投資概述

2013年1-10月,建業地產的合同銷售金額達107.2億元,同比上升24.5%,並鎖定全年合同銷售目標126億元的85%。期內,建業地產實現銷售面積163萬平方米,同比上升25%。2013年前10個月的平均銷售價格為6602元/平方米,較去年平均銷售價格6550元/平方米上升0.8%,這主要由於產品組合變動。

10 月,公司實現合同銷售金額13.3 億元,同比上升65.4%,錄得銷售面積達19.7平方米,同比上升74.8%。10月份,建業地產共推出7 個處於不同開發階段的專案,分別位於濮陽、漯河、平頂山、許昌、開封、洛陽和周口,屬於河南省的三線城市。受益於金九銀十的季節性週期,建業地產的近期的銷售呈現:銷售來源多元化和三線城市比重上升的特徵。

考慮到建業地產的銷售來源多元且新推盤量充沛,我們認為,公司的月度銷售額將有保證保持在10億以上的規模,因此全年的126億的銷售額達標的確定性較強。建業地產目前正處於其所稱的戰略縱深階段,即除了繼續鞏固地級市市場,建業還會朝著兩個方向發展:第一,進入大約30-40 個縣級城市;第二,在鄭州(樓盤)市場深耕,奪回鄭州的市場佔有率。

通過2013年建業地產的土地儲備的進度,我們也可以發現上述跡象。鄭州以及三四線城市是建業地產的拿地重心。鄭州市和三線城市是銷售確定性較強的區域,從地級市向縣級市延伸,是務實的發展策略,符合河南省的市場情況。公司在縣級市的拓展較我們預期緩慢,城市容量和產業導入是建業地產考量的重要指標,我們預計2014年建業地產的銷售計畫中,縣級市的市場含金量將得到重點驗證。

此外,2014年建業地產的銷售目標將是200億,較2013年的目標上升58%,這種銷售目標增幅是建業地產的歷史上很少見到的。因此,2014年將是建業地產從小型地產商升級為中型地產企業的開始,也是檢驗其策略成色的最佳時點。2013年上半年,建業地產的營業收入和淨利潤同比增長0.8%和7.5%至人民幣30.5億和3.57億元。期內,建業地產的銷售入賬額與同期持平,由2012年上半年30.15億元增至2013年同期30.17億元,租金收入和酒店經營的收入各為0.11億元和0.22億元

由於平均銷售價格上升,上半年毛利率達36.3%,較2012年同期上升0.5個百分點。此外,由於提前贖回優先票據以及利息開支增加,融資成本同比增加280%至人民幣4.4億。上半年的淨利潤率達13.1%,較2012年同期增加1.6%,主要由於土地所得稅減少所致。上半年,建業地產借助有利的融資環境積極調整了債務結構。截至6 月末,公司的債務總計81.7 億,較去年末上升24%。公司的現金增加32%至52.2億,淨債務略增至29.5億,淨債務權益比率達49.6%,較去年末上升4.9個百分點。

隨著對明年的銷售佈局,建業地產將加快資本支出和融資步伐,因此我們預計,年末淨債務將有望超過38億,淨債務權益比率預計則超過70%。

根據我們測算,建業地産的每股NAV爲6.2港元。綜合考慮NAV估值以及公司的未來增長速度和估值水準,给予12個月目標價3港元,相當於3.8倍2014年預期市盈率。我們給予建業地産“增持”評級