公司注入商业资管业务，提高业绩指引：6 月14 日，公司公告与远洋集团订立商业运营服务总协议，远洋服务将为远洋集团及其关连公司的11个写字楼项目（总建面96.6 万平米）和11 个商业物业项目（总建面90.5万平米）提供商业运营服务。同时，2021/2022/2023 年商业运营服务总协议的关连交易额上限分别为1/2.2/3 亿元。据此，远洋服务搭建了商业资管团队及商业资管平台，全面承接远洋集团持有的商场、写字楼的管理及运营。2021 下半年商业资管业务有望为公司带来4000 万的利润，公司上调2021 全年利润指引10%至4.4 亿元。

　　公司已形成成熟的产品体系：远洋商业自2010 年起与太古地产合作，打造北京颐堤港和成都远洋太古里，其中北京颐堤港由远洋商业负责商业运营。在合作过程中，远洋商业学习了港资商业的经营理念，积累了5000多家品牌资源和丰富的运营经验，形成了“堤港系列”、“里系列”及“未来系列”三大产品线。未来公司有望凭借商业资管平台对外输出自己的商业运营能力，为公司业绩带来新的增长点。

　　大股东及兄弟公司资源丰富，是公司规模拓展的基石：截至2020 年末，远洋集团土地储备为3800 万平米，其中在建商写项目3 个。兄弟公司远洋资本每年可提供不少于200 万平米的商写物业。此外，公司大股东中国人寿和大家保险也有望将旗下资产交由公司提供物业管理服务。受益于大股东及兄弟公司的资源支持以及公司自身加大拓展力度，2021 年公司物业管理业务在管面积有望突破8000 万平米。

　　我们的观点：公司管理层执行力强，在上市半年内注入商业资管业务，带来新的业绩增长点。未来公司有望协同物业管理和商业资管业务，提升公司在商业和写字楼业态的综合竞争力，获取更多第三方项目。公司目前估值仍处于有吸引力位置，建议投资者关注。

　　风险提示：业务扩张不及预期；商业运营不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。