基金概览
基金投资组合初步由三个物业组成：一、位于香港的亚洲物流中心 — 顺丰大厦，可出租面积约为160,320 平米；二、位于佛山的桂城丰泰产业园，可出租面积约为 84,890 平米；三、位于芜湖的丰泰产业园，可出租面积约为 62,400平米。物业组合的总可出租面积约为 307,620 平米
2019年及2020年基金投资组合的总租金收入约 2.19 亿元（港元下同）及2.23亿元。物业收入净额（扣除各物业的广告及推广费用、代理费、保险、物业管理费、运营管理费、与物业有关的其他税项及维修及保养等）约 2.07 亿元及2.16 亿元。
截至2020年12月，平均租用率约 95.3%。物业合共有33名租户，五大租户约占租金收入约 80.1%，而顺丰关连租户约占租金总收入约 80%。
行业状况及前景
基金持有之物业主要位处于大湾区及长三角，其中香港物业的租金收入占比最高。自2015-20年，香港进口总额及出口总额的复合年增长率分别为1.7%及1.1%。一旦香港的对外商品贸易恢复正常，2020-25年香港进出口复合年增长率预计分别约为3.4%及4.1%。
快递已发展成为物流行业中最重要的领域之一。于2015-20年，快递业务收益以约25.9%的复合年增长率增长。考虑到第三方物流增长相对稳定及快递比重越来越大，快递总收益预期稳步增长，2020-25年的复合年增长率约为14.6%。
优势与机遇
顺丰控股股份为中国领先的综合物流服务供应商，按总收益排名，中国内地排名第一位，全球排名第四位。
未来大湾区以至环球电商的发展将刺激物流地产的需求。
弱项与风险
租金收入虽然稳定，但过份依赖于顺丰关连租户取得其绝大部分收入。
金融市场前景以及经济状况未明，环球情况比较波动，可能导致经济放缓并对基金造成不利影响。
投资估值
根据发行定价（4.68-5.16港元）对应预测的单位分派（每单位0.1724港元），年化的收益率为5.3-5.9%，实际可比的收益率为3.3-3.7%，低于其他在港上市的房托基金，因此给予IPO专用评级：4。
基金概覽
基金投資組合初步由三個物業組成：一、位於香港的亞洲物流中心 — 順豐大廈，可出租面積約爲160,320 平米；二、位於佛山的桂城豐泰產業園，可出租面積約爲 84,890 平米；三、位於蕪湖的豐泰產業園，可出租面積約爲 62,400平米。物業組合的總可出租面積約爲 307,620 平米
2019年及2020年基金投資組合的總租金收入約 2.19 億元（港元下同）及2.23億元。物業收入淨額（扣除各物業的廣告及推廣費用、代理費、保險、物業管理費、運營管理費、與物業有關的其他稅項及維修及保養等）約 2.07 億元及2.16 億元。
截至2020年12月，平均租用率約 95.3%。物業合共有33名租戶，五大租戶約佔租金收入約 80.1%，而順豐關連租戶約佔租金總收入約 80%。
行業狀況及前景
基金持有之物業主要位處於大灣區及長三角，其中香港物業的租金收入佔比最高。自2015-20年，香港進口總額及出口總額的複合年增長率分別爲1.7%及1.1%。一旦香港的對外商品貿易恢復正常，2020-25年香港進出口複合年增長率預計分別約爲3.4%及4.1%。
快遞已發展成爲物流行業中最重要的領域之一。於2015-20年，快遞業務收益以約25.9%的複合年增長率增長。考慮到第三方物流增長相對穩定及快遞比重越來越大，快遞總收益預期穩步增長，2020-25年的複合年增長率約爲14.6%。
優勢與機遇
順豐控股股份爲中國領先的綜合物流服務供應商，按總收益排名，中國內地排名第一位，全球排名第四位。
未來大灣區以至環球電商的發展將刺激物流地產的需求。
弱項與風險
租金收入雖然穩定，但過份依賴於順豐關連租戶取得其絕大部分收入。
金融市場前景以及經濟狀況未明，環球情況比較波動，可能導致經濟放緩並對基金造成不利影響。
投資估值
根據發行定價（4.68-5.16港元）對應預測的單位分派（每單位0.1724港元），年化的收益率爲5.3-5.9%，實際可比的收益率爲3.3-3.7%，低於其他在港上市的房託基金，因此給予IPO專用評級：4。
