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建业地产(832.HK):2013年中期业绩表现平平

辉立证券 ·  {{timeTz}}
2013年上半年,建業地產的營業收入和淨利潤同比增長0.8%和7.5%至人民幣30.5億和3.57億元。期內,建業地產的銷售入賬額與同期持平,由2012年上半年30.15億元增至2013年同期30.17億元,租金收入和酒店經營的收入各為0.11億元和0.22億元。

由於平均銷售價格上升,上半年毛利率達36.3%,較2012年同期上升0.5個百分點。此外,由於提前贖回優先票據以及利息開支增加,融資成本同比增加280%至人民幣4.4億。上半年的淨利潤率達13.1%,較2012年同期增加1.6%,主要由於土地所得稅減少所致。

建業地產在2013年前7個月共實現物業銷售額70億元,同比增加18%,占到全年銷售目標126億的55.5%。,處於內房股居中水準。下半年建業地產推盤面積將達124萬平方米,新專案共計24個。按照50%的銷售去化率,下半年將至少完成60萬平方米的銷售面積,新推專案銷售額將超過35億。因此,全年126億的銷售目標的完成是能夠預期的。

整體而言,建業地產的銷售表現平平,缺少亮點。公司總體的銷售策略仍然是以鄭州為核心,深耕開封、新鄉、焦作、駐馬店等三線城市,並逐步向各地級市延伸。我們認為這是個務實的發展策略,符合河南省的市場情況。但這一策略的區域深入程度沒有達到我們的預期,三線城市的新開專案數量仍需要有顯著增加。上半年,建業地產的銷售增速為18%,而河南省的商品房銷售增速則達到50.1%,建業的步伐明顯慢於河南市場的增長。建業要達到在河南省兩位數的市場份額,仍需要更靚麗的銷售增長數據。

上半年,建業地產借助有利的融資環境積極調整了債務結構。截至6月末,公司的債務總計81.7億,較去年末上升24%。公司的現金增加32%至52.2億,淨債務略增至29.5億,淨債務權益比率達49.6%,較去年末上升4.9個百分點。

截止至6月底,建業地產的土地儲備已超過1700萬平方米,平均土地成本為717元/平方米。從全年47億拿地預算來看,上半年已使用23億元,下半年還有24億的拿地預算。

根據我們測算,建業地産的每股NAV爲6.2港元。綜合考慮NAV估值以及公司的未來增長速度和估值水準,將公司12個月目標價下調爲3港元,相當於5.5倍的2013年和3.8倍2014年預期市盈率。我們給 予建業地産“買入”評級

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