share_log

分拆资产降负债第一例 恒大物业正式奔赴港交所

分拆資產降負債第一例 恆大物業正式奔赴港交所

观点地产网 ·  2020/09/30 13:13

觀點地產網“三道紅線”為恆大掛上了緊箍咒,卻也逼出了恆大的所有潛力,其中一個典型的降負債手法就是,以資產分拆,從而實現目標。

現在這個手法將迎來第一個實際案例。恆大為物業引235億港元戰投後,恆大物業也正式推向資本市場。按照恆大管理層此前的表述,一旦分拆完成,恆大的淨負債率將一舉下降19%。

時間進度非常快。8月中旬引入戰投,9月初尚還在表示正就物管公司分拆上市,跟香港證監會、港交所積極溝通,希望力爭今年完成物業的上市。而到了9月末,招股書已經出現在港交所新上市申請的頁面上。

9月29日晚間,中國恆大集團公告表示擬分拆恆大物業於港交所主板上市。緊隨着公告之後,恆大物業集團有限公司的招股書便出現在港交所新上市申請的頁面上。

恆大通過分拆物業上市為母公司降負債的心思已經很明確,但另一方面,與大多數房企一樣,分拆物業也是希望藉助資本的力量,去實現規模化的擴張。畢竟這是一條時下房地產行業相關產業最被看好的一環。

於招股書中,恆大物業表示,所募集資金,將用於進行戰略收購及投資;開發增值服務;升級信息系統及設備;招聘及培養人才;用作營運資金及其他一般企業用途。

增長高度依賴母公司

招股書指,恆大物業中國最大、增長最快的綜合物業管理服務提供商之一。

數據顯示,截至6月30日,恆大物業已為1354個項目提供物業管理服務、非業主增值服務或社區增值服務,覆蓋22個省份、五個自治區、四個直轄市及香港逾280個城市,總在管面積約為2.54億平方米,簽約面積為5.13億平方米。

但需要注意的是,恆大物業的主要管理面積和收入都是來自於恆大集團,來自獨立第三方物業開發商的管理面積以及收入貢獻幾乎可以忽略不計。

據觀點地產新媒體查閲,於2017年至2019年及截至2020年6月30日,恆大物業來自於恆大集團的在管面積分別為1.38億平方米、1.83億平方米、2.34億平方米以及2.51億平方米,來自恆大集團合營公司及聯營企業的分別為31.2萬平方米、188.6萬平方米、306.4萬平方米以及165.6萬平方米。

而在上述年度來自於獨立第三方物業開發商的在管面積則僅有20萬平方米、40.1萬平方米、82.2萬平方米以及102.4萬平方米。

因此,恆大物業來自於關聯方的收入幾乎接近100%,在2017年至2019年及截至2020年6月30日,來自於獨立第三方物業開發商的收入佔比僅有0.1%、0.1%、0.3%以及0.5%。

恆大物業亦直接表示,於往績記錄期,絕大部份物業管理服務收入來自恆大集團所開發物業提供的服務。於2017年至2019年及截至2019年及2020年6月30日為恆大集團所開發物業提供物業管理服務的收入分別為25.33億元、34.26億元、45.39億元、21.21億元及27.91億元,分別佔來自物業管理服務的收入99.8%、98.9%、98.4%、98.4%及98.8%。

恆大物業的業務規模是隨着恆大集團的擴展而不斷擴大。並且,於過去恆大物業獲得恆大集團所開發物業的新物業管理服務合約的中標率為100%,這保證了恆大物業過去規模的增長。

恆大物業亦想改變這一現狀,其在業務戰略中便提出將多渠道擴大物業管理業務規模,以鞏固領先的市場地位。

不過,羅馬不是一天建成的,想要改變亦並非短時間的事。在2020年6月30日以來及直至最後實際可行日期,恆大物業已訂立46份新物業管理協議,總簽約面積為1340萬平方米。但多份協議中,僅兩份為第三方開發商所開發,總簽約面積50萬平方米。

值得一提的是,招股書中提及,於2020年6月,恆大物業才剛剛成立外部業務開發團隊,於9月才開始通過戰略收購及投資擴大外部業務開發範圍。

而短短時間,恆大物業已訂立協議收購五家區域物業管理公司(其所從事業務為就獨立第三方物業開發商所開發物業提供物業管理服務),總在管面積為772萬平方米。

財務指標高增

基於物業管理規模的快速增長,恆大物業過往的財務業績也是可圈可點的。

招股書顯示,2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日,恆大物業的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.32億元和45.63億元。若分業務線看,恆大物業收入主要來源於物業管理服務,其次是非業主增值服務和社區增值服務。

其中,截至6月30日,物業管理服務收入28.24億元,佔比61.9%;非業主增值服務收入12.31億元,佔比27%;社區增值服務收入5.08億元,佔比11.1%。

毛利方面,於2017年、2018年及2019年,恆大物業分別錄得4.33億元、7.23億元及17.55億元,即2017年至2019年的複合年增長率為101.4%。毛利由截至2019年6月30日止六個月的7.97億元進一步增加118.1%至2020年同期的17.38億元。

利潤及全面收益總額方面,於2017年、2018年及2019年,恆大於分別錄得1.07億元、2.39億元及9.31億元,即2017年至2019年的複合年增長率為195.5%。期內利潤由截至2019年6月30日止六個月的4.07億元進一步增加181.8%至2020年同期的11.48億元。

歸因於業務持續增長帶來的規模經濟、物業管理服務的毛利率大幅上升及持續實施成本控制措施,恆大物業毛利率在過往穩步增長。於2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月,恆大物業的毛利率分別為9.8%、12.2%、23.9%、23.0%及38.1%。

若分業務看,恆大物業物業管理服務的毛利率由2017年的8.7%增加至2018年的9.1%,並進一步增加至2019年的17.7%,及後進一步由截至2019年6月30日止六個月的16.8%增加至截至2020年6月30日止六個月的33.6%。

在上述業績期,恆大物業非業主增值服務的毛利率分別為5.0%、11.1%、28.4%、27.8%及37.3%;社區增值服務的毛利率分別為52.2%、52.2%、57.4%、55.8%及65.0%。

而與大多數物業公司無異,恆大物業也具備着受資本青睞的因素,即本身現金流好、輕資產擴張快、週期屬性弱等特徵,成長性較高等。再加上不錯的財務數據,讓恆大能如此快速的將物業分拆。

若成功上市,對於恆大而言,因為面向公眾融資,會增加合併資產負債表的現金及資本公積,同時增加現金流量表的融資現金流。

更何況,還有通過恆大物業28.061%股權換來的,包括華人置業創始人劉鑾雄之妻陳凱韻、騰訊阿里等14家戰略投資者給的235億港元。

譯文內容由第三人軟體翻譯。


以上內容僅用作資訊或教育之目的,不構成與富途相關的任何投資建議。富途竭力但無法保證上述全部內容的真實性、準確性和原創性。
    搶先評論