FY21 业绩符合预期，维持“买入”评级

公司3 月31 日发布年报，2021 年实现营收14.0 亿元，同比+46%；归母净利润3.2 亿元，同比+47%，基本符合我们预期（3.3 亿元）。考虑到公司维系服务品质的成本较高，我们调低公司毛利率预测，预计2022/2023/2024年EPS 为1.60/2.19/2.96 元（2022/2023 年前值1.87/2.71 元）。可比公司平均2022 年预测PE 为15.3 倍（Wind 一致预期），考虑到公司品牌力优势，我们认为合理2022 年预测PE 为18.0 倍，目标价35.56 港币（前值45.00港币，基于21.1 倍2022 年预测PE），维持“买入”评级。

加强第三方和非住宅项目拓展力度，高端品质标签突出2021 年公司基础物管营收同比增长52%至8.4 亿元，主要源自在管面积的快速扩张。截至2021 年末，公司在管面积/合约面积为2995/4978 万平，同比+50%/40%。公司持续加大市场化拓展力度，通过市拓新增合约面积1068 万平，同比+160%，在管面积中第三方占比同比+13.4pct 至48.2%。

此外，公司亦加强非住宅项目拓展，在管面积中非住宅占比同比+5.8pct 至21.1%。高端服务品质依然是公司的重要标签，在管项目平均物业费高达4.30 元/平/月，物业费收缴率达到96.5%。

经纪服务推动5S 增值服务营收和毛利率快速提升2021 年公司5S 增值服务营收同比增长48%至1.4 亿元。其中，优家服务营收同比大增155%至0.9 亿元，主要因为经纪服务依托线上平台+线下门店加速扩张，新增新房代理销售业务。同时，这类业务毛利率较高，推动5S 增值服务毛利率同比+16.3pct 至71.3%。优居服务营收同比出现下滑，主要因为2021 年交付项目中定制家居涉及的项目较少。

2022 年有望延续高速成长

公司在管面积规模虽然不大，但品质服务标签突出，在杭州和浙江省拥有较高的知名度。我们预计公司依托滨江集团（002244 CH）的稳健支持，高端品牌力带来的拓展优势，以及5S 增值服务的快速发展， 2022 年在管面积、营收、归母净利润同比增速有望达到40%左右。

风险提示：疫情影响业务开展；市拓扩张速度、5S 增值服务发展、整体利润率不及预期。