Reits 化为何可以提高资产估值 我们认为首先在于资产流动性的提升；其次在于折旧摊销等现金流优势的价值显化。这引发我们思考：对于确定性的公司是否可采用另一种价值重估方法 若根据首创REITs 项目估值对首创股份整体估值重构后，当IRR 为6%时，首创股份整体估值预期为401 亿元，相对当前首创股份的市值（222 亿）的1.8 倍。估值重构对于首创股份、甚至污水处理特许经营类企业整体的价值判断都将产生极大影响，新视角下新的投资价值显现。
富国首创REITs 项目发行定价引发的思考。首批项目发行后，富国首创水务REITs 项目公众拟认购倍数达63 倍，于9 只公募REITs 基金中位列第一。该项目2020 年净资产为7.68 亿，2021 年预期盈利为6553.6 万，内部收益率约为6%。本次基金发行18.5 亿，询价对应项目PE 为28 倍（2021） ，PB为2.4 倍（2020），远远高于当前首创股份的PE12.5 倍（2021）、PB0.87倍（2020）。REITs 项目定价与二级市场股票定价的较大差异引发了我们的思考：项目的定价基础是什么，上市后项目走势怎样，REITs 项目的定价是否会对首创股份总体的价值定价产生影响，这是我们后续要讨论的主要问题。
抽丝剥茧，逐项评估测算，发现富国首创REITs 项目的收益及可分配现金的确定性极高。通过拆分测算，可以发现富国首创REITs 基金对应的污水处理项目营业收入受水处理量及水价影响，而水处理量与居民数量直接相关且稳定，水价在没有提标改造的前提下也保持稳定，因此收入非常确定。其成本包含药剂费、电费、维修费等，正常情况下基本稳定。费用税金、折旧摊销等也比较确定。因此首创REITs 项目收益率确定性非常强，可以类比于国债级别。以18.5 亿的基金发行金额来算，根据公司预测，2021 年和2022 年的预测现金分派率分别为8.7%和9.1%，而对应内部收益率约为6%。
从流动性和确定性双重角度来评估富国首创REITs 项目上市后的估值区间。
从确定性的角度来看，富国首创REITs 项目收益确定性极高；作为可上市交易的REITS 项目，IRR 的预期回报率需求应该是由更广泛的普通交易参与者来决定。而同时从流动性和确定性比较的话，我们认为首创REITs 项目收益率预期可以与长期国债收益率、及货币基金收益率类比对应，则上市估值预期可类比十年期国债3.15%的23.2 亿，类比货币基金收益率均值2.43%的25.6 亿，对应估值区间为23.2-25.6 亿。
根据REITs 项目估值对首创股份运营资产估值重构后的市值评估讨论：本文更大目的在于讨论reits 项目上市后对首创股份的整体估值重构指引。若从处理量规模角度类比，首创股份“水务+固废”在运营+未来投产的总市值预期为630 亿元。若从当前项目IRR 角度类比，当IRR 为6%时，首创股份运行项目整体估值为368 亿，考虑首创股份2020 年仍有3.3 亿元工程类利润，假设对应10 倍估值，则整体询价估值为401 亿元，为当前市值的1.8 倍。
风险提示：政策变化的风险，水价调整不及时导致盈利能力变化的风险等，REITs 基金上市后价格变化带来的估值变化影响。
Reits 化為何可以提高資產估值 我們認為首先在於資產流動性的提升；其次在於折舊攤銷等現金流優勢的價值顯化。這引發我們思考：對於確定性的公司是否可採用另一種價值重估方法 若根據首創REITs 項目估值對首創股份整體估值重構後，當IRR 為6%時，首創股份整體估值預期為401 億元，相對當前首創股份的市值（222 億）的1.8 倍。估值重構對於首創股份、甚至污水處理特許經營類企業整體的價值判斷都將產生極大影響，新視角下新的投資價值顯現。
富國首創REITs 項目發行定價引發的思考。首批項目發行後，富國首創水務REITs 項目公眾擬認購倍數達63 倍，於9 只公募REITs 基金中位列第一。該項目2020 年淨資產為7.68 億，2021 年預期盈利為6553.6 萬，內部收益率約為6%。本次基金髮行18.5 億，詢價對應項目PE 為28 倍（2021） ，PB為2.4 倍（2020），遠遠高於當前首創股份的PE12.5 倍（2021）、PB0.87倍（2020）。REITs 項目定價與二級市場股票定價的較大差異引發了我們的思考：項目的定價基礎是什麼，上市後項目走勢怎樣，REITs 項目的定價是否會對首創股份總體的價值定價產生影響，這是我們後續要討論的主要問題。
抽絲剝繭，逐項評估測算，發現富國首創REITs 項目的收益及可分配現金的確定性極高。通過拆分測算，可以發現富國首創REITs 基金對應的污水處理項目營業收入受水處理量及水價影響，而水處理量與居民數量直接相關且穩定，水價在沒有提標改造的前提下也保持穩定，因此收入非常確定。其成本包含藥劑費、電費、維修費等，正常情況下基本穩定。費用税金、折舊攤銷等也比較確定。因此首創REITs 項目收益率確定性非常強，可以類比於國債級別。以18.5 億的基金髮行金額來算，根據公司預測，2021 年和2022 年的預測現金分派率分別為8.7%和9.1%，而對應內部收益率約為6%。
從流動性和確定性雙重角度來評估富國首創REITs 項目上市後的估值區間。
從確定性的角度來看，富國首創REITs 項目收益確定性極高；作為可上市交易的REITS 項目，IRR 的預期回報率需求應該是由更廣泛的普通交易參與者來決定。而同時從流動性和確定性比較的話，我們認為首創REITs 項目收益率預期可以與長期國債收益率、及貨幣基金收益率類比對應，則上市估值預期可類比十年期國債3.15%的23.2 億，類比貨幣基金收益率均值2.43%的25.6 億，對應估值區間為23.2-25.6 億。
根據REITs 項目估值對首創股份運營資產估值重構後的市值評估討論：本文更大目的在於討論reits 項目上市後對首創股份的整體估值重構指引。若從處理量規模角度類比，首創股份“水務+固廢”在運營+未來投產的總市值預期為630 億元。若從當前項目IRR 角度類比，當IRR 為6%時，首創股份運行項目整體估值為368 億，考慮首創股份2020 年仍有3.3 億元工程類利潤，假設對應10 倍估值，則整體詢價估值為401 億元，為當前市值的1.8 倍。
風險提示：政策變化的風險，水價調整不及時導致盈利能力變化的風險等，REITs 基金上市後價格變化帶來的估值變化影響。
