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鑫苑服务(1895.HK):IPO点评

安信国际 ·  {{timeTz}}

  公司概览

鑫苑服务是一家中国物管服务商,已签约管理的物业位于中国逾35个城市,包括郑州、济南、西安、成都、苏州、北京及上海。综合易居等机构,公司排名第12。

鑫苑服务的母公司鑫苑置业(XIN US)2018年销售约300亿元(人民币·下同),全国排名第82,以华中地区为主。截至2018年底约,鑫苑置业拥有约530万平米的土储,其中位于郑州之项目约占50%。

截至2019年3月,鑫苑服务在管97个物业,总收费面积约1580万平米,其中,由鑫苑置业开发的项目之总收费面积约1174万平米,而往绩记录期内,鑫苑置业集团开发的所有物业均由鑫苑服务管理。

公司主要提供三大主要服务:

  一)物业管理服务。指一般的物管服务,包括清洁及卫生、安保、园艺及设施维护服务等。服务范围包括住宅及非住宅物业。分部收入约占公司总2018年总收入约66.6%,是主要收入来源。

  二)增值服务。服务对象主要为开发商、业主及住户,服务主要包括公用事业费支付服务、公用区域资源管理、家居生活服务、物业清洁及物业交付服务等。

  三)交付前及咨询服务。针对物业开发商的增值服务,案场管理服务、项目规划、就未售出物业提供转介及管理服务等。

  行业状况及前景

根据弗若斯特沙利文分析,物管百强所占的市场份额在2018年只有约24%,预期集中度亦会提升至2023年的30.8%,行业龙头预期还受惠整合红利。公司在中国物管行业中排名第12位,我们认为公司长远可在行业整合红利中得益。

此外,物管服务属劳动密集型行业,涉及大量工人,如安保、清洁及维护人员。

  最低月工资正在不断增加,中小开发商在缺乏规模效益的情况下,都会选择出售其物业公司予大型物管商,或把他们新开发的物业项目选定其他大型物管公司作服务营运商。马太效应将愈趋明显。

  优势与机遇

与鑫苑置业关系密切。鑫苑置业土储集中在郑州、青岛、成都等热点城市,当地经济深度较强,我们认为有利鑫苑服务未来发展增值服务予业主和住户,提升公司未来的盈利增长动力。

公司在行业中的排名处于较前位置,有利公司外拓發展。由第三方开发商取得的项目之收入占比亦由2016年的3.8%,提升至2018年的15.7%,2019年第一季进一步提高12.7%。

公司拥有经验丰富、专业及稳定的管理团队,每名高级管理层成员拥有超过10年的行业经验。有利公司长远拓展业务。

  弱项与风险

物管行业是劳工密集的产业之一,劳工成本(正接员工成本加分包成本)占公司总销售成本超过70%。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。

公司区域性影响较大,华中地区占比(按已合约面积计算)超过70%。

公司毛利率在香港上市的物管同业中处于较低水平,物业管理服务的分部毛利率只有20.7%(2018年),有待提升。

  投资估值

假设以中间区间定价(每股2.54港元),撤除上市费用,截至2019年首季净利润约1329万元,按比例之2019全年静态市盈率(完全摊薄)约19倍,低于行业平均水平。公司虽然规模较小,但考虑公司利润来源较大程度来自增值服务及咨询服务,有利长远发展,因此给予IPO专用评级“7”。

风险提示:以上内容仅作为作者或者嘉宾的观点,不代表富途的任何立场,不构成与富途相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前,投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素,并于需要时咨询专业投资顾问意见。富途竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性,对此富途不做任何保证和承诺。

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