事件：公司发布2021 半年报，期内实现营收734.01 亿元，同比+13.7%，实现归母净利润62.83 亿元，同比+19.3%，实现归母核心净利润61.99 亿元，同比+11.5%。

　　毛利率下滑幅度较小，股东回购彰显信心。期内公司实现毛利率28.6%，同比-1.6pct，较20 年底下滑0.7pct，本期毛利率下滑幅度较小，绝对水平维持相对优势；实现归母净利率8.6%，同比+0.4pct，较20 年底下滑0.8pct；截至期末录得合同负债1128.9 亿元，同比+19.3%。费用率方面，期内三费/营收为8.7%，同比+0.3pct，销管费用/营收为7.5%，同比+1.0pct，销管费用/当期销售金额为3.6%，同比-0.2pct，财务费用/当期营业收入为1.3%，同比-0.7pct。大股东于2021 年1 月至7 月累计增持公司股份686.25 万股（占公司总股本的0.2%），合计对价约1.42 亿港元，充分显示了对公司未来长期业绩和深度投资价值坚定的信心。

　　销售稳增精准投资，非房业务增长迅速。期内公司实现销售金额1528.0 亿元，同比+38.3%，完成全年销售目标约46%，其中回款1161.0 亿元，同比+30.4%，回款率为76.0%；实现销售面积861.0 万方，同比+36.7%；实现销售均价17746 元/平，同比+1.2%。期内公司去化率近50%。可售货值方面，公司预计下半年可售货值3600 亿元，其中住宅类占比72%，下半年按照49%的动态去化率水平即可达成全年3300 亿元的销售目标。拿地方面，期内公司拿地面积301 万方，同比-75.6%，对应货值571 亿元；拿地金额201 亿元，同比-78.1%，新增项目地货比35.2%。公司坚持净利润率8-10%、毛利率约25%的拿地标准，面对上半年较热的土地市场选择精准投资；楼面价6678 元/平，同比-10.3%。楼面价/销售均价37.6%，同比-4.8pct；拿地金额/销售金额13.2%，同比-69.8pct。土地储备方面，截止期末公司录得总土储7282.7 万方，权益土储4420.9 万方，总货值为1.18 万亿元，其中一二线城市占比74%，土储单价5554 元/平，土储资源充足优质。此外，公司非房开业务（酒店、商娱、服务）实现收入66.0 亿元，同比+128%，公司2021 年非房开业务目标实现收入超150 亿元（较2020 年实际营收+73.8%），未来三年目标实现年均20%以上增长。

　　信评上调融资成本低廉，三道红线稳居绿档。期内公司获标普上调信评至BBB-，展望为稳定（投资级），并录得融资成本5.60%，同比持平。三道红线方面，截至期末，公司录得资产负债率（扣除预收账款）为68.0%，较20年底-0.5pct；净负债率为50.9%，较20 年底+0.6pct，连续10 年维持于60%以下；现金短债比（扣除预售监管资金）为1.9，较20 年底+0.74，三道红线保持绿档。长短债结构方面，短期负债占比为27.0%，同比-1.0pct；长期负债占比为73.0%，同比+1.0pct。

　　投资建议：首次覆盖给予公司买入评级，预计公司2021-23 年EPS 分别为4.00/4.59/5.27 元，对应PE 为3.34/2.91/2.54 倍。