事件：

　　8月13日，公司发布公告拟为旗下物业管理公司引进235 亿港元的战略投资，用于提升物业管理的专业水平，支持恒大物业的成长和发展。此次共引入14 位战略投资者，包括中国恒大大股东陈凯韵、华泰国际旗下大湾区投资有限公司、红杉资本旗下SCC Growth VI 2020 B, L.P、中信资本旗下CC Eagle Investments Limited、云峰基金旗下YF Evergreat PropertyLimited、腾讯旗下Image Frame Investment (HK) Limited、泰智基金、农银国际旗下ABCI Global Opportunities SPC — ABCI China Rising PrivateEquity 3 Segregated Portfolio、光大控股旗下的Elite Explorer Limited、周大福旗下Well Smart Developments Limited 以及利服国际旗下TreasurePitcher Limited 等。交易完成后，该物业管理公司将由战略投资者持股28.061%，恒大集团持股71.939%。

　　点评：

　　引入战投为上市做准备：物业管理行业处于规模扩张，加速整合的时期，众多房地产公司选择把物管企业分拆上市，募资用于收并购整合。2020上半年上市的物管公司包括正荣服务、弘阳服务、建业新生活、金融街物业等；目前申请上市的物管公司包括合景悠活、世茂服务、金科智慧服务、星盛商业、卓越商企、融创服务等。恒大集团此次为旗下物业管理公司引入战略投资，既为公司业务发展储备了充足的资金，也优化了公司股东结构，提高公司品牌形象，为上市做准备。

　　恒大金碧物业在行业中规模领先：恒大集团旗下物业管理公司金碧物业2020 年获中指院“物业服务百强企业”排名第5 位。恒大金碧物业主要提供住宅物业和非住宅物业的物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。2019 年，物业板块的收入为43.8 亿元，同比增长7.6%，收入规模属行业领先地位。

　　土地储备充足，销售恢复良好 ：截止2019 年底，公司总土储为2.93 亿平米，覆盖237 个城市，共876 个项目，是物管公司后续发展的保障。中国恒大7 月份合约销售金额和面积分别为503 亿元和539 万平米，分别同比增长24.4%和40.4%，销售恢复情况良好；1-7 月份累计合约销售金额和面积分别为3991 亿元和4402 万平米，较2019 年同期分别增长23.9%和46.6%。公司2020 年销售目标为6500 亿元，已完成61.4%。

　　分拆物管释放房企价值：7 月31 日，中国恒大公告物业管理业务可能分拆独立上市，公司物业管理业务2019 年的营收占总营收的比例为0.92%，目前物管公司享受更高的市场估值，分拆有利于公司价值的释放。引入战略投资者也为公司补充了现金，改善财务状况。目前公司股价对应2019年核心净利润的14.6 倍PE，股息收益率超过3%。

　　风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值。