业绩点评:202 0 年公司实现营业收入678 亿元,同比增长34%,毛利率受去库存等影响下降4.6pp 至25.1%,归母净利润59 亿元,同比增长41%。分业务来看,物业发展收益、经营酒店/物业管理及销售商品等获得的其他收益以及物业投资收益各占95.0%、4.6%和0.4%,对应金额分别为644 亿元、31 亿元及3 亿元,从结构上来看,房地产业务为公司营收贡献的核心。
地产主业销售及回款双破千亿,实现全国化布局的同时向区域深耕迈进。2020年公司地产业务全口径销售额突破1330 亿元,同比增长13%,16-20 年CAGR达51%,公司稳居全国三十强。公司聚焦粤港澳大湾区,覆盖华南、中西部核心区、华东及环渤海等四大核心区域,实现全国化布局。
多元化拿地优化土储结构,打造城市更新大湾区标杆。截至2020 年末公司土地储备总建筑面积达5718 万平方米(权益比71%),土储倍数4.4 倍,若考虑城市更新潜在储备,则总货值可达12938 亿元,其中一二线城市占比82%,三四线城市占比18%,可售资源充沛高质。公司以收并购模式为主要土储补充渠道,2020 年57%的新增土储来自于收并购,16%依靠城市更新及其他方式,27%依靠公开招拍挂完成,多元化拿地方式凸显公司优势。
三道红线维持黄档,债务久期结构不断优化。截至 2020 年末公司剔除预收账款资产负债率78.9%,略高于70%,现金短债比(1.34)及净负债率(82.7%)则明显优于监管水平,同时奥园主动管理债务规模,计划在2021-23 年间每年减少 5%有息负债,以优化资产负债结构。2020 年底公司1 年内应还负债为46%,至2021 年3 月则快速下降至40%,未来短期债务压力将持续下降。
多元发展,开拓增长新曲线。公司开展多元业务,其中奥园健康上市两周年,业绩稳步提升,打造医养康养智慧养老模式,2020 年营收14.1 亿元,净利润2.5 亿元;奥园美谷全面发力美丽健康业务,战略切入医美赛道,收购5A 级医疗美容机构连天美,注入优质资产,深度参与上海奥园美谷运营;文旅业务打造时尚旅游目的地,2021 年春节接待游客突破8 万人次,酒店入住率超9 成。
盈利预测与投资建议:预计公司2021-2023 年EPS 分别为2.59/2.99/3.33 元,考虑到销售增长强劲、城市更新带来优质土储且多元化业务逐渐开花,我们给予2021 年业绩4 倍PE,目标价12.19 港元,首次覆盖,给予“买入”评级。
风险提示:销售不及预期,利润率不及预期,城市更新转化不及预期。
業績點評:202 0 年公司實現營業收入678 億元,同比增長34%,毛利率受去庫存等影響下降4.6pp 至25.1%,歸母淨利潤59 億元,同比增長41%。分業務來看,物業發展收益、經營酒店/物業管理及銷售商品等獲得的其他收益以及物業投資收益各佔95.0%、4.6%和0.4%,對應金額分別爲644 億元、31 億元及3 億元,從結構上來看,房地產業務爲公司營收貢獻的核心。
地產主業銷售及回款雙破千億,實現全國化佈局的同時向區域深耕邁進。2020年公司地產業務全口徑銷售額突破1330 億元,同比增長13%,16-20 年CAGR達51%,公司穩居全國三十強。公司聚焦粵港澳大灣區,覆蓋華南、中西部核心區、華東及環渤海等四大核心區域,實現全國化佈局。
多元化拿地優化土儲結構,打造城市更新大灣區標杆。截至2020 年末公司土地儲備總建築面積達5718 萬平方米(權益比71%),土儲倍數4.4 倍,若考慮城市更新潛在儲備,則總貨值可達12938 億元,其中一二線城市佔比82%,三四線城市佔比18%,可售資源充沛高質。公司以收併購模式爲主要土儲補充渠道,2020 年57%的新增土儲來自於收併購,16%依靠城市更新及其他方式,27%依靠公開招拍掛完成,多元化拿地方式凸顯公司優勢。
三道紅線維持黃檔,債務久期結構不斷優化。截至 2020 年末公司剔除預收賬款資產負債率78.9%,略高於70%,現金短債比(1.34)及淨負債率(82.7%)則明顯優於監管水平,同時奧園主動管理債務規模,計劃在2021-23 年間每年減少 5%有息負債,以優化資產負債結構。2020 年底公司1 年內應還負債爲46%,至2021 年3 月則快速下降至40%,未來短期債務壓力將持續下降。
多元發展,開拓增長新曲線。公司開展多元業務,其中奧園健康上市兩週年,業績穩步提升,打造醫養康養智慧養老模式,2020 年營收14.1 億元,淨利潤2.5 億元;奧園美谷全面發力美麗健康業務,戰略切入醫美賽道,收購5A 級醫療美容機構連天美,注入優質資產,深度參與上海奧園美谷運營;文旅業務打造時尚旅遊目的地,2021 年春節接待遊客突破8 萬人次,酒店入住率超9 成。
盈利預測與投資建議:預計公司2021-2023 年EPS 分別爲2.59/2.99/3.33 元,考慮到銷售增長強勁、城市更新帶來優質土儲且多元化業務逐漸開花,我們給予2021 年業績4 倍PE,目標價12.19 港元,首次覆蓋,給予“買入”評級。
風險提示:銷售不及預期,利潤率不及預期,城市更新轉化不及預期。