核心观点:
低利润率一直都是绿城的痛点所在,为了探究其中原因,本文我们将从绿城的成本结构出发,深度探究以高端品质著称的绿城盈利能力为什么低于行业平均水平;为了使论证更具说服力,我们引入了城市布局相似、同样高端产品以及规模千亿的滨江作为对比论证。
最终发现,绿城盈利能力偏弱的主要原因有四个方面:
一是宋卫平时代,出于对产品品质的要求,以及三四线城市项目比重较高,偏高的建安费用成为绿城低毛利润率的主因;
二是中交时代,受绿城2009 年左右遗留的历史问题影响,长期未去化或者去化慢的项目沉淀了越来越多的资本化利息,增加了营业成本;
三是相对滨江而言,绿城的管理费用率有待下降;
四是过去所拿的高价项目对当前绿城的发展仍有拖累,绿城通过大幅计提资产减值损失,提前预示风险,但也进一步分流了净利润。