核心归母净利同增29%

　　2021 年上半年公司实现营业收入300.7 亿元，同比增长35%；实现归母净利润30.0 亿元，同比增长8%；实现核心归母净利润39.3 亿元，同比增长29%。董事会建议宣派中期股息每股4 港仙。

　　销售高增77%，进一步深耕大湾区

　　2021 年上半年，公司实现累计权益销售面积380.6 万平方米，同比增长80%；累计权益销售金额638.5 亿元，同比增长77%，其中销售金额的51%来自大湾区。2021 年上半年，公司新增土地项目共15 个，权益建筑面积246 万平方米，折合货值1031 亿元，其中大湾区地区项目占比63%；公司成功转化3 个城市更新项目，对应可售面积113 万平方米，可售货值727 亿元；同时公司新增未纳入土储的城市更新项目15 个。截至2021 年上半年末，公司拥有总土储3114 万平方米，折合货值约7347 亿元，权益占比为67%，其中约54%位于一线城市、约76%位于大湾区，城市更新项目占比约47%。

　　财务优化，回归“绿档”

　　截至2021 年上半年末，公司净负债率为93.7%，较上年末下降2.4 个百分点；剔除预收账款后的资产负债率69.9%，较上年末下降0.2 个百分点；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.53，财务指标持续显著优化，三条红线指标全部达标，回归“绿档”。2020 年公司境内融资成本同比下降60 个基点至7.4%，新增境外借款融资成本下降202 个基点至9.1%，融资成本持续下降。公司债务结构优化，2021 年上半年公司2 年以上债务总额占比57%，较去年同期提升10pct。

　　城市更新持续发力

　　除公司3114 万平方米的总土储外，截至2021 年上半年末，公司另有未纳入土储的城市更新项目共213 个，占地面积5370 万平方米，预计对应咳嗽面积达1.1 亿平方米，其中大湾区项目储备占比逾99%，深圳、广州、东莞、中山预计可售面积分别占比29%、41%、6%、14%。

　　销售高增长，财务更健康，维持“买入”评级公司销售保持强劲，财务持续显著优化，丰富的湾区旧改资源将保证公司未来的销售和发展。预计公司2021、2022 年归母净利润分别为65.4 亿、78.4 亿元，对应最新股本的EPS 分别为0.93、1.12 元，对应最新股价的PE 分别为3.3、2.8X，维持“买入”评级。

　　风险

　　公司销售、结算不达预期，盈利能力不及预期，城市更新进度不及预期，财务成本上行超预期，或市场调控超预期。