事件：滨江服务发布2020 年度报告，2020 年实现营收9.6 亿元，同比增长36.8%，实现归母净利润2.2 亿元，同比增长91.4%。

　　业绩高速增长，三项业务毛利率均获改善。公司2020 年实现核心净利润2.2 亿元，同比增长75.1%，业绩实现高速增长；根据公司业绩指引，2021-2023 年营业收入同比增长维持在50%以上，未来业绩增长将提速；2020 年综合毛利率较2019年提升2.9pct 至31.0%，主要原因在于三项业务毛利率的提升，1）区域范围内高价楼盘交付拉动毛利率提升，同时管理系统优化，基础物管毛利率从2019 年的16.1%提升至18.8%；2）受益于管理效率提升，非业主增值服务毛利率同比提升2.1pct 至45.3%；3）较高毛利率的车位和储藏室销售业务占比提升，业主增值服务毛利率从2019 年的51%提升至55%。公司销管费用率从2019 年的6.2%降至2020 年的4.4%，归母净利率同比提升5pct 至22.9%，降本增效明显，盈利能力大幅优化。2020 年物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务的收入占比分别为57.7%、32.5%、9.8%，毛利占比分别为35.1%、47.5%、17.4%，结构维持稳定。

　　外拓力强规模快增，定位高端坚持区域集中度战略。公司2020 年在管面积达到1966 万方，同比增长38.9%，其中第三方占比从2019 年的33.2%提升至34.7%，非住业态的占比从2019 年的14.1%提升至15.3%；根据公司业绩指引，2021-2023年之间在管面积同比增速不低于50%，与收入维持同频增长；2020 年公司合约面积3549 万方，同比增长32.4%，合管比达到1.78，维持行业前列水平，未来规模增长确定性较强；公司和10 家中小型开发商达成战略合作，2020 年新增合约面积中27%来自市场直拓，18%来自战略合作方，外拓能力较强；公司定位高端，坚持区域集中度战略，平均物管费达到4.26 元/平米/月，保持行业领先水准，在管面积中位于杭州的占比达到60.6%，项目优质、密度高。

　　关联方交付增值服务浓度提升，未来潜力空间待挖掘。公司未来增长潜力较大，主要原因在于1）根据克而瑞榜单显示，关联方滨江集团在杭州区域2020 年流量销售金额和土地拓展金额均位居第一，未来高密度的项目交付存在保障；2）公司定位高端，业主消费能力强，而业主增值服务收入占比9.8%，依托强支付能力，增值服务浓度有望大幅提升。

　　投资建议：我们预测公司2021-2023 年归母净利润分别为3.42/5.26/7.99 亿元，同比增速+55.9%/+53.8%/+51.7%，对应EPS 为1.24/1.90/2.89 元。当前股价对应2021-2023PE 为14.65/9.53/6.28 倍，维持买入评级，上调目标价至31.37 港元。

　　风险提示：物管费提价难度增加；外拓不及预期。