核心观点：

　　2020 年年初，中国恒大开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。高增长方面，2020 年恒大实现合约销售金额7232 亿元，同比增长20%，完成6500亿元销售目标的111%；控规模方面，2020 年公司拥有总土地储备2.31 亿平方米，在促进销售的基础上，总土地储备规模同比减少21.2%；降负债方面，截至2020 年公司总有息负债规模同比减少10.4%，计划2022 年三条红线转绿。未来在坚持“高增长、控规模、降负债”的发展战略下，中国恒大或将实现持续稳健健康发展。

　　一、合约销售7232 元，完成销售目标的111%

　　2020 年，中国恒大实现合约销售金额7232.5 亿元，同比增长20%，完成6500 亿元销售目标的111%。长三角地区和珠三角地区贡献销售份额比重增加，公司销售区域分布相比2019 年更加均衡。

　　二、投资偏向一二线城市，低成本提升利润空间尽管中国恒大已实现全国化布局，但公司投资重心仍然基于住房需求充足，市场更为活跃的一二线城市。我们认为公司未来或取得更高的销售增长和利润空间，主要原因有：

　　第一，公司土地成本较低，现有总土地储备平均楼面价2120元/平米，2020 年新增土地储备平均楼面价1992 元/平方米；第二，一二线城市市场空间大，恒大保持对一二线城市的投资倾向，有利于公司项目的销售去化，推动规模长期稳定增长，促进公司顺利“高增长”发展战略。

　　三、降负债成果显著，预期2022 年三道红线转绿截至2020 年，公司总有息负债同比减少10.4%。公司目标2022 年达到“三条绿线”。我们认为，降负债一方面能够优化公司债务结构，提高长短期偿债能力，优化财务杠杆的同时提高公司信用评级，降低未来资金使用成本；另一方面降负债需要公司加强对拿地规模的控制，以销定投，促进公司资金使用效率的提高，最终推动公司规模与利润共同提升。