投资要点

维持“ 买入”，维持目标价9.0港元，扎根河南，高增长持续：公司长期扎根河南省，拥有超过20 年的本地服务经验，目前住宅与非住宅项目比7:3 已初步形成，未来预期由建业地产与中原建业持续提供1500-2000 万方体量，收并购外拓体量不少于3000 万方，在管面积预期不低于5000 万方，未来三年CAGR 不低于40%。公司坚持阵地战的打法，切到本地生活，通过密集程度获得市民的信任，提供更多的到家服务。预计公司的2021-2023 年的营业收入分别为39.9、57.8 及84.5 亿元人民币，分别同比增长50.4%、44.7%和46.3%，归母净利润分别为6.05、8.47 和11.83 亿元人民币，分别同比增长41.9%、39.9%和39.6%。维持“买入”评级，维持目标价9.0 港元，对应2021-2023 年PE 分别为15、11、8 倍。

归母净利润高速增长，物管及增值贡献主要来源：2020 年公司录得收入26.5 亿元，同比增长51.3%，归母净利润4.3 亿元，同比增长82.3%。2020年公司每股盈利0.38 元，每股派息0.18 港元，派息率47%。分拆收入，2020 年公司物业管理服务及增值服务、生活服务及资产管理服务占比分别为83%、14%、3%。

社区活动多点开展，三大板块毛利率未来仍将维持稳定：疫情期间公司发力社区团购等服务，实现GMV 增长1.5 倍，复购率达55%，未来预计提供更多上门服务。预期建业家平台是公司的第二增长极，未来每年复合增长率不少于80%。公司预计综合物管毛利率未来不超过20%。

管理面积保持高增长：截至2020 年末公司合约面积及在管面积分别为1亿方及1.86 亿方。2021 年预计建业集团可带来合约面积1500-2000 万方，第三方和收并购提供不少于3000 万方合约面积，实现在管面积40%CAGR增长。并购方面，战略并购池中目前有20 家候选标的，包括15 家河南省外，5 家省内，建业新生活将主要依据管理能力与口碑，自身项目密度和利润率考量，实现强强联合。

风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。