事件：公司发布2 020 年度报告，报告期内实现营业收入715.11 亿元，同比+0.8%，实现归母净利润75.01 亿元，同比-17.8%。
结转滞后导致净利润下跌，地产业务毛利率仍处较高位。公司本期归母净利润下滑主要系地产结转滞后叠加环京地区受调控影响相对较大。利润率方面，期内公司实现毛利率27.8%，同比-2.3pct，毛利率下探系行业所面临的共性问题，其中地产业务毛利率录得28.7%（同比-0.92pct），本期毛利率下滑幅度相对较小且绝对水平位于较高位得益于2017~18 年的新增项目楼面价/当期销售均价分别处于20.3%、22.2%的低位水平；实现归母净利率10.5%，同比-2.4pct，截至期末录得合同负债837.48 亿元，同比-5.9%，覆盖2020 年营收1.17 倍。费用率方面，期内三费/营收为8.4%，同比+0.7pct，销管费用/营收为7.1%，同比+0.7pct，财务费用/营收为1.3%，与上期持平。公司本期每股分红0.35 元，分红比例20.29%，对应股息率保持5%+，位于较高水平。
销售稳增拿地审慎，1 月分拆物业板块上市。期内公司实现销售金额1270.97亿元，同比+10.2%，完成年初计划的105.04%，其中二线、三四线占比分别为37.3%、62.7%，环渤海、长三角、中部地区占比分别为39.6%、39.1%、14.1%，公司2021 年目标销售金额1300 亿元（较本期实际销售额+2.3%）；实现销售面积1174.45 万方，同比+7.0%；实现销售均价10822 元/平，同比+3.0%。拿地方面，期内公司拿地面积714.57 万方，同比-27.9%；拿地金额281.61 亿元，同比-6.8%；楼面价3941 元/平，同比+29.4%，拿地金额/销售金额为22.2%，同比-4.0pct，楼面价/销售均价为36.4%，同比+7.4pct。开竣工方面，实现开工面积964.13 万方，同比+2.1%，计划完成率104.12%；实现竣工面积695.8 万方，同比+10.0%，计划完成率78.42%。其余业务方面，期内物业板块实现营收18.07 亿元，同比+41.0%，实现归母净利润2.64 亿元，同比+132.9%，在管面积5970.0 万方，同比+18.7%，合约面积8057.3 万方，同比+4.0%，合管比1.35。2021 年1 月，公司分拆物业板块于港股上市；康旅板块实现营收57.29 亿元，同比-3.0%，荣获2020 年中国年度影响力文旅发展第6 位；产业园板块实现营收53.62 亿元，同比+58.6%，净利润7.25亿元，同比+13.6%。
三道红线暂居黄档，负债结构优化明显。三道红线方面，公司资产负债率（扣除预收款）为73.78%，净负债率为80.18%，现金短债比为1.23，三道红线暂居黄档。有息负债结构来看，短期负债占比为31.8%，同比-21.0pct，长期负债占比为68.2%，长短债结构大幅优化。
投资建议：维持公司买入评级，考虑盈利能力有所下降及结算节奏不及预期，下调公司2021-22 年EPS 分别至2.00/2.13 元，预计2023 年EPS2.28，对应PE 为3.07/2.90/2.70 倍。
风险提示：疫情反复存在不确定性；业绩预测和估值判断不达预期。
事件：公司發佈2 020 年度報告，報告期內實現營業收入715.11 億元，同比+0.8%，實現歸母淨利潤75.01 億元，同比-17.8%。
結轉滯後導致淨利潤下跌，地產業務毛利率仍處較高位。公司本期歸母淨利潤下滑主要系地產結轉滯後疊加環京地區受調控影響相對較大。利潤率方面，期內公司實現毛利率27.8%，同比-2.3pct，毛利率下探系行業所面臨的共性問題，其中地產業務毛利率錄得28.7%（同比-0.92pct），本期毛利率下滑幅度相對較小且絕對水平位於較高位得益於2017~18 年的新增項目樓面價/當期銷售均價分別處於20.3%、22.2%的低位水平；實現歸母淨利率10.5%，同比-2.4pct，截至期末錄得合同負債837.48 億元，同比-5.9%，覆蓋2020 年營收1.17 倍。費用率方面，期內三費/營收為8.4%，同比+0.7pct，銷管費用/營收為7.1%，同比+0.7pct，財務費用/營收為1.3%，與上期持平。公司本期每股分紅0.35 元，分紅比例20.29%，對應股息率保持5%+，位於較高水平。
銷售穩增拿地審慎，1 月分拆物業板塊上市。期內公司實現銷售金額1270.97億元，同比+10.2%，完成年初計劃的105.04%，其中二線、三四線佔比分別為37.3%、62.7%，環渤海、長三角、中部地區佔比分別為39.6%、39.1%、14.1%，公司2021 年目標銷售金額1300 億元（較本期實際銷售額+2.3%）；實現銷售面積1174.45 萬方，同比+7.0%；實現銷售均價10822 元/平，同比+3.0%。拿地方面，期內公司拿地面積714.57 萬方，同比-27.9%；拿地金額281.61 億元，同比-6.8%；樓面價3941 元/平，同比+29.4%，拿地金額/銷售金額為22.2%，同比-4.0pct，樓面價/銷售均價為36.4%，同比+7.4pct。開竣工方面，實現開工面積964.13 萬方，同比+2.1%，計劃完成率104.12%；實現竣工面積695.8 萬方，同比+10.0%，計劃完成率78.42%。其餘業務方面，期內物業板塊實現營收18.07 億元，同比+41.0%，實現歸母淨利潤2.64 億元，同比+132.9%，在管面積5970.0 萬方，同比+18.7%，合約面積8057.3 萬方，同比+4.0%，合管比1.35。2021 年1 月，公司分拆物業板塊於港股上市；康旅板塊實現營收57.29 億元，同比-3.0%，榮獲2020 年中國年度影響力文旅發展第6 位；產業園板塊實現營收53.62 億元，同比+58.6%，淨利潤7.25億元，同比+13.6%。
三道紅線暫居黃檔，負債結構優化明顯。三道紅線方面，公司資產負債率（扣除預收款）為73.78%，淨負債率為80.18%，現金短債比為1.23，三道紅線暫居黃檔。有息負債結構來看，短期負債佔比為31.8%，同比-21.0pct，長期負債佔比為68.2%，長短債結構大幅優化。
投資建議：維持公司買入評級，考慮盈利能力有所下降及結算節奏不及預期，下調公司2021-22 年EPS 分別至2.00/2.13 元，預計2023 年EPS2.28，對應PE 為3.07/2.90/2.70 倍。
風險提示：疫情反覆存在不確定性；業績預測和估值判斷不達預期。
