉移）。第三次修改租約第4節的所有其他規定也適用，包括但不限於基本租金及等等。
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額外租金應付款項及行使延期選擇權的時間。儲罐費用將持續每年增長3%。
6.券商. 雙方相互保證，與本修正案有關的任何券商除CBRE和Clarion Partners外，均未進行過交易。承租人應賠償並使業主免受任何代理人、中介或發現人聲稱與CBRE和Clarion Partners以外的任何代理人、中介或發現人合作與承租人進行有關本修正案的經手佣金或其他佣金有關的任何索賠的影響。房東應賠償並使承租人免受任何代理人、中介或發現人聲稱與房東或房東交易的任何代理人、中介或發現人與本修正案有關的經手佣金或其他佣金有關的任何索賠的影響。與本修正案有關的任何佣金應根據房東和CBRE以及Clarion Partners之間的單獨協議由房東支付。
7.批准除本修正案另有規定外，租賃協議應始終有效。本修正案的進一步修改明確得到了當事方的認可和確認。本修正案應對當事方及其各自的繼任者和受讓人具有約束力，但應受租賃協議關於轉讓和轉租的規定限制。
8.管轄法；解釋及部分無效本修正案應依照馬薩諸塞州法律管轄和解釋。如果本修正案的任何條款或其適用於某個人或情況無效或不可執行，本修正案的其餘部分或該條款適用於除其無效或不可執行之外的人或情況，不應受此影響，本修正案的每個條款應受到法律允許的最大限度的有效和可執行。各段標題僅供方便，不得作爲解釋本修正案的依據。本修正案包含各方就此事宜達成的所有協議，並取代了各方就該事宜之前的所有交易。任何一方對另一方的履行要求或在此項下行使任何權利的延遲或疏忽，均不得視爲放棄任何本修正案條款或該等權利，任何一方在任何一次情況下對履行或行使任何權利的豁免、疏忽或延遲，均不得被解釋爲對任何未來情況下的履行或權利的障礙或豁免。
9.繼任者本修正案應對當事方及其各自的繼承人和受讓人具有約束力併產生效益。
10.對應方和權威性本修訂案可成立多份副本，每份均視爲原件，所有副本合併構成同一文件。出租人和租戶均保證對方簽署本修訂案的人員已經獲得必要的授權，並且此類簽署已經完全使該方對本修訂案的所有條款和規定產生了義務和約束。
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遵證明上所載，房東與承租人於上述日期簽署此修改協議書。

房東：

CLPF-CAMBRIDGE SCIENCE CENTER，有限責任公司,
一家特拉華州有限責任公司

作者：CLPF — MA REIT, LLC，
一個特拉華州有限責任公司，
其唯一成員

由Clarion Lion Properties基金控股有限合夥人公司提供
特拉華有限合夥企業，
其唯一成員

作者：CLPF-Holdings, LLC
一個特拉華有限責任公司，
其普通合夥人

作者：克拉麗奧獅子地產基金控股房地產投資信託基金有限責任公司
一個特拉華州有限責任公司，
其唯一成員

由Clarion Lion Properties基金，有限合夥公司提供
一家特拉華有限合夥公司，
其管理成員

作者：Clarion Partners LPF GP, LLC，
一個特拉華責任有限公司，
其普通合夥人

由Clarion Partners, LLC提供
紐約有限責任公司，
其唯一成員

簽字人：/s/斯潘斯·索瓦____________________________
姓名： Spence Sowa
標題： 董事總經理    

租戶：

AKEBIA THERAPEUTICS, INC.,
一家特拉華州的公司


簽字人：/s/ 約翰·巴特勒
姓名：    約翰·巴特勒
職稱:首席執行官

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