重申对公司的正面看法及6.70 港元的目标价
宏观来看，物业管理行业于“十四五”期间进入政策甜蜜期，政策催化剂充足；中观来看，行业竞争正变得更加激烈；微观来看，作为江苏省的二手盘管理专家，公司管理能力、品牌影响力突出，具备护城河，未来三年有望实现持续较快规模、利润增长。我们重申对公司在管面积与应占净利的预测：1）20-23 年，在管面积由3,920 万平方米增至1.02 亿平方米，3 年CAGR 37.7%；2）应占净利由0.67 亿增至1.58 亿元人民币，CAGR33.1%。我们重申6.70 港元的目标价，对应12.5x 的22 年PE。最新收盘价4.67 港元，对应8.7x 的22 年PE，相对目标价有43.7%的潜在升幅。
持续深耕江苏，品牌拓展积极
我们于5 月13 日为公司举办了一场投资者非交易路演，总裁李春玲先生/ CFO 黄雪梅女士/ 资本市场中心总监徐赞先生出席，就投资者关心的企业战略、行业竞争力等问题展开交流。战略方面，公司将在未来三年继续执行区域集中化战略，以成为江苏龙头企业为目标，巩固南京第一的市场地位，深耕长三角富裕城市。企业竞争力方面，虽然行业竞争激烈，公司在区域市场仍体现出较强的拓展能力。以苏南区域为例，过去3 年表现超预期，管理面积由100+万平方米增至1000+万平方米，近期公司在无锡更是首次实现了涨价进驻。业绩方面，一季度在管面积净增加200 万平方米，相当于我们估计的全年新增在管面积的约15%，扩展进度符合我们预期；一季度新增面积中约80%来自第三方项目，新进入了南通、芜湖、济宁与邢台四个城市；此外，值得注意的是，关联地产企业银城国际(1902 HK)21 年前四月销售非常积极，合约销售额同比增321%至100 亿人民币，合约销售面积同比增265%至44.8 万平方米。公司目标未来三年实现收入、在管面积CAGR不低于35%，管理层对公司中长期的持续稳健增长充满信心。
社区增值、专业服务多点开花
增值服务方面，公司于20 年新增了外卖旗手的换电业务，有智能换电站200 个，在网骑手客户1,500 人，日均换电2200 次；我们预计21 年换电业务服务规模将显著扩大。专业服务方面，公司前瞻布局，目前已建立了全面的服务资质与较强的外拓能力；目前公司旗下有银城科技、先禾园林、灿泽工程、京安保安四家专业服务公司，其中1）银城科技管理4000+电梯，服务40 家非银城企业；2）先禾园林已进入市政园林绿化养护服务，管理470 万平方米绿化面积，服务37 家非银城企业。我们认为公司的社区增值、专业服务布局具备前瞻性，有潜力在中长期为公司打开新的利润增长空间。
风险提示：（一）人民币汇率波动加剧；（二）疫情发展超预期；
重申對公司的正面看法及6.70 港元的目標價
宏觀來看，物業管理行業於“十四五”期間進入政策甜蜜期，政策催化劑充足；中觀來看，行業競爭正變得更加激烈；微觀來看，作為江蘇省的二手盤管理專家，公司管理能力、品牌影響力突出，具備護城河，未來三年有望實現持續較快規模、利潤增長。我們重申對公司在管面積與應占淨利的預測：1）20-23 年，在管面積由3,920 萬平方米增至1.02 億平方米，3 年CAGR 37.7%；2）應占淨利由0.67 億增至1.58 億元人民幣，CAGR33.1%。我們重申6.70 港元的目標價，對應12.5x 的22 年PE。最新收盤價4.67 港元，對應8.7x 的22 年PE，相對目標價有43.7%的潛在升幅。
持續深耕江蘇，品牌拓展積極
我們於5 月13 日為公司舉辦了一場投資者非交易路演，總裁李春玲先生/ CFO 黃雪梅女士/ 資本市場中心總監徐贊先生出席，就投資者關心的企業戰略、行業競爭力等問題展開交流。戰略方面，公司將在未來三年繼續執行區域集中化戰略，以成為江蘇龍頭企業為目標，鞏固南京第一的市場地位，深耕長三角富裕城市。企業競爭力方面，雖然行業競爭激烈，公司在區域市場仍體現出較強的拓展能力。以蘇南區域為例，過去3 年表現超預期，管理面積由100+萬平方米增至1000+萬平方米，近期公司在無錫更是首次實現了漲價進駐。業績方面，一季度在管面積淨增加200 萬平方米，相當於我們估計的全年新增在管面積的約15%，擴展進度符合我們預期；一季度新增面積中約80%來自第三方項目，新進入了南通、蕪湖、濟寧與邢台四個城市；此外，值得注意的是，關聯地產企業銀城國際(1902 HK)21 年前四月銷售非常積極，合約銷售額同比增321%至100 億人民幣，合約銷售面積同比增265%至44.8 萬平方米。公司目標未來三年實現收入、在管面積CAGR不低於35%，管理層對公司中長期的持續穩健增長充滿信心。
社區增值、專業服務多點開花
增值服務方面，公司於20 年新增了外賣旗手的換電業務，有智能換電站200 個，在網騎手客户1,500 人，日均換電2200 次；我們預計21 年換電業務服務規模將顯著擴大。專業服務方面，公司前瞻佈局，目前已建立了全面的服務資質與較強的外拓能力；目前公司旗下有銀城科技、先禾園林、燦澤工程、京安保安四家專業服務公司，其中1）銀城科技管理4000+電梯，服務40 家非銀城企業；2）先禾園林已進入市政園林綠化養護服務，管理470 萬平方米綠化面積，服務37 家非銀城企業。我們認為公司的社區增值、專業服務佈局具備前瞻性，有潛力在中長期為公司打開新的利潤增長空間。
風險提示：（一）人民幣匯率波動加劇；（二）疫情發展超預期；
