投资要点

经营业绩提升高速增长。2021年公司实现营收288.4亿元（+84.9%），实现归母净利润40.3亿元（+50.2%）。公司资产负债率为42.6%，较2020 年48.2%下降5.6pp。2021年公司毛利率下降3.3pp 至30.7%，主要原因一是政府取消社保减免政策，二是公司加大了对基础设施的投入，三是低毛利率的城市服务比重上升。

物业管理服务规模快速增长，第三方项目占比持续提升。2021 年物业管理服务收入137.9 亿元，同比增长约60.3%。除“三供一业”业务外，公司合同面积14.4 亿平方米，在管面积7.7亿平方米。第三方开发商贡献储备面积逐年上升，公司通过品牌外拓及收并购等多种手段并举，2021 年新增储备面积2.3 亿平方米中93%来自于第三方开发商，截至年末年第三方在管面积达4.2 亿平方米，占比由27%升至55%。一二线城市在管面积达3.6亿平方米，占比由40%上升至47%。公司品牌优势助力项目拓展，2021 年招标中标率超50%，远高于行业平均水平。

社区增值服务六大业务齐发展，打造完整生态服务。公司社区增值服务实现收入33.3亿元，同比增长92.2%。公司围绕“商品到家”和“服务到家”打造领先的本地生活服务平台，建立“终端+合伙人”的社区模式，“楼下系列”预计2022 年开设突破千个点位。社区传媒业务自营媒体点位数量突破50 万，覆盖全国超260 个城市，并通过“园点通”SaaS 平台实现对外输出。公司利用凤凰会APP 实现生活服务线上化，累计注册用户1,014 万，月活跃用户225 万，2021 年平台消费用户首次破百万，同比增长51%，平台交易总额超21亿元。

城市服务正式实行公司化运营，商业运营全业态发展。城市服务收入45.3亿元，同比增长412%，占总收入15.7%，较2020 年提升10pp。公司城市服务重点聚焦于市政、空间运营、产业园区、校园、医院五大核心赛道，已发布包括城市智慧全域停车、产业园区运营服务等产品体系。商业运营全业态发展，打造集购物中心、商业街区、社区商业、专业市场等于一体的多元商业生态圈。截至2021 年底，服务项目超100 个，建筑面积超500 万平方米。

盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024 年归母净利润复合增速为44.2%，考虑到公司管理规模快速增长，增值服务拓展性强，维持“买入”评级。

风险提示：竣工交付低于预期，销售及回款不及预期，多元拓展不及预期。