不好好盖房子,恒大造车为了啥?

2020/08/06 09:05  诗与星空

作者:星空哥

恒大一口气发布了六款新能源车的时候,表哥还是很震惊的。

硕大的PPT,洋溢着浓郁的老干部风格,除了恒大的狮子头Logo,没有任何参数,甚至都没有续航里程。贾跃亭好歹也会说法拉第的百公里加速和续航里程,这样的发布会,也是绝无仅有。


毕竟,马斯克用了17年,烧了无数亿美刀,也就有Model X和Model 3两款真正量产的车型。


你说恒大比特斯拉更有钱?

要不是看过恒大的财报,差一点就信了。从财务报告的角度看,恒大缺钱缺到骨子里。

2019年年报显示,恒大长短期借款超过8000亿,资本化利息超千亿,利息费用227亿。公司以超高杠杆在狂奔,公司每天需要支出的利息就上亿。

你欠银行几十万就寝食难安了,恒大欠着近万亿,却依旧精神饱满。

这就是普通人和有钱人的差距。

众所周知,新能源车真正赚钱的还不多,造车新势力合计烧了也有上千亿,大多偃旗息鼓了,只剩下蔚来、理想和小鹏苟延残喘。

房企不好好盖房子,造新能源车是为了啥?

一、房企的困境

8月4日,恒大、万科和碧桂园三大房地产商不约而同的发布了1-7月份的未经审计的经营状况。

1、恒大称,累计合约销售金额约达人民币3,991.4亿元,较去年同期增长约23.9%;累计合约销售面积4,401.9万平方米,较去年同期增长约46.6%。

合约销售是个很玄学的东西,与之对应的,2019年上半年,恒大的营业收入是2,269.76亿元。

2、万科称,累计实现合同销售面积2,471.0万平方米,合同销售金额3,795.0亿元。

2019年上半年,万科的营业收入是1,393.20亿元。

3、碧桂园称,2020年7月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币542.8亿元,较2019年7月同比增加27.52%,归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约637万平方米,较2019年7月同比增加33.38%。

2019年上半年,碧桂园的营业收入是975.99亿元。

房地产的合约销售额、权益合同销售额、营业收入等不同口径,都代表什么意思呢?

合约销售额的意思是签了合同的金额,一般来说,从签合同到住上房子,很可能需要3、5年的时间。签署合同收到客户款项时,计入合同负债(预收款项),随着开发进度不断转入收入,所以合约销售额大概是未来3-5年内的收入。

权益合同销售额则是因为房企大规模的采用参股、控股的方式来开发地产项目,本公司所属的股份那一部分,就是权益合同销售额。

参控股的方式开发房地产,是一门学问。也是上市房企调剂营收规模的工具,往往被投资者忽视。

房企的利润是最虚的,倒不是因为它们造假,而是在现有的会计准则体系下,房企的会计有太多的技巧来调剂利润。

从营收规模看,恒大远远大于万科,但是稍微细心点会发现,二者的合同销售金额竟然差不多。

差不多的合同销售金额,最终是怎样变成差很多的营业收入的?

秘诀就在参控股公司。

以万科为例,2019年年报显示,有接近300家参控股的子公司。除了100%控股外,持股比例大部分介于30%-60%之间。

这个持股比例的子公司,账务处理又非常有趣。

根据会计准则,具有实际控制力的,即便是股权比例不超过50%,依然可以并表。那么,营收比较好的参股项目,就可以并表纳入上市公司报表体系;营收比较差的参股项目,就可以以没有实控权为由,不并入营收。

由于参控股公司非常繁多,上市房企的营收规模根本代表不了实际规模。

王石在万科的时候,提出了轻资产重运营的理念,就是把大量的地产开发项目以参股公司不并表的形式剥离出上市公司,虽然营收规模增速放缓,但公司的净资产收益率大为改善。

但公司实际上经手的地产项目,并没有下降。

也就是说,谁是行业真正的老大,还不好说,不能只看财报上的营收数据。

因为疫情的影响,高杠杆经营的房地产企业经历了史上最残酷的春节购房季,虽然强撑通过财技优化一季报,但背后现金流极度短缺濒临断裂。

二、恒大造车的背后

作为上杠杆最激进的房企,恒大造车的原因是什么呢?

特斯拉作为中国新能源车销量老大,月销量直奔2万辆,在中国有几个造车基地呢?

一个,上海超级工厂。

蔚来作为销量最好的新能源车选手,在40万价位的销量甚至敢和BBA拼刺刀,有几个造车基地呢?
一个,江淮代工。

… …

恒大作为造车界的新生力量,几个造车基地呢?

五个。

而且,共同点是面积非常大。

销量都不确定的情况下,搞这么多地皮干嘛?

恭喜你,会抢答了。

新闻资料显示,恒大新能源旗下的深辽新能源以4.7亿的价格摘得沈阳市近8.02万平方公米土地,宗地编号为「HN-19001」,均价为5856元/平方米。

这价格和白捡差不多,但比较有意思的是,这块土地用途为「居住、商业」,出让年限住宅70年商业40年。

天津土地交易中心网站显示,恒大新能源旗下的天津国能生活服务有限责任公司摘得天津滨海新区滨海科技园的一块地。该地出让面积约为7.24万平方米,用途为城镇住宅、商业用地。该地成交价为3.649亿元,均价2800元/平米。

……

在造车的旗号下,恒大在全国各地圈了大量的土地,其中相当一部分是住宅和商业用地。

至于要干什么,想必不用多说了。

同时,几乎所有造车的项目都和当地政府合作,签署了大量的合作协议,以及优惠贷款。

资金链的问题,可以喘口气了。

恒大新能源称,要同步开发15款车型,同步建设10个整车生产基地,在3至5年内成为全球规模最大的新能源汽车集团,并在10到15年内实现500万辆产能规模。

500万辆新能源车是什么概念?

1、2019年全国新能源车(乘用车)的销量是120万辆。

2、特斯拉现在的年产能是15万辆。

编辑/Viola

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