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碧桂园服务公布2021 年业绩，2021 年实现营收156.0 亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.3 亿元，同比增长50.2%。

简评

业绩增长符合预期。公司2021 年实现营收156.0 亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.3 亿元，同比增长50.2%。归母净利率达到14.0%，较去年下滑3.2 个百分点，主要是由于：1. 公司毛利率下滑3.3 个百分点至30.7%，其中物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务毛利率分别下滑4.3 个百分点、4.6 个百分点、4.6 个百分点至30.3%、60.5%以及40.9%，主要是由于收并购项目并表带来的影响，以及毛利率较低的城市服务业务占比从2020年的5.7%提升至2021 年的15.7%；2. 公司负债端有所增长导致公司净利息收入从2020 年的4369 万元变成-9790 万元。

市场拓展面积同比高增，城市能级结构不断优化。截至2021 年底，公司实现合约面积14.4 亿方，在管面积7.7 亿方。从新增合约面积结构来看，公司2021 年来自母公司的面积约0.89 亿方，市场拓展面积约0.84 亿方，来自收并购的面积4.5 亿方，尽管年内收并购面积占比大幅提升，但从绝对面积来看，公司市场拓展面积同比增长16.7%，内生增长能力有所增强。从在管面积结构来看，一二线城市的在管面积占比从2020 年的40%提升至2021年的47%，说明公司在立足三四线的基础上也在逐渐优化自身城市能级的结构。公司第三方物业单价由2020 年的2.31 元/平方米/月提升至2021 年的2.37 元/平方米/月，带来总体物管费增长4.7%。

社区增值服务维持高增长。2021 年公司社区增值服务收入达到63.2 亿元，同比增长92.2%。其中社区传媒服务和本地生活服务（社区零售）分别增长179.1%和107.1%，是2021 年增值服务的两个主要发力赛道；占比分别达到29.4%和33.2%，也是目前社区增值服务里面占比最大的两块业务。公司的社区传媒业务依托公司收购的城市纵横，目前已覆盖全国超过260 个城市50 万个自营媒体点位。

维持买入评级，下调目标价至55.95 港元。考虑到公司毛利率下滑的影响，我们小幅下调公司2022-2024 年EPS 至1.82/2.71/4.02元（原2022-2023 年EPS 为2.02/3.12 元），给予2022 年25 倍PE，对应目标价为55.95 港元/股，维持“买入”评级。

风险提示：投后整合进展不达预期。