核心观点：市场对绿城中国的认知大部分停留在其创始人宋卫平时代的绿城中国，专注于开发高端住宅，受到调控政策影响冲击明显。但我们认为，公司在进入中交时代后，不断提升项目标准化水平，建筑成本与融资成本的持续下降带来企业经营质量与周转速度的快速提升。从2019 年至今年上半年，公司销售规模已经持续三年高增长。当前公司核心利润触底，未来三年交付项目的高速增长将驱动核心利润的持续提升。

　　公司介绍：坚持高品质理念的生活综合服务商绿城中国成立于1995 年，经过27 年的发展，成长为中国领先的优质房产开发及生活综合服务供应商。

　　作为品质地产缔造者，绿城在各类业态的物业品质上有口皆碑。在房地产开发商中，受创始人宋卫平先生影响，绿城中国始终秉持产品主义，传承“品质为先，兼顾其他”

　　的工匠精神，着力于打造“理想生活综合服务商”的第一品牌。

　　经营情况：降成本提周转，销售规模快速增长销售方面，2020 年，绿城中国投资项目销售2147 亿，同比增长58.6%；2021 年上半年销售额1369 亿，同比增长107.1%。土地方面，公司拿地力度大幅上升。2020 年新增项目建筑面积2041 万方，同比增长65.1%；拿地成本管控较好，平均拿地楼面价7089 元每平方米。整体土地可售资源充沛、利润空间充足。

　　财务分析：从销售到拿地，未来业绩释放可期绿城中国收入维持稳定增长，2020 年，公司实现归属母公司净利润38.0 亿，同比增长53.1%。盈利能力提高，2020 年毛利率为23.7%，净利润率达8.8%，是近5 年的最高点。2020 年ROE 提升至11.8%，创造历史新高。2020 年，扣除预收账款及合同负债后的资产负债率为71%，净负债率64%，公司现金短债比为2.0，满足三道红线监管下黄档要求，财务结构持续优化。

　　盈利预测及投资建议

　　我们预计，公司2021 年至2023 年，实现营业收入837.42 亿、1075.11 亿、1399.39亿，同比增长27.3%、28.4%及30.2%，实现归属母公司净利润43.70 亿、51.12 亿及61.66 亿，同比增长15.1%、17.0%及20.6%；摊薄后每股收益1.24、1.53 及1.96，对应PE 为8.2 倍、6.6 倍及5.2 倍。

　　目前Wind 香港房地产管理与开发指数在市盈率10.03 倍交易，当前股价对应2021 年业绩为8.2 倍，相比同等销售规模可比房企，公司未来三年业绩增速较高，估值具备一定优势。

　　我们认为，中交时代下的绿城中国，凭借自身强大的房地产开发实力、房地产项目高美誉度，通过积极的推盘销售策略以及不断提升的标准化产品体系，周转持续提速，带动销售回款的快速增长，形成了良性的内生增长循环。当前房地产行业竞争激烈，绿城凭借其良好的产品品质以及不断提升的周转速度，取得了超越行业平均的增长速度。首次覆盖给予“买入”评级。

　　风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。