事件
公司承租上海市徐汇区衡山路10 号59 幢和60 幢部分物业、淮海中路1487 弄58 号的物业，合同总金额约10.75 亿元。
核心观点
做深做实上海市场，成功获取核心区域优质物业。公司与上海水气石公司、杨炽胤签署了《房屋租赁合同》，公司承租上海市徐汇区衡山路10 号59 幢和60 幢部分物业、淮海中路1487 弄58号的物业，合同涉及物业地上地下建筑面积3.7 万平方米。标的物业位于上海衡山路核心区域，属于一线城市中稀缺的核心资产。租赁期间公司累计应付租金10.75 亿元，期间每年租金以参考前五年平均CPI 和1.5%的均值递增，递增比例不足1.5%时按1.5%计算。收益分成按照计租季度计算及支付。每个计租季度公司和上海水气石公司以30%：70%比例分配该季度经营利润。租赁期间内的物业管理由公司负责，可指定旗下物管公司负责管理，有利于业务协同和保障项目盈利。
再度打造标杆项目，持续提升品牌影响力。标的物业地处上海市衡山路核心区域，此次签署承租运营合同有利于公司在上海传统核心区域打造又一个标杆项目，提升品牌影响力。本次签署的合同虽然租约期内应付租金金额较大，但对于公司的长期经营发展有明显帮助。公司承租物业，并通过改造设计提升其价值，锁定重点城市核心区域的物业有利于公司实现持续稳定的盈利。由于受新租赁准则影响，承租运营模式会造成使用权资产、租赁负债和其他一些科目变动，公司总资产增加，公司资产负债率上升。
因为负债均为无息负债，所以并不会导致杠杆明显增长而影响经营稳定。我们认为，此次重大合同的签署再次验证了公司在上海地区的竞争力，对于未来持续拓展优质项目亦有助力。
维持买入评级和目标价不变。我们预测2021-2023 年公司EPS 为0.43/0.52/0.61 元，给予2021 年30X 估值，对应目标价12.90 元。
风险提示：出租率低于预期；新增项目拓展低于预期。
事件
公司承租上海市徐彙區衡山路10 號59 幢和60 幢部分物業、淮海中路1487 弄58 號的物業，合同總金額約10.75 億元。
核心觀點
做深做實上海市場，成功獲取核心區域優質物業。公司與上海水氣石公司、楊熾胤簽署了《房屋租賃合同》，公司承租上海市徐彙區衡山路10 號59 幢和60 幢部分物業、淮海中路1487 弄58號的物業，合同涉及物業地上地下建築面積3.7 萬平方米。標的物業位於上海衡山路核心區域，屬於一線城市中稀缺的核心資產。租賃期間公司累計應付租金10.75 億元，期間每年租金以參考前五年平均CPI 和1.5%的均值遞增，遞增比例不足1.5%時按1.5%計算。收益分成按照計租季度計算及支付。每個計租季度公司和上海水氣石公司以30%：70%比例分配該季度經營利潤。租賃期間內的物業管理由公司負責，可指定旗下物管公司負責管理，有利於業務協同和保障項目盈利。
再度打造標杆項目，持續提升品牌影響力。標的物業地處上海市衡山路核心區域，此次簽署承租運營合同有利於公司在上海傳統核心區域打造又一個標杆項目，提升品牌影響力。本次簽署的合同雖然租約期內應付租金金額較大，但對於公司的長期經營發展有明顯幫助。公司承租物業，並通過改造設計提升其價值，鎖定重點城市核心區域的物業有利於公司實現持續穩定的盈利。由於受新租賃準則影響，承租運營模式會造成使用權資產、租賃負債和其他一些科目變動，公司總資產增加，公司資產負債率上升。
因爲負債均爲無息負債，所以並不會導致槓桿明顯增長而影響經營穩定。我們認爲，此次重大合同的簽署再次驗證了公司在上海地區的競爭力，對於未來持續拓展優質項目亦有助力。
維持買入評級和目標價不變。我們預測2021-2023 年公司EPS 爲0.43/0.52/0.61 元，給予2021 年30X 估值，對應目標價12.90 元。
風險提示：出租率低於預期；新增項目拓展低於預期。
