申购建议：

公司是中国快速发展的物业管理公司之一，管理物业涵盖28 个城市，包括郑州、济南、西安、成都、苏州、北京及上海。业务范围包括向物业开发商、业主及住户于交付前及交付后阶段提供的服务，以使彼等可享受社区生活，可分为：（i）物业管理服务；（ii）增值服务；及（iii）交付前及咨询服务。另一方面，公司为进一步提升工作效率、扩大服务范围、并提高业主及住户的用户体验，已使用全面的信息技术系统，包括自动化公司内部业务经营及管理功能的OA 系统，及综合不同物业管理的CRM 系统以及面向业主及住户的移动应用程序「鑫一家」。截至2018 年12 月31 日，公司在管面积约1570 万平方米，约64%来自于鑫苑置业。公司2016 年至2018 年复合增长率为21%，鑫苑物业服务集团于2018 年在中国物业管理公司中排名第十二位。

公司PE 估算在12-18X 左右，略低于目前行业平均水平。我们认为，地产行业在政策严调控、融资放缓、资金成本提升的背景下，行业增速放缓的可能性加大；而物业管理行业来看，在人工成本上升的预期下，对行业内公司的销售及利润增长将形成一定压力，建议谨慎申购。