出讓外灘8-1地塊50%權益

9月23日晚間,SOHO中國宣佈以84.93億元的代價將上海外灘8-1地塊的50%股權出售給複星國際,完全退出外灘8-1 項目。本次交易將為SOHO 中國回籠資金接近51億,項目的稅前收益約為10億。無疑,出讓這種優質項目的股權增加了公司的增長前景的不確定性,也降低NAV(約5%-7%),而積極的方面在於增加SOHO中國的現金儲備,一次性交易收益有助於增厚2015/2016 年業績,並能夠解決兩間公司長久以來的資產爭端訴訟。

眾包模式推廣“SOHO 3Q”

10 月15 日,SOHO 中國宣佈SOHO 3Q 正式實施眾包模式。這種模式可以總結為:通過互聯網快捷出租3Q 工位,然後將合同傭金金額的8%將返還給仲介人,所有個人和公司都加入聯盟。

2015 年1 月,SOHO 中國推出了其首個互聯網產品—SOHO3Q。SOHO3Q 是SOHO 中國的“互聯網+辦公室租賃”產品,線上租賃、租賃時間靈活以及社群化交流是這個產品的主要特徵。截至2015年7月末,SOHO中國已開設5個SOHO3Q中心,擁有逾3000個座位。管理層預計2015年底,北京上海兩地的3Q工位將會突破10000個,2016 年突破40000 個。我們對於SOHO 中國的轉型動作看法積極,但效果仍需時間持續觀察。

派發特別股息

10 月16 日,SOHO 中國宣佈向股東派發每股0.348 元人民幣特別股息,總派息金額超過18億。我們相信,這是SOHO中國利用充裕現金提升股價吸引力的一種方式。2015年6月末,SOHO中國的現金及存款總計人民幣97.7億,淨債務比率25%。出讓外灘8-1 項目權益以及發行內地公司債使得公司帳目現金更加充裕,有足夠能力派發特別股息。我們預計,2015財年的每股派息預計達人民幣0.46元,相當於0.56港元,目前股息收益率16%。

風險

經濟下滑超出預期;

出租數據下跌;

估值

作為“互聯網+辦公室租賃”的新業務模式,SOHO3Q 成為SOHO 中國在業績和估值的重要驅動力量。我們認為,SOHO 中國出於轉型關鍵期,舊業務退出和新業務拓展對於基本面影響的能見度有限,仍需要持續觀察。我們給予SOHO 中國“中性”評級,12個月目標價3.5港元。(現價截至2015 年12 月2 日)