公司简介

　　第一服务控股是一家成立于1999年的物业管理服务提供商。根据中指院综合实力排名，公司位列2020中国物业服务百强企业第31名。截止2020年4月底，公司在管建筑面积1,500万平方米，合约建筑面积2,700万平方米。此外公司曾以主要从事物管业务的第一物业和从事绿色人居解决方案的第一人居，分别于2016年5月、2018年3月在新三板上市，而后均于2019年底退市。

　　中泰观点

　　物业服务百强企业市场集中度持续加强：根据中指院资料，中国整体物管公司的总在管建筑面积由2015年的175亿平方米增至2019年的212亿平方米，2015-2019年复合增长率为6.3%，同期物业服务百强企业的年复合增长率为15.8%，预计未来物业百强企业的市占率由2019年的43.7%将增至2024年的46.3%。

　　经营业绩方面：2017至2019财年及2020年前4个月，公司总收入分别为人民币3.8亿元、5亿元、6.2亿元及2.2亿元，其中物管收入占比维持在4成左右，增值服务占比维持在15%，其余收入是绿色人居解决方案；从当代置业集团（1107 HK）获取的项目在管建筑面积分别为560万平方米、680万平方米、870万平方米及970万平方米，分别占物业管理服务的收益总额的87.4%、79.8%、73.5%及78.3%；毛利率分别为32.5%、33.3%、34.8%及33.2%；分包成本分别占销售成本总额的25.1%、26.9%、27.9%及28.0%；员工成本占收益总额的38.8%、36.8%、37.8%及30.9%；净利率分别为10.5%、10.3%、12.4%及6.9%，2020年前4个月同比降低1.3个百分点由于上市开支及实际税率增加所致。公司来自第三方开发商获取的物管项目的中标率维持在50.0%以上的水平。截止2020年4月底，来自第三方开发商的服务聘约包括位于上海、天津、江西、河南及湖南等地区的28个城市的住宅社区、商业写字楼及政府设施。

　　估值方面：按全球公开发售后的10亿股本计算，公司市值为18.6-24.6亿港元。估值方面， 19年公司市盈率约为21.1-28倍，市净率约为3.42-3.58倍，低于行业平均水平。此次稳价人是海通国际，2020年共计5个项目，首日表现2涨1跌2平。

　　公司2017-2019年在管面积、合约建筑面积以及净利润分别以年复合增长率38.9%、50.2%、41.6%高速增长，我们回顾从2019年至今发行同属物管行业的新股共计15只，仅有一只时代邻里（9928 HK）破发，认为公司估值不高首日破发几率较低，但涨幅有限，建议投资者可关注其它于近期即将招股且同属物管行业的新股，综上所述给予其69分，评级为“中性”。

　　风险提示：（1）市场竞争风险、（2）过度依赖当代置业集团