业绩点评：202 0 年公司实现营业收入678 亿元，同比增长34%，毛利率受去库存等影响下降4.6pp 至25.1%，归母净利润59 亿元，同比增长41%。分业务来看，物业发展收益、经营酒店/物业管理及销售商品等获得的其他收益以及物业投资收益各占95.0%、4.6%和0.4%，对应金额分别为644 亿元、31 亿元及3 亿元，从结构上来看，房地产业务为公司营收贡献的核心。

　　地产主业销售及回款双破千亿，实现全国化布局的同时向区域深耕迈进。2020年公司地产业务全口径销售额突破1330 亿元，同比增长13%，16-20 年CAGR达51%，公司稳居全国三十强。公司聚焦粤港澳大湾区，覆盖华南、中西部核心区、华东及环渤海等四大核心区域，实现全国化布局。

　　多元化拿地优化土储结构，打造城市更新大湾区标杆。截至2020 年末公司土地储备总建筑面积达5718 万平方米（权益比71%），土储倍数4.4 倍，若考虑城市更新潜在储备，则总货值可达12938 亿元，其中一二线城市占比82%，三四线城市占比18%，可售资源充沛高质。公司以收并购模式为主要土储补充渠道，2020 年57%的新增土储来自于收并购，16%依靠城市更新及其他方式，27%依靠公开招拍挂完成，多元化拿地方式凸显公司优势。

　　三道红线维持黄档，债务久期结构不断优化。截至 2020 年末公司剔除预收账款资产负债率78.9%，略高于70%，现金短债比（1.34）及净负债率（82.7%）则明显优于监管水平，同时奥园主动管理债务规模，计划在2021-23 年间每年减少 5%有息负债，以优化资产负债结构。2020 年底公司1 年内应还负债为46%，至2021 年3 月则快速下降至40%，未来短期债务压力将持续下降。

　　多元发展，开拓增长新曲线。公司开展多元业务，其中奥园健康上市两周年，业绩稳步提升，打造医养康养智慧养老模式，2020 年营收14.1 亿元，净利润2.5 亿元；奥园美谷全面发力美丽健康业务，战略切入医美赛道，收购5A 级医疗美容机构连天美，注入优质资产，深度参与上海奥园美谷运营；文旅业务打造时尚旅游目的地，2021 年春节接待游客突破8 万人次，酒店入住率超9 成。

　　盈利预测与投资建议：预计公司2021-2023 年EPS 分别为2.59/2.99/3.33 元，考虑到销售增长强劲、城市更新带来优质土储且多元化业务逐渐开花，我们给予2021 年业绩4 倍PE，目标价12.19 港元，首次覆盖，给予“买入”评级。

　　风险提示：销售不及预期，利润率不及预期，城市更新转化不及预期。