推荐逻辑：1）公司进行多元化产业布局，将医美产业作为核心战略转型方向；2）公司擅长利用资本市场平台、医美产业基金等整合优质医美产业资源，前期设立50 亿产业基金，加速医美项目落地，扩大苏亚医美体系及战略布局；3）公司聚焦核心城市，地产业务持续稳健为公司发展提供充沛资金支持。

业绩总结：2020 年公司实现营业收入43 亿元（+9%），归母净利润10 亿元（-16%）。营收结构方面，房地产业、建筑业、酒店业、文化创意及其他产业营收分别占比94.2%/1.5%/2.3%/2.0%。公司盈利能力位居行业上游，2021Q1公司毛利率和净利率大幅上升，毛利率较2020 年末上升4.6pp 至66.6%，净利率较2020 年末上升10.4pp 至34.1%。财务状况稳健，持续保持低负债状况，2020 年剔除预收的资产负债率为42%，净负债率为23%。融资成本保持在行业较低水平，2020 年公司平均融资成本仅为4.35-6.5%之间。2021Q1 营收利润实现双增长，营收及归母净利润分别较2020 年同期增长2%、4%，在营业收入稳健增长的同时保持了较高的盈利能力。

医美业务：资金充沛助力扩张，打造高端医美龙头。2016 年，公司强势切入医美行业，与公司大股东共同出资设立镇江苏宁环球医美产业基金，注册资本50亿元，公司持股比例为45%，同年，医美基金收购4 家医美医院，分布在北京、唐山、石家庄、无锡市场。2017 年，公司完成上海天大医疗美容医院有限公司90%股权的收购。得益于主营地产业务较高的盈利能力及持续稳健的发展，公司业务转型发展有足够丰厚的资金支持，前期设立的医美产业基金注册资本达50 亿元，公司在医美行业内竞争力凸显。

地产业务：持续稳健发展，聚焦核心城市。2020 年公司土储总建面238 万方，其中位于南京的土储总建面占比69%。近5 年公司拿地策略较为保守，受益于公司早年积极的拿地策略，公司拿地成本较低，土储较为充足，仅在2020 年新增位于西安的土地建面43.9 万方。公司始终聚焦南京市场，近5 年南京所占房地产销售结算金额均在70%以上。2020 年房地产销售结算金额为37.9 亿元，同比增长7.7%，其中南京占比91%，达34.5 亿元。

盈利预测与投资建议。预计2021-2023 年公司净利润分别为14.3/18.5/22.2 亿元，增速分别为37.8%/29.2%/20.3%，EPS 分别为0.47/0.61/0.73 元。考虑到公司资金充沛、地产业务盈利稳定、医美业务快速发展，首次覆盖，给予“持有”评级。

风险提示：医美业务发展不及预期、行业政策调控风险等。