如果一家公司想在業績期“站上C位”，要麼業績亮眼，要麼表現“奇葩”，中國地產(01838)便屬於後者。這家公司的中期業績報告一出，立即承包了市場一天的笑點。
在財報“管理層討論與分析”的開頭，中國地產管理層“引經據典”，古今名人語錄更是輪番上陣，痛批他國總統，活生生將財報演繹成一篇“檄文”。
可惜，在這“檄文”最後，管理層還是夾帶了點“私貨”。在“君子報仇，十年不晚”的口號之後，話鋒一轉，借川普的“狼子野心”表態要繼續努力進步。
實際上，此類“顧左右而言他”的話術套路，不少投資者在當年“扇貝跑路”事件便早有領略。與之相對，中國地產的財報數據也正如其説“需努力進步”。
心繫全天下 盈利靠重估
“中國地產”向來與汪世忠這位在香港發展得風生水起的中國臺灣富豪關係密切。據智通財經APP瞭解，在香港他曾一度與李嘉誠等大佬齊名，但其行事沉穩、處事低調、從不張揚，坊間對他知之甚少。
據悉，汪氏旗下的太平協和集團，對石油化工、銀行及房地產均有涉獵，資產數百億，而中國地產僅是其旗下產業之一。
家業之大，其管理層均是經歷豐富的老者。拿中國地產來説，公司管理層平均年齡76歲，最年輕的都68歲，最老的則已有89歲高齡。
雖然管理層經驗豐富，公司財報如此“激情”，可中國地產的表現並沒能得到市場認可。
財報顯示，報告期內，公司收入達1.78億元(人民幣，單位下同)，同比增長517.43%;公司淨利潤為1.60億元，同比減少42.29%。
公司業績在數值上造成如此大“反差”的原因在於，中國地產“對投資物業進行的資產重估”。
智通財經APP瞭解到，根據香港自2005年1月開始實施的新會計制度，投資物業是公司的收租物業，公司須每年按市值，重估旗下投資物業的價值。
也就是説，在新的會計制度下，公司可以在投資物業總建築面積不增加的前提下，伴隨房地產市場的繁榮以及項目運營水平的提升，為旗下的投資物業重新估值，並把差異確認為收入。
中國地產得以持續“賬面盈利”，靠的就是每年對自身投資物業的資產重估。可以看到，2018年中報，公司投資物業公平值變動高達4.16億元，而在今年中報，該項目也有1.75億元。而實際上，若扣除該項目對公司利潤的影響，中國地產在2018年和2019年的中期淨利潤分別虧損了1.39億元和1421.20萬元。
此外，從近年來中國地產的業績來看，雖然中國地產2018年淨利潤較2017年同比增加了26.3%，但是尚不及2016年的一半，更不及2015年的1/3，公司經營狀況欠佳情況較為明顯。
於是，對於一家業績下滑的公司，市場反應比較“真實”。從2015年至今，中國地產股價從最高每股2.85港元大幅跌至如今最低的每股0.76港元。公司市值也從51.5億港元大幅縮水至15億港元上下。
不過，財務和股價數據只是中國地產的表面。其實，這家公司財報中的“細節”與背後的故事才算得上“重頭戲”。
欠款未了 持地待沽
此前提到，在中國地產管理層討論與分析中，有以下一段描述：
“好在本集團在大陸負債僅肆拾幾億銀(處理已近尾聲)，只是有的項目所在地政策變得太快，純屬不可控制，延誤了項目開發進度”。
在這段描述中，公司提到了兩件事“負債40餘億元”和“地產項目被延誤”。這兩件事真的有公司説的如此“輕巧”?或許未必如此。
因為在此次中報中，中國地產披露了3則重要的且與公司有關的法律糾紛。
財報顯示，中國地產全資子公司上海靜安協和房地產有限公司(以下簡稱“上海靜安”)與及上海閔行協和房地產經營有限公司作為借款方與平安大華匯通財富管理有限公司簽訂了委託合同，借款13億元人民幣。
但是本應在2018年8月31日之前還款，但借方與平安大華達成口頭延期協議，還款期限展期至2018年10月15日。隨後，在12月底，平安大華於向法院提起身執行申請，要求中國地產還錢。
之所以平安大華選擇在去年12月底提出讓中國地產還錢，在於中國地產在當年10月12日宣佈發行一項2.26億美元的3年期、利率15%的優先票據，並於當月15日完成發行。而公司當時的發行理由正是“對本集團現有債務進行再融資”，即借錢還債。
然而，在中國地產發行成功後，並沒有將這部分資金用來還貸款，並且現在在中報中表示，“由於平安大華的行為帶有誤導性及屬不當行為，該訴訟不大可能令本集團產生任何重大損失”。因此平安大華“一怒之下”將中國地產告上法庭。
除了違約平安大華外，該公司在財報中披露了與陸家嘴信託、中建投信託之間的債務糾紛的具體情況。
(中國地產與陸家嘴國際信託債務糾紛)
據統計，中國地產目前拖欠這三家平臺款項合計約40億元人民幣，但其均否認這些債務會對公司造成重大不利影響。這也就是公司在“管理層討論與分析”中提到的40幾億元“負債”的由來。
而公司提到的“地產項目被延誤”則發生在重慶。
智通財經APP瞭解到，2009年年底，中國地產以3170元/㎡的樓面地價，拿下在解放碑金融街核心地段的一塊土地。資料顯示，當時拿地的公司是重慶正天投資有限公司，為中國地產旗下子公司。根據合同規定，該地塊項目應於2011年1月底開工，最終建成“重慶協和城”。
可是，在2010年正式拍得地塊後，該項目的動工速度十分緩慢。
據當地媒體報道，在2010年3月，協和城第一次環評公示後，“開發商便以2010年4月申報規劃局審批沒有通過為由，一直沒動工。”
在2012年4月，渝中國土分局甚至發函責令其儘快開工，限期三個月。然而，在當年7月，中國地產方面稱，已按規定提出延期開工申請，並將繼續向政府各主管部門及時彙報項目進度，由於項目開發難度較大，必要時將請求政府的支持與幫助。
於是，協和城項目“走走停停”，一晃已經10年了。期間，中國地產在2015年年報披露，重慶解放碑協和城，建築成本為每平方米9000元，預期竣工時間為2016-2018年。
然而，根據中國地產最近的披露信息顯示，解放碑協和城項目竣工狀態仍為“正在興建中”，並且預期竣工時間已延後至2020-2024年。
由於協和城項目一直未動工，因重慶市的城市品質提升行動，該項目目前已不具備建設條件。對此官方反饋稱，由於該項目超過半數地下體量緊鄰重慶市軌道一號線，因此項目必須在軌道保護論證通過後才能繼續開挖。但協和城項目在完成部分土石方施工後，因無法取得工程規劃許可證被軌道管理方叫停。
不過，這個地塊雖然暫時無法開發建設但卻能因為重慶渝中區地價不斷增長而升值。並讓中國地產最終通過重估資產確認收入。
數據顯示，今年5月份，重慶渝中區商業用房銷售單價已高至30000元/平，辦公用房銷售單價則接近20000元/平。與中國地產當年的拿地價相比，早已“天壤之別”。
實際上，除了重慶協和城外，中國地產在上海的項目同樣“進展緩慢”。數據顯示，中國地產旗下的上海靜安區南京西路協和城地塊拿地時間或可追溯至1992年。然而直到2018年，公司年報披露，該地塊2期工程仍未完成，開發時長至今已接近30年。