公司概览

滨江服务是一家中国物管服务商，主要专注于高端住宅物业，服务范围以杭州为主，亦辐射至其他长三角地区。根据中指院，按2017年高端物业的在管建筑面积计算，滨江服务在杭州排名第二，在浙江省排名第五及在长江三角洲排名第十。

截至2018年8月，滨江服务在管68个物业，总收费面积约1080万平米，其中，51个为住宅物业项目、17个为非住宅物业项目。存量待交付面积（不包括在管建面）约为710万平米。公司主要提供三大主要服务：

一）物业管理服务。指一般的物管服务，如安保、保洁、园艺、维修、维护等。服务范围包括住宅及非住宅物业。分部收入约占公司总收入的65%，是主要收入来源。

二）非业主增值服务。服务对象主要为开发商，内容包括售楼处管理、示范单位维护、协助验收等，亦包括其他外围服务，例如小区空间投放广告。

三）业主增值服务。针对业主或住户的外围增值服务，包括定制室内装饰、物业代理服务等。

行业状况及前景

公司的主营业务地点为杭州及其他长三角地区，关联方滨江集团（供应超过70%滨江服务在管建面及超过75%的物业管理服务收入）亦是以“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东”为主策略。浙江及江苏商品房销售额在2018年分别约14,000亿元（人民币·下同，特别指明除外）及14,500亿元，占中国总销售的9%与10%。长三角地区人均可支配年收入2017年约50,000元，城镇化率71.4%，超过全国平均水平（36,000元及58.5%）。对高端物管的需求较大，有利滨江服务发展。

物管百强所占的市场份额只有约三成，行业龙头预期还受惠整合红利。公司在中国物管行业中排名第32位，在长江三角洲高端物业市场中排名第10位。而公司亦积极寻找外拓发展，由独立第三方开发商的物业管理服务收入占比由2015年的1.6%，上升至2018年首8个月的24.3%，我们认为公司长远可在行业整合红利中得益。

优势与机遇

与关联方滨江集团（与滨江服务同为戚金兴先生及其家族为控股）关系密切。滨江集团商品房销售以复合年增长率54%从2015年上升至2018年约850亿元（全口径，根据克而瑞数据），全国排名第37位。关联方高速增长成为推动滨江服务盈利上升的主要动力。

公司专注长三角高端物管市场，除了受惠当地较强经济发展下对高端物管的需求外，我们认为公司在当地（尤其是杭州）的品牌（“滨江之家”）知名度会成为行业壁垒。公司在杭州的客户满意率自2012年至2016年排名第一，于2017年排名第二。

弱项与风险

物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本（正接员工成本加分包成本）占滨江服务总销售成本超过80%。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。

公司区域性影响较大，管理服务的收入中约80%来自杭州，其余的20%来自浙江省其他城市，地域风险较高。

关联方滨江集团的销售权益比较维持在较低水平，2016年、2017年及2018年分别为40%、42%及44%。项目推进风险较高。

投资估值

假设以下限定价（每股5.4港元），撤除上市费用，截至2019年8月净利润约6000万元，按比例之2018全年静态市盈率（完全摊薄）约24倍，在行业中属中间水平。虽然公司物业管理服务分部收入最高，但利润来源较大程度来自非业主增值服务，较受市场周期影响，因此给予 IPO专用评级“5”。