1H21业绩符合市场预期

　　世茂集团公布1H21业绩：收入同比增长13.7%至734亿元，归母核心净利润同比增长11.5%至62亿元，符合市场预期。中期每股派息0.70港元，同比持平，对应4.6%的股息收益率。

　　财务安全性持续加强。公司上半年销售积极、回款高效（1H21回款率76%，2020年75%）、拿地克制（拿地强度仅13%），年中净负债率50.9%、扣预资产负债率68.3%6、现金短债比1.9倍，与年初基本持平，维持“绿档”。公司将部分项目合作方从股东借款转为真股权合作，应付关联方款项较年初缩减20%，小股东权益较年初增厚13%，我们认为此举对夯实财务状况、管理杠杆率有额外帮助。期内标普将公司评级提升至投资级，期末融资成本维持5.6%，我们预计全年将维持这一水平。

　　拿地恪守投资纪律，土储资源依旧扎实。公司当前存量土储7283万平，货值超1.1万亿元，可覆盖逾3年销售。其中一二线城市货值占比74%，资源聚焦长三角、大湾区等核心城市群，存量土储单位成本为销售均价的31%，公司当前在手现金较年初增长20%至824亿元，能为捕捉合理拿地机遇提供准备。临近年中和下半年，伴随土地市场机会逐步出现，公司6月已发生约200亿元购地款，7月以来约100亿元。

　　发展趋势

　　预计2021年销售目标顺利达成，销售质量将稳定有韧性。公司全年销售目标3300亿元，同比增速10%，上半年已完成目标的46%。公司下半年新推加滚存货值将达到3600亿元，储备充裕。年初至今公司签约销售毛利率约25-26%，权益比例略高于60%，销售质量有韧性。

　　“大飞机战略”下，多元业务积极发力。公司积极推进“大飞机战略”的多元业务布局：以物业开发为核心主体，以商业运营、酒店及物业管理为坚实双翼，以高科技、医疗、养老等投资为平衡发展关键尾翼。上半年随着疫情压制的移除，公司商娱租金收入同比增长43%至11.6亿元，酒店收入同比增长141%至11.9亿元，服务收入同比增长171%至42.3亿元。往前看，公司计划维持2021年非房开收入超150亿元的目标不变，并计划三年内占总收入比例达到20%以上，1H20已达9%（2018-20年分别5.4%/5.6%/6.896）

　　盈利预测与估值

　　基于对报表端毛利率的轻微下修，我们下调2021/2022年核心净利润预测306596至138/155亿元，对应同比增速12.1%6/12.5%当前股价对应2021/2022年3.4/3.0x P/E和10.9%/12.3%股息收益率。维持跑赢行业评级，下调目标价2496至22.65港元（主要因行业政策面等扰动致投资人风险偏好承压），对应5.0x 2021年P/E和48%6的上行空间。

　　风险

　　融资和信贷政策超预期收紧。