核心观点：

　　2021 上半年，建业地产继续巩固在河南地区的龙头地位，实现稳定的销售业绩，拿地力度也有所加大，不断增厚在河南区域的土储。另一方面落实大中原战略，推动中原建业上市，助力代建等轻资产业务向全国扩张，大中原战略取得实质性进展。同时在行业去杠杆的形势下，主动降负债和优化财务结构，整体上建业地产对金融杠杆依赖程度较低，在目前去杠杆形势下的安全性相对更高。

　　一、重资产业务维持稳定，轻资产业务开拓省外上半年建业地产实现重资产合约销售金额310.5 亿元，销售面积405.2 万方，销售业绩位居河南市场双料第一，同比2020 年上半年，销售金额涨幅3.5%，业绩保持稳定。另外建业地产将2021 年销售目标800 亿元下调为700 亿元，我们认为，建业地产销售目标的下调，主要受河南房地产市场整体的影响，由于建业地产主要项目在河南区域，上半年河南商品房销售额4215 亿元，同比增速19.2%，低于同期全国房地产市场38.9%的增速。另外受水灾和疫情的影响，预计下半年河南房地产市场的景气度也会有所下降。在上半年市场行情不及预期的情况下，基于企业自身状况和对下半年市场的预期，建业对全年的销售目标有所调整。

　　企业的发展上，上半年建业地产在重资产业务方面继续稳固河南根据地，维持区域龙头地位，上半年建业地产在河南市场占有率为7.3%，销售区域分布于河南各市县，三、四线城市销售额占比62%，高于去年同期的45%，反映了建业地产在河南区域进一步的深耕和下沉，同时建业地产还通过多种方式(尤其是股权合作）获取河南区域的土储，上半年新增土储663.3 万平方米，其中81%（以面积计算）来自股权收购和合作，较多的股权合作和收购拿地，使2021 年上半年新增楼面价降至1858 元每平方米。截至报告期末，建业地产总土地储备5620.9 万平方米，足以支撑建业地产未来3-4 年在河南市场的发展需求。

　　另一方面，轻资产业务上，上半年建业地产逐步落地“大中原战略”，推动中原建业在港交所上市，助力代建业务在省外的扩张。2021 年1 月1 日至5 月30 日(分柝上市前)，中原建业实现新签约轻资产项目41 个，新增合约建筑面积459 万平方米，其中6 个位于河南省以外的省份，新增合约建筑面积为52 万平方米。轻资产业务的发展，不仅可对冲布局过度集中河南区域产生的潜在风险，也能为公司规模扩张提供更大的潜力。

　　二、营业收入稳定增长，费用支出进一步下降

　　2021 上半年，建业地产实现营业收入203.6 亿元，同比增长56.4%，主要由销售业绩稳定带来结转增多所致。实现毛利润率17.9%，同比2020 年上半年有所下降，主要受结转项目降价影响，一是建业地产本期部分结转项目采用了销售去库存策略刺激项目销售，导致整体利润空间收窄，二是去年疫情期间打折销售的物业项目陆续在上半年交付结转，双重因素叠加下，毛利润率有所下降。但由于上半年建业地产费用支出减少，毛利润率的下降对净利润率的影响不大，上半年建业地产的管理费用率和销售费用率分别为3.8%和3.9%，同比下降3.2 和2.4 个百分点，其中包括减少了对足球事业的冠名赞助宣传费用，减少了员工成本的支出。费用支出的减少，保证了净利润的实现。

　　随着房地产行业步入管理红利时代，企业在管理上提质增效成为共识，建业地产在精细化管理上取得了一定成效，近年来三费费用率持续下降，有助于利润率重新回到正常轨道。

　　三、主动降负债，短期债务减少44.1%

　　2021 年上半年，在三道红线等去杠杆政策导向下，建业地产主动降低了负债，财务结构上也有所优化。在部分海外债和企业债券到期的情况下，建业地产一方面通过销售回款偿还了部分债务，有息负债由2021 年年底的313.0 亿元下降至282.9 亿元，有息负债占总负债的比例也由2021 年底的21.0%下降至19.0%。

　　另一方面以长期债务置换了部分短期债务，长短债比由2021 年底的1.1 倍上升至2.3倍，利息较低的银行借款的比重也明显上升，财务结构得到了一定的优化。双重措施之下，建业地产的短期债务的压力减小，短债规模由2021 年底的152 亿元减少至85.3 亿，降幅达44.1%，现金短债比稳定在1.9 倍。另外，由于建业地产主要依靠经营杠杆撬动规模，有息负债比重较低，在目前金融杠杆收紧的形势下，如建业地产这类的房企安全性会更高一些。