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中央再次定调楼市,时刻绷紧调控这根弦,释放什么信号?不断完善政策工具箱,这一表态有何深意?

中央再次定調樓市,時刻繃緊調控這根弦,釋放甚麼信號?不斷完善政策工具箱,這一表態有何深意?

券商中国 ·  2020/12/04 00:14  · 解讀

01.png牛牛敲黑板:

  • 堅定不移落實房地產長效機制,謀劃好「十四五」時期住房工作,加強住房保障體系建設,有效擴大保障性租賃住房供給。

  • 明確短期市場調控不放鬆;

  • 中期加強住房保障體系。

房地產調控最新定調來了!

12月3日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住建部召開座談會。他強調,要深入學習貫徹習近平總書記重要講話和指示批示精神,貫徹落實黨的十九屆五中全會精神,堅定不移落實房地產長效機制,謀劃好「十四五」時期住房工作,加強住房保障體系建設,有效擴大保障性租賃住房供給。

此次會議有何信號意義?韓正的講話包括哪些重要內容?傳遞出哪些政策意圖?來看關鍵解讀:

明確短期市場調控不放鬆

12月3日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住建部召開座談會。他強調,要深入學習貫徹習近平總書記重要講話和指示批示精神,貫徹落實黨的十九屆五中全會精神,堅定不移落實房地產長效機制,謀劃好「十四五」時期住房工作,加強住房保障體系建設,有效擴大保障性租賃住房供給。

韓正表示,房地產長效機制實施以來,各地各部門認真貫徹黨中央、國務院決策部署,緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標,堅持因城施策、一城一策,夯實城市主體責任,加強房地產金融調控,房地產工作取得了明顯成效。要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,時刻繃緊房地產市場調控這根弦,從實際出發不斷完善政策工具箱,推動房地產市場平穩健康發展。

對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報·券商中國記者採訪時表示,這個節點召開房地產座談會,主要是因為十九屆五中全會和「十四五」規劃中提及到房地產的內容,此次會議是落實十九屆五中全會精神,強調和重申「十四五」期間房地產方面的政策方針,包括調控政策和住房保障等。

「其中,對房地產調控政策進一步定調,如‘房住不炒’,短期不刺激,調控這根弦要緊繃等,這意味着短期來看,政策面是不鬆的。」楊紅旭對證券時報·券商中國記者説。

值得注意的是,韓正還提出,從實際出發不斷完善政策工具箱。

對此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報·券商中國記者採訪時表示,提出完善政策工具箱,就是説要把政府採取的一些措施總結一下,什麼情況下采取什麼措施既穩定市場又能夠控制預期,還能夠保障交易量價的穩定,然後又不至於房價上漲,這個要求還是比較高的,這就要求政府有很高超的調控藝術。

11月3日,新華社正式發佈《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》,其中,關於房地產調控方面的表述為:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購併舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機制,探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給。

11月17日,住建部部長王蒙徽撰文解讀「十四五」規劃和二〇三五年遠景目標的建議中提出的「實施城市更新行動」,其中提到,穩妥實施房地產長效機制方案。因城施策,落實城市主體責任,健全政策協同機制、省部市聯動機制、監測預警機制、市場監管機制和輿論引導機制,建立房地產金融審慎管理制度,全面開展房地產市場調控評價考核工作,着力穩地價、穩房價、穩預期,促進房地產市場平穩健康發展。

中期加強住房保障體系

韓正在會上還提出,要加強「十四五」時期住房發展頂層設計,研究好住房市場和住房保障兩個體系,更好發揮規劃的導向作用。完善相關法規和政策,加強日常監管,促進住房租賃市場健康發展。

韓正強調,要以保障性租賃住房為着力點,完善基礎性制度和支持政策,加強住房保障體系建設。要處理好基本保障和非基本保障的關係,盡力而為、量力而行,着力解決困難羣體和新市民住房問題。要處理好政府和市場的關係,既強化政府保障作用,也要積極運用市場化手段。要處理好中央和地方的關係,堅持不搞「一刀切」,鼓勵和指導城市政府因地制宜,完善住房保障方式,落實好城市主體責任。

對此,楊紅旭對證券時報·券商中國記者表示,中期就是住房制度的建設,做到保障和市場化兩個方面有機結合。「作為一個主管房地產的副總理,去住建部開這種座談會,進一步向外界傳遞出中央對於房地產市場很關心、對調控政策和住房保障都很關心的信號。」他説。

