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不好好盖房子,恒大造车为了啥?

不好好蓋房子,恆大造車爲了啥?

诗与星空 ·  2020/08/06 09:05

作者:星空哥

恆大一口氣發佈了六款新能源車的時候,表哥還是很震驚的。

碩大的PPT,洋溢着濃鬱的老幹部風格,除了恆大的獅子頭Logo,沒有任何參數,甚至都沒有續航里程。賈躍亭好歹也會説法拉第的百公里加速和續航里程,這樣的發佈會,也是絕無僅有。


畢竟,馬斯克用了17年,燒了無數億美刀,也就有Model X和Model 3兩款真正量產的車型。


你説恆大比特斯拉更有錢?

要不是看過恆大的財報,差一點就信了。從財務報告的角度看,恆大缺錢缺到骨子裏。

2019年年報顯示,恆大長短期借款超過8000億,資本化利息超千億,利息費用227億。公司以超高槓杆在狂奔,公司每天需要支出的利息就上億。

你欠銀行幾十萬就寢食難安了,恆大欠着近萬億,卻依舊精神飽滿。

這就是普通人和有錢人的差距。

眾所周知,新能源車真正賺錢的還不多,造車新勢力合計燒了也有上千億,大多偃旗息鼓了,只剩下蔚來、理想和小鵬苟延殘喘。

房企不好好蓋房子,造新能源車是為了啥?

一、房企的困境

8月4日,恆大、萬科和碧桂園三大房地產商不約而同的發佈了1-7月份的未經審計的經營狀況。

1、恆大稱,累計合約銷售金額約達人民幣3,991.4億元,較去年同期增長約23.9%;累計合約銷售面積4,401.9萬平方米,較去年同期增長約46.6%。

合約銷售是個很玄學的東西,與之對應的,2019年上半年,恆大的營業收入是2,269.76億元。

2、萬科稱,累計實現合同銷售面積2,471.0萬平方米,合同銷售金額3,795.0億元。

2019年上半年,萬科的營業收入是1,393.20億元。

3、碧桂園稱,2020年7月單月共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約人民幣542.8億元,較2019年7月同比增加27.52%,歸屬本公司股東權益的合同銷售建築面積約637萬平方米,較2019年7月同比增加33.38%。

2019年上半年,碧桂園的營業收入是975.99億元。

房地產的合約銷售額、權益合同銷售額、營業收入等不同口徑,都代表什麼意思呢?

合約銷售額的意思是簽了合同的金額,一般來説,從籤合同到住上房子,很可能需要3、5年的時間。簽署合同收到客户款項時,計入合同負債(預收款項),隨着開發進度不斷轉入收入,所以合約銷售額大概是未來3-5年內的收入。

權益合同銷售額則是因為房企大規模的採用參股、控股的方式來開發地產項目,本公司所屬的股份那一部分,就是權益合同銷售額。

參控股的方式開發房地產,是一門學問。也是上市房企調劑營收規模的工具,往往被投資者忽視。

房企的利潤是最虛的,倒不是因為它們造假,而是在現有的會計準則體系下,房企的會計有太多的技巧來調劑利潤。

從營收規模看,恆大遠遠大於萬科,但是稍微細心點會發現,二者的合同銷售金額竟然差不多。

差不多的合同銷售金額,最終是怎樣變成差很多的營業收入的?

祕訣就在參控股公司。

以萬科為例,2019年年報顯示,有接近300家參控股的子公司。除了100%控股外,持股比例大部分介於30%-60%之間。

這個持股比例的子公司,賬務處理又非常有趣。

根據會計準則,具有實際控制力的,即便是股權比例不超過50%,依然可以並表。那麼,營收比較好的參股項目,就可以並表納入上市公司報表體系;營收比較差的參股項目,就可以以沒有實控權為由,不併入營收。

由於參控股公司非常繁多,上市房企的營收規模根本代表不了實際規模。

王石在萬科的時候,提出了輕資產重運營的理念,就是把大量的地產開發項目以參股公司不併表的形式剝離出上市公司,雖然營收規模增速放緩,但公司的淨資產收益率大為改善。

但公司實際上經手的地產項目,並沒有下降。

也就是説,誰是行業真正的老大,還不好説,不能只看財報上的營收數據。

因為疫情的影響,高槓杆經營的房地產企業經歷了史上最殘酷的春節購房季,雖然強撐通過財技優化一季報,但背後現金流極度短缺瀕臨斷裂。

二、恆大造車的背後

作為上槓杆最激進的房企,恆大造車的原因是什麼呢?

特斯拉作為中國新能源車銷量老大,月銷量直奔2萬輛,在中國有幾個造車基地呢?

一個,上海超級工廠。

蔚來作為銷量最好的新能源車選手,在40萬價位的銷量甚至敢和BBA拼刺刀,有幾個造車基地呢?
一個,江淮代工。

… …

恆大作為造車界的新生力量,幾個造車基地呢?

五個。

而且,共同點是面積非常大。

銷量都不確定的情況下,搞這麼多地皮幹嘛?

恭喜你,會搶答了。

新聞資料顯示,恆大新能源旗下的深遼新能源以4.7億的價格摘得瀋陽市近8.02萬平方公米土地,宗地編號為「HN-19001」,均價為5856元/平方米。

這價格和白撿差不多,但比較有意思的是,這塊土地用途為「居住、商業」,出讓年限住宅70年商業40年。

天津土地交易中心網站顯示,恆大新能源旗下的天津國能生活服務有限責任公司摘得天津濱海新區濱海科技園的一塊地。該地出讓面積約為7.24萬平方米,用途為城鎮住宅、商業用地。該地成交價為3.649億元,均價2800元/平米。

……

在造車的旗號下,恆大在全國各地圈了大量的土地,其中相當一部分是住宅和商業用地。

至於要幹什麼,想必不用多説了。

同時,幾乎所有造車的項目都和當地政府合作,簽署了大量的合作協議,以及優惠貸款。

資金鍊的問題,可以喘口氣了。

恆大新能源稱,要同步開發15款車型,同步建設10個整車生產基地,在3至5年內成為全球規模最大的新能源汽車集團,並在10到15年內實現500萬輛產能規模。

500萬輛新能源車是什麼概念?

1、2019年全國新能源車(乘用車)的銷量是120萬輛。

2、特斯拉現在的年產能是15萬輛。

編輯/Viola

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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