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绿城中国(03900.HK):“重”装上阵 重新出发 且看绿城如何探底回升

亿翰智库 ·  2020/12/01 00:00  · 研报

  核心观点:

  地产行业发展与政策变动紧密相连,房企需要跟随政策的改变不断修正自身战略,抓住时代的机遇实现企业快速发展的目标,但如果出现战略定位失误,后期及早弥补,也可快速纠偏,绿城中国无疑就是这类企业。2015 年至2017 年是房企规模增长的集中时期,而此时的绿城较为重视代建业务,致使业绩增速放缓,此后面临现金流压力时,引入中交集团,企业战略重心转向规模的扩张,2020 年公司已实现业绩的快速增长,本文我们将从投资层面解析绿城中国业绩增速探底回升的逻辑。

  一、重代建轻规模,地产业务销售增速放缓

  我们认为公司2015 年至2018 年销售增速放缓有三个原因:第一,绿城中国对产品品质的高标准严要求导致企业项目周期较长,占用了大量资金;第二,公司2015 年之前多布局三四线城市,导致高端产品的去化偏弱,从而销售回款较慢,影响公司的拿地力度;第三,绿城过于重视代建业务的增长,轻视主营业务地产开发,其中2017 年代建实现销售额430亿元,同比增长高达138%。

  二、坚定战略“重”心,销售额快速提升

  为实现规模的快速扩张,绿城中国及时做出战略转移,主要做了四件事:第一,投资布局转向核心城市,三年内三四线城市土地储备占比下降10 个百分点;第二,加大招拍挂拿地力度及收并购拿地比例,大规模扩充优质土地储备,2019年新增土地储备达1236 万平米;第三,围绕高周转及降费用展开对公司架构的优化;第四,分拆代建业务上市,拓宽融资渠道。

  三、三道红线限制下,融资优势显著

  国家“房住不炒”的政策核心不会改变,同时央行发布三道红线来限制房企有息负债的增长,面对国内日益趋紧的监管环境,融资能力是影响企业未来发展最大的变量,对于绿城中国而言,背靠中交这一央企,融资便是企业未来规模扩张最大的优势。

  四、总结

  对于绿城中国而言,最大的失误莫过于在规模还未保持稳定发展的时候,布局大量下沉至三四线以及过于重视代建,致使企业资金链出现问题,所幸后续战略及时调整,在中交集团的支持下企业的发展已步入正轨,业绩增速也将逐步释放,甩开代建业务之后,“重”装上阵的绿城将带给我们更多惊喜。但同时,接连而出的维权案件也在提醒绿城,不要在追求规模的时候忽视产品品质,毕竟这才是绿城中国的立身之本。

以上内容仅用作资讯或教育之目的,不构成与富途相关的任何投资建议。富途竭力但不能保证上述全部内容的真实性、准确性和原创性。
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