业绩点评：2021H1 公司实现营业收入300.7 亿元，同比增长34.8%；实现归母净利润30 亿元，同比增长8.5%。公司毛利率/净利率分别为30.9%/10.2%，分别较去年同期回落2.9pp/0.4pp。

　　持续深耕大湾区，合约销售保持高增长。2021H1 公司合约销售达683.5 亿元，同比增加77%，其中51%的合约销售额来自于大湾区，2018-2020 年复合增长率达15%，合同销售面积达380.6 万平米，同比增长80%。各区域合约销售均价按价格高低排序为：长三角26,409 元/平、大湾区19,065 元/平、华西地区13,116 元/平、华中地区11,386 元/平、环渤海9,657 元/平。

　　城市更新拿地，优质土储充沛。2021H1 公司土储面积达3,114 万平米，大湾区占76%；总土储货值7,346.6 亿元，其中城市更新占比47%。公司持续深耕大湾区，2021H1 公司新增土地项目15 个，货值1,031 亿元，新增土地权益面积246 万平米，权益比79%，权益代价总计252 亿元，其中大湾区占63%，预计未来大湾区释放更多业绩增长动能。按城市能级划分，一线城市占50%，二三线城市占50%；按项目划分，招拍挂项目占45%，旧改项目占33%，收并购项目占22%。城市更新储备为销售提供动力，2021H1 年城市更新项目213 个，占地面积达5,370 万平米，对应可售面积预计可达1.1 亿平方米。按可售面积计算，深圳和广州占比70%。

　　财务状况持续优化，短渠道融资成本可控。2021H1 公司资产负债率为93.7%，剔除预收账款资产负债率为69.9%，净负债率为74.0%，现金短债比为1.53，均为“绿档”，资产负债结构不断优化。5 月，公司完成“1 对7”供股，共募集25.9 亿元。公司通过发行长租公寓专项债券、ABS 以及ABN 共募集18.87亿元，截至2021 年6月31 日，公司持有现金及现金等价物487.4 亿元，比2020年底增加3.4%，速动比率为1.9。

　　盈利预测与评级：预计公司2021-2023 年归母净利润复合增速为9.6%，考虑到公司深耕大湾区优质土储充足，财务持续优化，维持“买入”评级。

　　风险提示：旧改转换低于预期，融资成本超出预期