维持“ 买入”评级，目标价23.00 港元：出于对拿地利润率有严格要求，公司上半年拿地节奏有所放缓，截止2021H1 总土储也有所下降。公司下半年以来拿地力度有所上升，我们认为公司的销售增长稳健，回款效率良好，当前资金储备充裕，为接下来拿地做好了准备，当前的整体土储也可供约3 年左右开发销售。另外，公司财务方面维持三道红线绿档，有息负债有15%的增长空间。我们预计公司2021/2022 年的营业收入为1752/2075 亿元，同比增长29%/18%；核心净利润为136/152 亿元，同比增长11%/12%。我们维持“买入”评级，目标价由31.00港元下调至23.00 港元，对应2021/2022 年5.0/4.5 倍PE，当前股价对应2021E 股息收益率为12.0%。

　　归母核心净利润同比增长12%，业绩符合预期：2021H1 公司实现营业收入734亿元人民币（下同），同比增长14%；归母核心净利润为62 亿元，同比增长12%。

　　毛利率为28.6%，同比下降1.6 个百分点，基本保持稳定；核心净利率为8.4%，同比下降0.2 个百分点。公司中期每股派息70 港仙，同比持平（不计2020 特别派息同比增长17%），派息总额为21 亿元，占核心净利润比例为33%。

　　销售进度稳步推进：公司2021 年1 至7 月实现累计销售金额和面积1749 亿元和985 万平米，同比增长25%和24%，累计销售均价为17760 元/平米。对应全年3300亿销售目标（+10%yoy），截至7 月的目标完成度为53%。上半年公司的实际去化率为64%，下半年的可售货值为3600 亿元，对应去化率达到49%即可完成全年销售目标。

　　上半年拿地显著减缓：2021H1 公司新增土地储备项目19 个，新增计容面积为301万平米，新增土地款为201 亿元，占销售金额的比例为13%，处于较低水平，新增拿地成本为6659 元/平米。截至期末，公司的总土地储备面积为7283 万平米，较2020 年末下降11%。

　　保持三道红线绿档：截至2021H1 公司的净负债率为50.9%，与2020 年末持平；现金短债比为1.7；剔除预收款的资产负债率为68.3%，处于三道红线绿档。平均融资成本为5.6%，与2020 年末持平。目前公司的账面现金为824 亿元，有息负债为1645 亿元，其中短期债务占比为27%，处于合理水平。

　　风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；商业及酒店经营不及预期；人民币贬值。