李宇嘉也認為,此次會議重點提到住房保障,要解決低收入人羣的住房保障和新市民的住房需求包括人才住房,韓正提出要處理好保障和非保障的關係,就是説保障住房還是政府要兜底,應該花財政的錢,而人才住房還是要走市場化的路徑,不能花財政的錢,更多的是要發揮市場的作用去供應商品房。除了保障住房以外,提到保障性租賃住房。

此前,王蒙徽撰文解讀「十四五」規劃和二〇三五年遠景目標的建議中提出的「實施城市更新行動」時,提到完善住房保障體系,加快構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系,結合城鎮棚户區改造和老舊小區改造,有效增加保障性住房供應。以解決新市民住房困難為出發點,大力發展租賃住房,完善長租房政策,擴大小户型、低租金的保障性租賃住房供給,探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房。

深圳上海等多地「打新」盛行

近期,部分城市樓市成交火爆,一些「網紅」樓盤甚至出現「萬人搶房」「眾籌打新」現象。特別是深圳網紅新盤華潤城潤璽一期,千套房源、萬人搖號、2天全部清盤,總價2000萬房源熱銷背後是「剛需」代持的現象,引發市場廣泛關注。

業內人士指出,深圳「打新」盛行的原因跟限價政策有關,新房限價導致與二手房的價格倒掛,創造出了「天上掉餡餅」的財富效應,讓很多人沒有「房票」花錢買「房票」讓別人先代持,也有購房者把手上的房賣掉去「打新」。以深圳華潤城潤璽為例,該新盤均價為13.2萬/㎡左右,而周邊華潤城潤府的二手房均價在18萬以上,價差達到4萬~5萬,這意味着按該樓盤最小的100平方米户型算,如果搖中最少能賺500萬。新房市場與周邊二手房市場巨大的「價差」是此類打新熱存在的根本原因。

針對深圳華潤城潤璽一期項目代持炒房等情況,深圳市住建局迴應媒體稱,政府主管部門高度重視,正在調查處理中,一旦發現存在違規行為,將依法依規嚴肅處理。針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況,政府部門正在研究綜合調控政策,堅決打擊市場投機炒作行為。

貝殼研究院的最新數據顯示,深圳「715」新政後,又有「729」新政補充,整體調控從嚴,而新房在抑制房價過快上漲過程中,刺激剛需客户主力入市,市場熱度較高。1-11月,深圳新房市場成交累計39222套,面積390萬平方米,面積同比增長22.2%。

不只深圳,上海近期新房市場也熱度不減。有媒體統計,截至10月底,今年上海的一手房銷售已出現12次千人搖號,認籌率超過100%的項目搖號已達65次。11月的「千人搖」項目是浦東周康板塊的仁恆錦繡世紀,入市體量最大,340套可售住宅全部推出,供應量約3.8萬㎡,備案均價6.6萬元/㎡,實際有效認籌1077組,認籌率317%為當月最高。

如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友12月3日在微頭條發文稱,同事今年在上海買房的親身經歷:搖號,從夏天搖到冬天,第五次終於搖到了,輪到他選的時候只有3套了,所以二樓也不敢挑了。雖然要三天內交完首付,但他覺得自己還挺幸運的。要知道他買的可是上海12月的第一個日光盤,外環外,均價6.6w,認籌率高達518%,這就意味着超過五個人搶一套房子,競爭不可謂不激烈。

而與此形成鮮明對比的是,年初一期開盤均價6.1w,認籌率只有19%。可見不僅是深圳,上海新房也是真的火了,主要還是價格倒掛太嚴重,還有高額的税費,聽他説前幾天看中了二手房,房東2010年左右100w買入,現在掛牌690w,要付30多w增值税,再加上佣金、契税,差不多要加10%的成本,所以打新也成了一種迫不得已也是相對明智的選擇。

此外,多個二線城市今年以來新房市場保持高熱度。貝殼研究院最新數據顯示,成都、南京、東莞、廈門、揚州1-11月成交面積累計增長10%以上,市場保持熱度。其中東莞和廈門增速較快,分別超過20%和40%。東莞調控雖然升級,但供應端11月持續集中推盤,拉動成交量增速快速上升。廈門11月商品住宅成交面積環比同比分別增長38%和187%,預計年底將保持高熱度。

編輯/IrisW

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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