绿景大股东以407 万元，把白石洲项目的55%，转售予绿景。加上去年从大股东手上以10,000 美元购入的25%，现时公司共持有白石洲项目的80%。白石洲项目位于深圳南山区，属城市更新项目，总计容建面约358 万平方米，扣除回迁部份，预计可售建面约150 平米，周边楼市均价每平米120,000 元。我们根据半年业绩数据，调升NAV 估值至390 亿元；目标估值由NAV 30%拆让率调整至20%，以反映白石洲项目注入后不确定性风险大幅降低，新目标价为每股4.0 港元，维持「买入」评级。

报告摘要

以低价注入白石洲项目。绿景大股东以407 万元，把白石洲项目的55%，转售予绿景。加上去年从大股东手上以10,000 美元购入的25%，现时公司共持有白石洲项目的80%。白石洲项目位于深圳南山区，属城市更新项目，总计容建面约358 万平方米，扣除回迁部份，预计可售建面约150 平米，周边楼市均价每平米120,000元。项目分三期开发，总体开发周期预计为8-10 年。首期预计于2022-23 年开始预售，支持公司未来销售及盈利。

上半年毛利率维持较高水平。绿景上半年受周期性波动之影响，结转同比有所下降，收入同比减少28% 至24.6 亿元，然而受惠以旧改方式补充土储的优势，拿地成本相对较低，毛利率维持较高水平，上半年毛利率约65%。撇除投资物业的公允价值变动、可换股债券衍生工具部分的公允价值变动等非核心项目，我们估算公司核心净利约 2.6 亿元，核心净利率约 10.6%。

土储相对充裕。截至2020 年6 月，绿景土地储备总建面约1,450 万平米（包括白石洲项目），扣除已售部分，估计货值约4000 亿元，80%位处于大湾区。可供短期开发销售的项目包括红树湾壹号尾盘、深圳美景项目、珠海喜悦荟及化州国际花城等项目，可售货值约为160 亿元，支持公司2020 下半年至2022 年的销售，为白石洲项目推售前的主要可售资源。

维持「买入」评级。公司发展一向以「住宅+商业」，双轮驱动。随着城市化进程的深化，核心城市核心地段的物业价值将不断上升，公司策略性地保留主要的商业部分作自持投资。截至 2020 年6 月，商业项目总建面约 68 万平米，在营运超过50万平米，上半年租金收入约 3.2 亿元，随着香港商业项目绿景NEO 的启用，进一步优化投资物业的结构，为未来带来稳定的现金流。我们根据半年业绩数据，调升NAV 估值至390 亿元；目标估值由30%的NAV 拆让率调整至20%，以反映白石洲项目注入后不确定性风险大幅降低，新目标价为每股4.0 港元，维持「买入」评级。

风险提示：房地产调控政策、经济下行对销售造成压力。